券商房地產融資

① 券商投行和房地產公司的投融崗怎麼選

如果最終想做金融，還是先入行比較好。

② 哪裡可以查房地產企業是怎麼進行融資的啊

新視角論壇是由搜狐網、焦點房地產網主辦的大型地產年度峰會，自2005年舉辦以來，至今已經成功舉辦了三屆，每屆都吸引了很多經濟學家、房地產專家、全國重量級地產企業參與。由於規格高、陣容強，關注行業深度問題，「中國地產新視角論壇」被業界認為是由媒體主辦的最高規格的地產論壇之一。2008年3月18日，「中國地產新視角」落地天津，我們將會用全新的視角看待處於快速發展通道中的天津，用最權威的聲音來解讀天津在打造未來經濟增長第三極中的機遇與挑戰。

█ 以下為實錄

【翟山鷹】：我同意張博士說的話，有幾點我可能和張博士有小小的分歧。第一，大家靠外資是救不了企業的，外資的錢實際上進不來。從07年到08年，在國內的房地產開發項目，ST已經有四家做成功了。雖然已經成功了，但我認為房地產融資已經到了迫在眉睫的事情。有一家在帳面凈資產是15億，帳面資金是32萬元，大家能想得到嗎？融資的手段都想盡了。我給大家出的第一個方式就是自己救自己，思路就是現金流的問題，我覺得房地產企業和其他行業有不同點也有共同點，但是有一點是一樣的就是要不停創新，自己救自己來自於我自己接觸的一些公司，房地產公司有很大一部分資金用來拿地，土地拿過來還要開發、銷售。問題出現了，終端沒有人買，好，我低價銷售，我拿地成本這么高，我低價銷售成本找誰要呢。況且就算低價銷售你也未必賣得動，如果市場變得惡性降價的時候，你降我也降，這怎麼辦？

自己救自己的方式很多，大家知不知道，有一種茶花，單株茶花可以在國際市場拍賣到上百萬美元的，但是茶花在當地是很便宜的。有人買了幾千株茶花，他的圈地方式很有意思，在當地圈了七八百畝地，全部種上茶花，簽訂20年到50年不等的租用合同。種上茶花以後，面臨一個問題，茶花不具備產業化升值效應，但是種植本錢很低，而且單株是有評估價格的。如果你要徵用土地，要拆遷，拆遷費就是天價，擱在這我不拆，別人想拆我掙了。我什麼時候有錢了我自己做這個東西，別人想拆拆不了。還有像很多大的公司，擠上游的錢的錢，和下游的建築公司成立項目公司，所有的地都是由項目公司運作，項目公司運作，建築公司掏所有的錢，往往運作完了，大家拆帳分帳。所以我談到要自己救自己，和資本市場對接，和資本市場對接就是上市。上市有兩種方式，一個是辛苦上市IPO，還有就是買殼，這對於房地產商來說他們付出的代價都是極其巨大的，比如說很簡單，沒有上市的房地產商，如果有人來買你這個房子，讓你有一個億的利潤你就敢賣；但是如果是上市的開發商，給你一個億的利潤你就要考慮考慮你敢不敢賣，為什麼不敢買，因為很簡單，你的利潤是否帶動股市估價的增長，如果有人在你不知道的情況下以很低的價格在股市上囤積你的股票，那麼他給你一個億買你的房子，你的股市按照市盈率高速增長，然後通過拋售獲得比買你房子高得多的利潤，然後用比買房低一半的價格傾銷你的房產，這個故事在市場上很容易發生。所以房地產商要進入資產市場，就要完全轉變思想，這個很痛苦，但是這個思想不轉變就別想進去。

中國風險投資專家委員會委員翟山鷹

回來再說上市，上市和資本市場對接，無外乎有兩個，一個是國內上市，一個海外上市。中國上市兩個條件，一個是IPO，一個是買殼。中國證監會對中國房地產企業IPO上市是什麼狀態，就是這個閘建好了，所有上市公司都放在這，實在扛不住了拉閘放一點，然後再把閘封死。沒有政策說你不能上市，但是你要看清這個趨勢，所以如果你不是花了大價錢，大成本已經做好了在閘門口等著呢，能不能上市就是一個巨大的問號。你們有沒有想過上市企業成本多高，律師評估、審計、公關費要花多少錢，還有時間成本、人力成本，這些都是天文數字，所以准備工作會給你帶來巨大的精神壓力。那麼最快的方式，像我們做SP

