北京房地產行情

A. 北京房產現在適合投資嗎

目前最新政策有1.央行降准。2.貸款資質審核縮短至1個工作日；3.工商專銀行宣布貸款年限延屬長至75歲；以央行降准為例：2018年4月18日，央行宣布降低存款准備金率。這意味著什麼呢？存款准備金率降了，商業銀行向央行交的錢就變少了，銀行用於放貸的錢就變多了。那麼從三個方面來考慮影響，1.對於開發商：銀行放貸周期變短，開發商資金周轉就沒有問題了，不用再擔心新房買賣，房價自然不會降低，會漲。2.對於銀行理財，商業銀行錢變多了，不用太擔心吸納居民的錢了，理財利率自然下降。3.對於人民幣來說，市場中的錢變多了，人民幣會貶值，錢不值錢了。從08年和14年降準的經歷來看，一降准房價直線上漲。錢越來越不值錢，銀行理財利率又下降，房價不斷上漲，那麼錢究竟放在哪裡合適呢？綜上，無論投資還是剛需，對於北京而言，目前是北京新房上車的最佳時機。

B. 北京房地產市場有沒有可能價格能低

第一個是北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後，房地產市場進入了白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

第二個是單價6萬後的上漲空間問題。

這個主要要看大的方針政策，特別是政府政策導向。

1、昌平科技園被管委會進一步升級為昌平科學園，15家央企之外會引進更多的辦公企業。

2、北京定位為「科技創新」中心，在習在任的任期內這個大宗旨會一直貫徹實行，而昌平未來科技城是重點凸顯科技創新的園區之一。（中關村科技園的發展主要依靠時代和企業自身的力量，昌平未來科技城則吸引了政府的大量資金和政策支持）。

3、目前園區進入了配套階段，處於快速發展時期，還有發展的空間，除了央企獨棟，各種商業、出行、居住配套都在建設中，全部成型仍需2-3年時間，這段時間的入手會比成形交房後更有意義。

4、按照目前房價增速，您可以保守估計3年漲幅在30%的情況下，均價從6萬上漲到7.8萬。因為基數較大，漲幅雖較低，但是總價差價高。

C. 請問一下，現在的北京房地產的前景如何

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D. 請問北京目前的房價走勢是怎麼樣的

北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後版，房地產市場進入了權白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

E. 北京的房價走勢

三年以前政府提前結構性改革，三年去存貨，很重要的是去房地產領域的存貨。
我們如果使用自己的計算方法，全國范圍內的房地產庫存水平是異常低的，我們也看到存貨水平的大幅度下降，確實出現在過去幾年，發生在政府去存貨的強力政策之下，聚焦在三四線城市，因為過去兩年去存貨集中在三四線城市，他們的房地產存貨也處於一個較低水平。發布去存貨任務的時候，房地產領域的存貨異常高，的確給經濟帶來一定風險，現在這個去存貨政策取得了圓滿完成。

經過3年的去存貨，政策取得了成功，同時也開始面對新的調整，我並不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現大調整。我認為需求一旦恢復，價格反映太強，給政府帶來很大困擾（輿論），如果房地產在需求方面沒有問題，那麼去存貨政策會轉向擴大房地產市場的供應，要引導適當地積極地擴大房地產市場的供應，特別是要考慮到，結合房地產長效機制的考慮，在庫存低的情況下，去增加供應是政策要考慮的一個方面。但是我認為，另外一個需要提出來考慮的領域是擴大保障性住房的供給，所以北京在近的一年內，已經拍了70塊左右的限競地塊。


下來我們分享一下我們看到的數據：

（1）城市化率，中國接近還不到60%。中國的城市化率還有比較大的提升空間，提升到75%以上應該說都是可能的。
（2）產業的就業人口/全部勞動力的比較重，我們相對於亞洲近鄰應該是非常低的，它也顯示了大量的人口遷入城市的空間是比較大的。
（3）如果考慮到產業的統計不夠准確，我們看非農就業人口/適齡人口的比重也有比較大的向上空間。

城市化對於房地產的提振作用是比較大的，從這個指標來看，我們還沒有結束，除非我們自己出了很多問題。另外一個問題是居民戶口的杠桿率是不是非常的高，從而使得在金融層面上支持房地產上漲的力量受到了抑制。


總結：從城市化率和住戶部門的杠桿來看，維持杠桿率甚至杠桿率上升都是可以忍受的，甚至隨著城市化率的深入是不可避免的。短期內房價基本不會發生變化，但是新的限競房的位置會相對較遠，城區的限競房的限制價格也是比較高的。

F. 目前整個北京房產市場的價格走勢

2017年「317新政」後整個北京房產市場的成交量明顯下降不少，究其原因，主要是因為新政對北京購房資質和首付比例有了一個很大的改變加上貸款政策的變更首付比例大大提升

這兩點是導致市場成交量下降的主要原因，但是有一點，目前整個北京的新房項目沒出現任何降價的情況。

因為房價跟幾個維度關系密切，這幾個維度不改變，房價也是沒辦法下降的。

1、土地拍賣價格，近年來北京土地供應量呈現越來越少的情況，土地拍賣價格也因稀缺而節節高升，拿地價高，房價肯定也會隨之變高。

2、供需比決定了市場經濟下的樓房價格走勢。目前北京在不停地轉移底層工作人員，但是為了首都的繼續發展，北京還需要不斷地引進大量的高層人員，這會讓整個北京出現一場換血運動，新進入的高層人才多是具備買房能力的人，這樣無形中增大了購房需求，供求的市場經濟下，房價的上漲是個必然的趨勢。

