指數評估報告
『壹』 評價過程及評價結果
一、層次結構模型的建立
根據評價指標體系組建和操作的基本原則，採用分層遞階方法，可將滇藏鐵路麗江-香格里拉段工程地質條件評價指標體系分為總體目標層、約束層（一級指標層）、評價指標層（二級指標層）和對象層（評價對象層）4個層次（圖13-9）。
（1）總體目標層 目標層是系統分析的最高層，用以表達鐵路工程建設的適宜性。在本次分析中，確定研究區工程地質條件分區是總目標。
（2）約束層 按照影響鐵路工程建設的邏輯關系，分列地形坡度、工程地質岩組、斜坡結構、地質災害發育程度、潛在震源區、活動斷裂發育狀況、微地貌類型（地形與鐵路設計高程高差）、人類工程活動、降水量（主要考慮垂直降水差別）等方面的因素，分別考慮其對總目標的影響，這些影響因素構成約束層。
（3）評價指標層 在約束層的基礎上，對其中各種因素具體細分，如地形坡度分別為＜15°、15°～25°、25°～35°、35°～45°和＞45°等5個指標層，斜坡結構分為順向坡、反向坡、橫向坡和平坡4個指標層等，一共有32個指標層，這些指標層的權值在上述約束層權重計算的基礎上進行劃分。
（4）對象層 這是系統分析的最底層，在本次研究中，把工程地質條件分區作為對象層。
二、影響因素和指標權重的確定
影響因素和評價指標的權重採用在專家打分法的基礎上，由層次分析法計算各指標的重要性分值。具體而言，就是對影響鐵路工程建設的因素和指標，征詢專家的意見，並由專家給出分值，然後對這些分值進行均化處理，構造相關判斷矩陣，求解得到影響因素和指標的權重。專家打分法在地質領域應用很廣，主要是通過專家對評價指標權重賦分，對於每一項指標的權重計算出各位專家打分的均值，對有異議的指標權重可進行多輪反饋，最後將各評價指標的權重確定出來。我們以調查問卷的形式，給在該領域或者該地區具有一定研究背景和研究經驗的專家發出調查問卷，最終選出了9份有效問卷進行統計和計算，計算出各評價影響因素和指標的重要性分值的均值，為層次分析法計算權重過程採用，表13-3為在匯總分析專家打分的基礎上建立的因素判斷比較矩陣。
圖13-9 滇藏麗江-香格里拉段工程地質條件分區評價層次分析模型圖
表13-3 滇藏鐵路麗江-香格里拉工程地質條件影響因素比較矩陣
經過計算，λmax=10.369，CI=0.0410，RI=1.49，CR=0.0275＜0.1，符合一致性判據，各影響因素權重分配見表13-4。
表13-4 滇藏鐵路麗江-香格里拉段工程地質條件影響因素權重分配表
從權重分配表中可以看出，活動斷裂和地質災害發育程度的權重最高，其次是工程地質岩組，這3個因素是進行工程地質條件評價的基礎，是影響鐵路工程選址和建設的先決條件；地形坡度和斜坡結構是影響區域崩塌、滑坡和泥石流的重要條件，所以權重也較高；微地貌類型、人類工程活動和降水量的權值差異不大。以上分析表明，通過專家打分法和層次分析法相結合確定的影響因素權重是符合客觀實際的。
在各影響因素權值確定的基礎上，對各評價指標層進行權重劃分和賦值（表13-5）。其中，活動斷裂指標又按照鐵路與活動斷裂間的遠近程度進行了距離分析，不同距離范圍的權值見表13-6，數值的大小表示其對鐵路工程地質條件的影響程度，數值越大，表示該因素越不利於鐵路工程建設。
三、評價計算和結果分析
1.計算過程
利用ArcGIS軟體空間分析的空間信息再分類（Reclassify）功能，按照評價指標權重對各個柵格文件的不同屬性類別進行賦值。需要說明的是，由於ArcGIS中的柵格值（Value）只能取整數值，而採用層次分析法計算出來的權重為小數型數據，因而在計算過程中將權重放大1×104倍，在柵格疊加運算後將計算結果柵格文件再乘以1×10-4，從而求得各個柵格單元的工程地質穩定性指數值。
採用ArcGIS軟體的柵格計算（Raster Calculator）功能，對經過空間信息再分類（Reclassify）處理的10個柵格文件BD_slope、Rock_GRID、Str_GRID、Geohazard_GRID、Earthquake_GRID、Fracture_GRID，Elevation_GRID、Engineering_GRID、Rain_GRID、Distance to River進行各柵格權重值的求和運算，獲得每個柵格的工程地質穩定性指數值。
表13-5 麗江-香格里拉段工程地質條件評價指標的權重計算結果表
表13-6 麗江-香格里拉段活動斷裂與鐵路距離因素的權重賦值
根據計算結果，區內各柵格的工程地質穩定性指數值分布在0.054～0.303之間（圖13-10），最大值為0.3029，指數值集中分布在0.08～0.23之間，平均值為0.15，標准差為0.034，變異系數為0.227，工程地質穩定性指數值分布的平穩性較好，反映了工程地質條件在區域上的變化具有一定的遞變性。
圖13-10 評價區工程地質條件指數值分布圖
2.結果分析
綜合考慮計算結果、野外地質調查和工程地質勘察資料，確定了用於進行工程地質條件分區的指數閥值，將評價區工程地質條件分為較好、中等、較差和差4級（表13-7），並在ArcGIS軟體平台自動生成工程地質條件區劃柵格圖，經過局部平滑和噪音處理，獲得麗江-香格里拉段鐵路規劃區的工程地質條件計算成果圖（圖13-11）。現將各分區中的主要工程地質問題分析如下：
表13-7 滇藏鐵路麗江-香格里拉段工程地質條件等級劃分標准
（1）工程地質條件差 該類分區主要分布於玉龍雪山東麓文筆水庫-麗江市西側-玉湖-玉龍雪山-大具-哈巴雪山（古魯巴）-俄迪條帶狀區域內，在香格里拉縣城附近及仁河-龍蟠一帶也有小面積分布。影響本類區域的最主要因素是活動斷裂，突出表現為與強活動斷裂距離較近，特別是在1 km范圍內影響較大，如玉龍雪山東麓和哈巴雪山中部地區；在多條斷裂相交或近於相交的地區工程地質條件亦較差，如麗江市縣城至文筆水庫一帶處於多條中等—強活動斷裂的交匯部位，在該區域內工程地質條件差；地質災害發育地帶、軟弱鬆散第四系土石類、順向坡及斜坡坡度大於45°的地帶一般也位於工程地質條件差的區域。該類分區約占評價區總面積的6.52%。
（2）工程地質條件較差 該類分區主要分布在工程地質條件差區域的外圍，其一方面受活動斷裂的影響，多位於距活動斷裂1～5 km的范圍內；另一方面，雖然部分區域距強活動斷裂小於1 km，如玉湖和古魯巴附近，但由於地形較平坦或斜坡平緩，工程地質岩組和斜坡結構好，遠離溝谷影響，因而工程地質條件屬較差級。此外，在仁和以西的虎跳峽鎮至哈巴雪山之間的順向坡發育地帶工程地質條件較差，這些地區斜坡結構因素起主導作用。該類分區約占評價區總面積的32.24%。
（3）工程地質條件中等 該類分區多呈點狀和塊狀分布，在麗江市團山地區、拉市海一帶、月亮坪-俄迪一帶、小中甸鎮-碧古-阿熱一帶以及那帕海地區分布較多。該類工程地質條件分區多位於中等活動斷裂和弱活動斷裂的影響范圍內，距離溝谷水系近，地質災害較發育，地形坡度小、斜坡結構一般。該類分區約占評估區總面積的32.41%。