科苑，SP公司，這種公司很大的作用是干什麼呢？就是買殼，買殼就是拿著現有的上市公司，經營狀態不好的，把自己公司裝進去，變相上市，進行融資。買殼是可以進行融資的，一個房地產公司在買殼的過程中可以融資5億到10億，所以在中國，買殼是房地產企業首選的融資方式。那麼條件也很硬性，要有15個億的凈資產，而且基本上喜歡的都是商業地產、工業地產，住宅地產都不用想了，為什麼？15億凈資產的標准，國內很小的殼裝進去，你要想掙錢，最後通過一些手段來看，15億凈資產是一個底線，達到這種標準的房地產商不是特別多。像紫微在西安是第一大房地產，凈資產也才15個億。為什麼我談到的第二個是商業地產、工業地產，住宅地產起步就很難，因為任何公司，不管是IPO上市，或者是買殼，有一個硬體條件永遠也繞不過去，那就是「每股收益」，也就是說每股平均下來盈利是多少。如果每股低兩種上市方式都不可能通過。一般買殼的公司要求條件至少稅後第一年收益是4毛或5毛以上，我說15億凈資產是5億股，如果是5毛錢利潤也是2.5個億的凈利潤。你們想想一個公司的上市，你的大量的像比如財務的計算方式，你收到的錢，還有壞賬、准備金等等，我要造成上市以後在你帳面有現金的情況下，你公布出去審計結果達不到那個標准，達不到標准你的股票價格就會一跌到底。

如果不夠這個標准在中國這個路徑是很難走得通的。你要做IPO項目找中國最牛最強的財務公司幫你做案子，找最好券商團隊，現在券商魚龍混雜，一份上市材料兩個保薦人簽字才能實施。我們說成熟的券商是兩個保薦人兩年簽三單，保薦人資格年薪市場最低是120萬。所以大量券商囤積保薦人，但是很多保薦人他們只是考過證書，沒有實際操盤經驗去練手，如果你要是找的是練手的，你就話可很多錢什麼都得不到。好，找到券商之後，如果找到你的項目以後，要去證監會，這叫和發行審核委員會去做預溝通，把所有環節都搞定了，回過頭來才能確定項目能做不能做。這些過程都是很多房地產公司不可想像的。這要和殼公司協調，現在股市凈殼太難找了。有的是拖欠幾十億的負債，還有3000多人的工人等著你。所以國內房地產公司除非實力特別強大的，我個人不建議你在國內做IPO和買殼。

如果是海外上市。新月房地產在2007年主板上市。整個歷時過程是36個月，三年的時間，當年准備的很早，新月在稅後利潤500萬的時候就開始准備在美國股市上市。我知道國內房地產公司在美國上市道路是暢通的，但是時間是很長的。如果上市順利的話，有可能在六個月後得到第一筆私募資金。美國主上市只能在主板，紐約、納斯達克或者是美國證券市場，千萬不要去其他的市場上市，沒有盈利能力，只會把公司拖死。像陝西桃花源房地產公司，他在陝西拿的最好的一塊地，布置怎麼被人家蒙騙了，結果他就把拿的最好的一塊地壓在了OTC上市公司的下面，現在他想從OTC撤出來，如果要在美國主板退市會有幾個辦法，但是如果是OTC，對不起我們找不到讓一隻股票退市的辦法。退不了市，資產只能壓在什麼資產都沒有的市場上。為什麼我提到中國就提到美國，因為全球只有兩個股市是由散民組成的，只有在由散民組成的股市裡上市你才可能拿到大量的資金。

除此以外的一個市場就是香港，在香港不要做買殼，也做不了，你只能做IPO，六個月，因為買殼根據香港法令，要走新股上市。為什麼提到香港這個地方，它是一個兩極很怪異的地方。現在香港有很多海外的人要到香港投資。我就要問一問你們通過什麼途徑把錢投資進來呢？我的背景在中國也算最大的投資銀行，我都不知道這個資金怎麼進來，我也接觸了很多老闆，他們有他們的用途和用意，如果你們了解碧桂園就知道，他有三個億的資產進入不了中國，但是都已經上市了。那麼海外的資金怎麼進入中國呢，還有地下錢庄，地下錢庄是很不規范的，會出現很多問題，讓你出現難以解決的問題。在香港上市可以考慮，很多公司在香港上市之後是一路下跌，跌的頭都不回，那為什麼我還要推香港，因為在上市前，你在做私募的時候會有很多持有美元的國際機構和公司給你投資；你一旦上了市以後，更多是香港的機構投資者會對你的股票價格進行操控，他們認為中國房地產公司是預計過高的。所以說也許上市以後股價會下跌，但是你不用擔心，你上市之前該融的資已經拿到了，香港是個現實的考慮。