3、建築耗材成本一直在上漲，人工成本也在上漲，這也直接導致建房成本的上漲，肯定也會影響到房價的上漲。

在新房越來越少的今天，置業首都仍然不會是一個賠本的買賣。

G. 北京目前的房產市場怎麼樣

從北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後，房地版產市場權進入了白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

H. 目前北京房地產的走勢，房地產的情況

2017年3月17日至3月26日，政府出台了一系列房地產政策。其中包括購房資質限制，首二套判定方法以及首二套首付比例，很大程度上打壓了房地產市場，使得北京的房價出現明顯下降，下降幅度為10-30%。這一兩年以來，北京房地產市場處於平穩狀態。如果沒有大的政策變動，後續房價不可能再像16年那樣漲幅翻一番甚至翻兩番。趨於平穩的情況下，不同區域的房價有漲有跌，所以說目前房產溢價空間還是注重在區域規劃。

2018-2021年，是南城計劃的第三輪計劃。目前共計劃投入7200億元發展南城，無論是早早規劃發展的亦庄經濟開發區，還是今年剛剛搬遷的北京市政府，還是即將建成的大興國際機場都表明國家大力發展南城的決心。國家目的是拉平北京城南北城差距，發展成為國際化大都市。對於溢價空間的話，一定要看區域的發展。目前通州和大興是國家發展的重頭戲，政策和規劃都會更傾向於這兩個版塊。針對通州，主要是6號線和八通線沿線的通州核心區域。針對大興，分為兩個版塊，大興新機場沿線及亦庄兩個版塊。

I. 目前北京的市場行情是怎麼樣的

其實目前市場的形式非常明顯，從十九大到年底的這段時間可以說是目前買房的最佳時機了；可以從兩方面盤點：1.購房者方面——從年初的3.17號稱史上最嚴的限購政策到十九大會議的結束期待著下一步的政策動作，在一切沒有塵埃落定之前，誰都不敢輕舉妄動，就這樣，北京市場的的買房需求被積壓了半年之久，在十九大開完之後，並沒有房地產的具體政策落地，那麼這部分的需求會在這個節點之後緩慢釋放。2.開發商方面——在經歷的半年的市場空窗期，開發商也一直實在持觀望態度的，看看政策有沒有放鬆（和買房者完全相仿），十九大之後開發商也沒有達到應有的預期開發商只能拿出最有競爭力和產品力的樓盤進行市場對沖，進而完成自己的匯款目標，所以目前既是是周期、優惠和折扣力度最大的時候也是大量優質樓盤上市可供選擇的時候。其中比較有代表性的樓盤諸如 五和萬科長陽天地、萬科公園里、華潤西山墅、西山燕廬、西山天璟、以及大興亦庄的海梓府項目。

J. 目前北京房地產市場是怎樣的一個發展趨勢

上半年可以看，下半年可以買。上半年可以看，我覺得大多數都是看中國的經濟。下半年可以看能買1號線不買2號線，這是我一個最基本的。 【王軍】我說一個數據從09年來看，09年銷售面積比08年漲了44%，而土地出讓面積09年反而比08年低了，降低了14%。也就是說09年供應還不如08年。我說這個說明了什麼，我認為2010年下半年房價可能還會上漲。我認為越早買越好。這是第一個觀點。第二個觀點，以後如果房子主力消費人群，商品房的主力消費人群，以後是改善型居住這些人。也就是最有消費能力的那些人。為什麼？因為他本身有房子了，他把房子賣了，賺一個差價就有能力買新房。從這個角度來講，也就是說，資源是稀缺的，品質又要好，這個才具有投資價值。 【耿梅】我覺得投資性的，你現在沒法說該不該買，從歷史發展來說，這么多念了，所有前期買房的人，應該說一大半90%的人都沒有虧。所以我覺得在合適的機會，從投資角度上，我覺得房價相對穩定的。這是中國相對在投資領域比較穩定比較踏實的。投資選擇什麼樣的產品呢？我本人認為主要是看它的稀缺性、位置。你必須是有增長的空間。 【毛大慶】我一般說你是不是真有用這個房子，如果你真有用，不管是改善的還是什麼，就趕緊去買。為什麼趕緊去買？事實上這是一個規律。現在北京我剛剛說了，盆就這么大，我們北京16000平方公里土地，我跟多位學術和政府領導檢查過這個數，也就6千平方公里能蓋房子。不光是蓋住宅。以我實際的需要，如果需要買就趕緊去買。但是這個裡面有一些要注意的。今年下半年出現的這些高價地到一年多以後投入市場，那個時候房價和那個時候北京的平均消費能力，我覺得這個裡面要警惕一件事情。我覺得北京房價終究會走上很高的價格，但是要注意，有可能出現一個時期房價已經遠遠脫離了市場的平均消費能力。那個時候會出現一批房子放在那，可能走得很慢的局面。不代表北京的房子多了，需求少了，或者說供過於求，我覺得不是。仍然是供不應求。從這些角度來看，我覺得一手房、二手房都是房源，不能說新房是房源，二手房也是重要的房源。一季度二手房交易量驟然下降。大家也都看到了。 【裴曉紅】謝謝毛總。 【周榮友】我希望更多的人能買得起好的大的房子。 【裴曉紅】實現居者有其屋是我們大家共同的期待。讓我們充滿信心的走進值得期待的2010年，感謝台上嘉賓與我們分享了他們的觀點和智慧。謝謝！

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