（4）工程地質條件較好 該類分區主要分布在4個地帶，即：虎跳峽鎮一帶、團山-文化村一帶、安南地區和阿熱北部區域，在研究區其他區域僅零星分布。該類地區遠離活動斷裂帶，地質災害不發育，工程地質岩組以較堅硬中厚層狀砂板岩、玄武岩岩組和堅硬塊狀碳酸鹽岩岩組為主，地形坡度一般小於15°，斜坡結構好，以橫向坡、反向坡和平坡為主。該類分區約占評價區總面積的28.83%。
『貳』 win7 無法完成系統體現指數的評估(提示是:這是操作系統,驅動程序,或其它組建報告錯誤引起的)
這個不是系統的問題，是你硬體問題，有些時候有的硬體在一些檢測軟體里得不到認可，或者識別不對，所以導致你檢測不成功，沒啥大問題，只要用著好就行了，
『叄』 簡述barthel指數量表包含哪些內容
ADL是日常生活活動的縮寫，指人們為獨立生活每天必須進行的衣食住行個人衛生活動。
Barthel指數是評估日常生活活動能力的具體指數，依據Barthel指數來判斷病人是否需要給予生活幫助。
『肆』 windows10怎麼查windows體驗指數評估
Windows體驗指數功能最早出現在Vista中，為Windows系統打分，從1.0到7.9，可以測量處理器、內存(RAM)、圖形、游戲圖形和主硬碟五大子項目的成績，最終分數由最低子分數決定。在Win8.1，Windows體驗指數在控制面板中就找不到了，但是提供了Windows系統評估技術，到了Win10，盡管系統中仍可以激活該功能，但卻無法顯示結果。
Windows體驗指數
所幸的是，這些結果會保存到本地文件中，官方報告會以XML文件格式保存至\Windows\Performance\WinSAT\DataStore文件夾中，但通常更簡單的方法是訪問\Windows\Performance\WinSAT\winsat.log來進行確認。
用戶選擇從下往上查找，然後尋找到類似於「…. > Wrote CRS score to the registry 59」這樣結尾的行。在這些行中包括了WEI的最終基本分數、內存、處理器、圖形、游戲圖形和主存儲的成績參數。
通過搜索找到並打開評估工具
運行評估工具
查看結果
如果你無法找到成績，你或許需要重新測量下，用戶只需要在開始菜單中直接輸入「winsat formal」,選擇命令行模式運行之後就會跳出命令行方式運行。而另外一種方式就是運行免費軟體ExperienceIndexOK，該軟體只有48K大小，在完成解壓並運行之後能夠顯示你當前的設備基本分數。
『伍』 房屋拆遷評估所用的評估報告該如何寫 具體寫那些 越詳細越好
第二章 住宅房屋拆遷評估
第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況採用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產估價規范》要求執行，可比實例的選擇要求參見附件二。
第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：
1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定「標准樣本住宅」作為評估基準。「標准樣本住宅」的設定要求參見附件三；
2.測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，採用市場比較法評估出「標准樣本住宅」的基準價格，基準價格按比准價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：
基準價格 = × × × ×
Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數；
—交易情況修正系數。由於採用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100；
—交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，並參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定；
—可比實例實體因素情況修正為標准樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定可參見附件四；
—可比實例區位因素情況修正為標准樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件五；
—可比實例權益因素情況修正為標准樣本住宅權益因素情況的修正系數，根據上述第八條規定，該系數取值為100；
3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對「標准樣本住宅」按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1為成套住宅分類基準價格，Ｖo2為獨門院落住宅分類基準價格，Ｖo3為非成套住宅分類基準價格，Ｋj為對應的分類基準價格調整系數，其取值參見附件三；
4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應類型「標准樣本住宅」進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。
其計算公式為：
被拆遷住宅評估價格 = 標准樣本住宅分類基準價格 ×
K31i─標准樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件四。
第三章 非住宅非營業用房拆遷評估
第十六條 非住宅非營業用房評估方法：非住宅非營業用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業用房的成本法應用說明參見附件六。
第十七條 成本法評估技術路線：
1. 測算地價：根據被拆遷非營業用房的佔地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；
2. 確定房價：根據被拆遷非營業用房的建築結構，參照附件六所示重置價格標准作適當調整，確定其建築物的重置價格PJ；
3．估測折舊：現場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標准》和不同年限建築物成新上限的相關規定和說明，估計測算確定建築物的折舊額C；