提到香港也好，提到美國也好，出現一個問題，兩個字就是紅籌。中國公司去海外上市只有兩個：一個是H股，一個是紅籌構架。紅籌在2006年10號文以前很容易走，在2006年出了10號文以後就變得很艱辛。所有做紅籌的都是2006年10月份以前和2007年10月份以後搭的紅籌構架，搭好了紅籌構架才可以做海外上市的工作。所有都做好了，最快的在香港也要6個月。為什麼不建議去其他國家上市呢，新加坡就不用提了。

我剛才說了創新，一個真正成熟的同行是能為房地產融資提供大量創新思路和經驗的，比如說我在遼寧、沈陽、鄭州都提供過這樣的思路，房地產企業用錢是有規律的，每三四個月是一個周期，有用錢的高峰，四月份用錢一月份就在攢錢。此外房地產公司能利用的模式，叫有限合夥人企業，這個模式能夠組建類似基金的結構，如果這個結構管理風險控制制度變得很好的話，就是金融體系，那麼這個機構就可以和各種信託機構進行對接，放大的窗口很簡單，途徑也很簡單，我在做這個實驗，我個人認為是成熟的。這很像當年的大家攢起來的機構，一些金融機構可以起到風險控制委員會的作用，可以利用用現實的公示模式控制項目風險。作為我個人，對房地產企業預見是這種情況，雖然中國目前還有人沒有房子住，但是如果長遠看，五年、十年以後，遠期還是很好的發展趨勢，我的話覺得房地產還是有很紅火的階段，只要政府不征奢侈稅，謝謝大家！（編輯：李娜）

③ 可以拿本人房產證到證券公司融資嗎

可以的，可以通過房屋抵押貸款的。
房產證貸款流程：
一、貸款人所具備的條件
1、具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;
2、有本市常住戶口，有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;
3、願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;
4、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。
二、所抵押房產的條件
1、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;
2、房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;
3、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;
4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。
三、房產證抵押貸款流程
1、備齊資料，包括夫妻雙方身份證戶口本結婚證房產證購房合同或發票個人賬戶最近半年的銀行流水對賬單
2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。
5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

④ 券商的企業融資與投資銀行的區別

融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業籌集資金無非有三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。

融資可以分為直接融資和間接融資。直接融資是不經金融機構的媒介，由政府、企事業單位，及個人直接以最後借款人的身份向最後貸款人進行的融資活動，其融通的資金直接用於生產、投資和消費。間接融資是通過金融機構的媒介，由最後借款人向最後貸款人進行的融資活動，如企業向銀行、信託公司進行融資等等。

什麼叫投資?
根據經濟學上的定義，投資是指犧牲或放棄現在可用於消費的價值以獲取未來更大價值的一種經濟活動。投資活動主體與范疇非常廣泛，但在本寶典中所描述的投資主要是家庭投資，或叫個人投資。我們舉例來解釋此句話：若你現有手上1000塊閑錢，你可在周末帶全家出遊後上酒店吃上一頓大餐，大家可以過個愉快的周末。但你也可存入銀行，五年後可獲得利息，或者買入股票或基金，等待分紅或漲升，或者從古玩市場買入字畫，等待增值，或者參股朋友所開的小店，分得利潤。前面一種情況就是花掉金錢（價值），獲得消費與全家的享受。後面幾種情況就是放棄現在的消費，以獲得以後更多金錢，這就是投資。
再簡單來說，您的本金在未來能增值或獲得收益的所有活動都可叫投資。消費與投資是一個相對的概念。消費是現在享受，放棄未來的收益，投資是放棄現在的享受，獲得未來更大的收益。
投資的資本來源即可以是通過節儉的手段增加，如每個月工資收入中除去日常消費等支出後的節余，也可以是通過負債的方式獲得，如借入貸款等方式，還可以採用保證金的交易方式以小搏大，放大自己的投資額度。從理論上來說，其投資額度的放大是與風險程度提高為代價的，它們遵循「風險與收益平衡」的原則，即收益越高的投資則風險也越大。所以說任何投資都是有風險的，只是大小程度不同而已。
具體來說，家庭投資的主要成分包括金融市場上買賣的各種資產，如存款、債券、股票、基金、外匯、期貨等，以及在實物市場上買賣的資產，如房地產、金銀珠寶、郵票、古玩收藏等，或者實業投資，如個人店鋪、小型企業等。

⑤ 證券公司目前可以坐哪些融資項目

根據業務資格不同會有差別。大一些的證券公司基本都可以做股權融資，包括IPO、上市公司再融資（包括增發、定向增發、可轉債等），有直投公司的可以直接做股權投資；債權融資業務裡面一般可以做公司債券、企業債券，有幾個比較大的證券公司還有中期票據和短期融資券的承銷資格。有資產管理業務資質的可以做股權質押融資，有融資融券資格的可以做融資融券。

⑥ 是向券商融資還是向銀行代款融資好呢

1、債券融資：\r\nA、銀行貸款：最常用的工具，但通常需要提供抵質押物，如果銀行提供的融資額度不能滿足需求，可通過專業擔保公司增信增大額度，但同時要多支付融資成本（擔保費）。\r\nB、信託融資：根據需要資金的項目通過信託公司發行信託產品，房地產公司經常用這個工具，通常融資成本較高，融資額度較大。\r\nC、發行中期票據、短期融資券、私募債、中小企業債等：這個工具對企業的資質要求較高（除私募債外均要求企業凈資產在6000萬以上），前兩個通過銀行承銷發行，後兩個通過券商承銷發行，融資周期較長\r\n2、股權融資：顧名思義，尋求投資者，以雙方協議價格出讓股份換取資金。

⑦ 怎麼跟證券公司融資，具體有哪些方式

一、證券公司融資的方式
1、股權融資
證券公司的股權融資主要是指證券公司成立或增資擴股時募集資本，證券公司公開發行股票並上市以及證券公司在業務經營過程中利用股權籌資。股權融資具有永久性無到期日不需歸還沒有還本付息壓力等特點。因籌資風險較小，所以成為證券公司籌措長期資金的重要方式是證券公司長遠發展所必須具備的融資能力。另外這種融資方式還可促進企業轉換經營機制真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的市場競爭主體。
2、債務融資
發行債券融資是證券公司作為債務人向債權人承諾在未來一定時間還本付息而發行有價證券的籌資方式。證券公司債務融資方式主要包括發行債券和銀行貸款融資。 證券公司發行債券的目的是為籌措中長期資金所發行債券利率一般高於同期限的銀行儲蓄存款利率。
3、票據融資
票據融資是貨幣市場歷史最悠久的一種融資方式。商業票據是一種有特定期限的、只售給機構投資者的、可在市場上使用的短期本票。期限可為幾個月或更短，一般平均為25-45天。商業票據通常按面值折價出售，其中折扣的一部分是預付給投資者的票據到期後的利息。
4、同業拆借融資
同業拆借一般是由商業銀行向券商提供的，券商用所擁有的短期政府債券或商業票據作抵押，向商業銀行拆借。拆借期限由雙方商定，其目的在於調劑頭寸和對付臨時性資金餘缺。同業拆借一般期限較短(一般是1天、2天或一星期最短為幾個小時或隔夜)。
5、證券回購融資
證券回購融資的具體做法是：債權人買下券商的有價證券，並約定券商在一定的時間內以約定價格將證券買回。買賣的差價是券商應付的利息。它的實質是金融機構之間用證券作抵押的短期融資。
二、直接融資
是指不經過任何金融中介機構，而由資金短缺的單位直接與資金盈餘的單位協商進行借貸，或通過有價證券及合資等方式進行的資金融通，如企業債券、股票、合資合作經營、企業內部融資、借貸等。間接融資是指通過金融機構為媒介進行的融資活動，如銀行信貸、非銀行金融機構信貸、委託貸款、項目融資貸款等。直接融資方式的優點是資金流動比較迅速，成本低，受法律限制少；缺點是對交易雙方籌資與投資技能要求高，而且有的要求雙方會面才能成交。

⑧ 證券公司能幫房地產公司融資么

證券公司復一般能提供的融制資方面的服務是發行股票、債券和資產管理計劃。在現在這個政策環境下，房地產公司發行股票和債券基本是不可能了。如果是資質好一些的項目是可以做資產管理計劃產品的。別的融資方面的服務就不是證券公司專屬的了，可能只是提供個介紹服務而已。