4.補償價格評估：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業用房的拆遷補償價格Vi為：
Ｖi＝PD＋PJ－C。
『陸』 節能評估報告中，能評指標所謂的能評前和能評後是怎麼分的
你做的節能評估報告，要提出措施，這就是能評後。之前就是能評前
『柒』 求房地產評估報告範文
房地產評估報告範例
一、房屋產權人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨於拆遷日)
五、估價依據
1.中華人民共和國《城市房地產管理法》
2.中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》;
3.評估委託書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標准》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告採用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至於部分無證構築物、牆體及其佔用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全採用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》的精神進行評估。
八、估價結果
本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，採用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，並結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設和限制條件
1.估價假設條件
我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：
(1)有自願銷售的賣主和自願購買的買主;
(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;
(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對於房產的建築面積等有關收據，均以委託方提供的房產證為法律依據，對於土地面積委託方未提供有關土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。
(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，並對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限於標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建築結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難於接觸到的部分進行檢視的責任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標的物為一座位於新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬於XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建築物及部分與之配套的構築物及佔用范圍內的土地。
2.位置座落及環境狀況
評估標的物座落於新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主幹道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標准)該建築後面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬於正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。
3.建築物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建築物。建築時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前牆粘貼古式仿磚瓷片，二層是前牆掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗岩地板，牆壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，後為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，並有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬於出租，地面鋪設普通地板磚，內牆888塗料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由於該建築物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東牆已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北牆長為8.35米，臨街前牆為6.45米，建築總面積(產權證)為78.90平方米於該幢建築物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標准》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。
3.對評估標的物所佔地域、地形、地貌、位置、建築結構等進行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以採用還原法進行評估，最後將上述兩種方法的估價結果加以權重並計算，便得出拆遷標的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區域類別用途建築結構所在層次交易時間售價
(元/平方米)
A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜庄街交叉口營業磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600
3. 估價計算
(1)交易情況修正
可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。
(2)交易日期修正
實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由於近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由於實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。
(3)區域因素修正
因可比實例相對於估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位於勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位於勝利路與姜庄交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位於人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位於原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區域因素修正表
區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周圍環境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建築結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數表
個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D
建築結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質0.2100100100100100
臨街狀態0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比准價格計算
根據市場比較法計算公式，比准價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比准價格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由於以上四個比准價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
4
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬於特殊的、偶然的要素後所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數的選擇
通過調查，分析收集有關資料如下：
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。
(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產稅
房地產稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產的綜合還原利率
還原利率的確定我們採用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：
風險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。
風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產價格
選用計算公式
a1
V=— × [ 1 ————— ]
r(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建於1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 ——————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
『捌』 房地產評估報告如何查看其中的風險
你指的風險是什麼？是報告的風險？還是評估結果的風險，還是評估機構的風險。
如果是說評估的風險：一般包括：
1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管採用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否准確的重要保障。實際評估過程中，由於我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。
2、政策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
3、估價對象手續不全產生的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由於歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。
4、不端正執業態度引發的風險。這已成為房地產估價風險的重要來源，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差。在未能掌握房地產的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。
5、客觀因素引發的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多。通常情況下有，委託評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現經濟糾紛。如產權不明晰，產權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由於我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯後的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發爭議。還有，委託方對估價報告使用不當，也易造成經濟糾紛。
6、房地產估價自身特性而導致的風險。房地產評估是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產理論價格作出的一種估測、推斷。由於房地產市場波動很大，分析影響房地產價格的因素時，國家產業政策、金融貨幣政策對房地產價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。