開發商開盤時怎麼定價

1. 房地產開發商開盤價格是怎麼定的

土地成本，加建安成本，加稅收，加利潤基本就是開盤價,因素太多了！位置、成本、質量、周邊房價等····

2. 一個新樓盤的開盤價是怎麼確定的

開盤價的確定復原則如下：1、證券的開盤制價為當日該證券的第一筆成交價；2、證券的開盤價通過集合競價方式產生，不能產生開盤價的，以連續競價方式產生；3、按集合競價產生開盤價後，未成交買賣申報仍然有效，並按原申報順序自動進入連續競價。

3. 樓盤的開盤價是怎麼定的

開發商愛定多少是多少，主要依據是周圍樓盤價、市場反應度。你說的只是銷售均價。

4. 開發商定價僅能以第一次開盤時的備案價為准嗎，後期加推的同戶型價格會不會變化

一般情況下，首次開盤的價格應該是相對較低價後期加推的價格以加推的備案價為准，不需要要跟第一次開盤的價格為准。

5. 開發商「一房一價」的定價依據是什麼

廣東中原地產代理有限公司研究部經理李毅華稱，「一房一價」本身只是起到一個防止開發商開盤後隨意漲價的作用，因此，房地產的交易信息需要向公眾進一步公開。 「以大學馨園為例，開盤的吹風價是每平方米1萬元左右，一期開盤價格達到每平方米1.7萬元，而現在二期開盤標注的價格是每平方米2.6萬元。開發商同時拿的一塊地皮，前後的開盤價格相差如此之大，為什麼？希望『一房一價』能夠切實遏制開發商亂漲價的行為。」袁瑾說。 業內人士稱，「一房一價」意圖雖好，但執行的尺度模糊，建議調控措施還需「精準一些」。一方面，可與開發商的成本核算結合起來考慮，防止開發商亂報價；另一方面，還要嚴格審核銷售的利潤率是否在合理區間、價格標準是否與周邊樓盤的成交情況脫節等。目前部分地區已限制開發商隨意報價。據報道，《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》將於5月30日起正式實施。該細則明確，開發商必須明確標志優惠折扣及享受折扣的條件，並實行「一價清」制度，即所標示的價格就是開發商與購房者的最終結算合同成交價格。

6. 開發商對所開發的樓盤定價有什麼依據嗎

樓盤定價一般是做好開發的預算，計算成本、費用、利潤，然後根據市場接受度定出價格。
政府部門有出台調控政策阿，但是因為有市場需求支撐這個高房價，所以一時成效也還沒出來。至於房價合不合理，並不是由某個人發現來確定的，投訴也沒有用。現在有個新政了，某些土地在出讓時就限制以後的房價，也算一種「管」了的情況吧。
咱老百姓就先拿著錢蹲著看吧。

7. 樓房開盤的定價策略

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價。
「在其他行業,用成本法來定價的企業很多,但房地產與其他產品不一樣。」北京理工大學博士生導師韓伯棠教授表示，比如做鞋，定價沒有定準可以再定價，房地產就不一樣，消費者對地產項目的認知和樓盤的定價緊密相連。價格體系一旦出來，消費者對項目的認知也基本確定，定錯了價錢，以後就很難通過重新定價翻身了。」正因為這樣，房地產項目的定價策略，是整個房地產營銷的重中之重，也是開發商不到開盤最後一刻也不肯輕易透露的「高度機密」。「價格策略其實也是企業和消費者之間的一場心理戰。如果消費者買樓後，感到房子的價值大於定價，那麼樓盤就獲得了很大的成功；反之，消費者肯定感到不滿意。」一位曾在知名樓盤任職、多次成功使用價格策略的職業經理人如是說。 2003年，華南板塊某樓盤新一期單位開盤，選擇「所有單位半價銷售」的策略。當時，該樓盤周邊的競爭性產品很多，消息一出，馬上引起市場轟動，加上該樓盤當時的定價確實比周邊的樓盤要低一些，因此銷售情況不錯。
專業人語一般來說，市場上很少見到低於9折的大幅度折扣，「內部認購期間，最高可獲7 折優惠」、「一口價單位最高8折」等煽動性的語言，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很容易給消費者帶來心理上的滿足感，認為撿到了大便宜，對銷售往往有所促進。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用，如豪宅樓盤的買家群對此就不一定「感冒」。 有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。如去珠江新城某樓盤開盤時號稱要以2萬元/平方米的定價進行銷售，而當時周邊樓盤的定價不到1.5萬元/平方米。
專業人語 使用這樣的定價策略可以避開價格戰，利用買家「一分錢一分貨」的心理，向客戶傳遞樓房高素質、高品質及強大的升值能力，特別是中高檔樓盤，絕大多數購買者為二次置業，這種定價方式可以強調樓宇的保值升值作用。此外，高價還可以吸引消費者的注意，提高樓盤的知名度。
使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買令人慾影響不大。但只適合實力雄厚的開發商在銷售高檔樓盤時使用，且在競爭激烈時，容易被對手搶走客戶，高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。 「均價」的高低一向是人們判斷樓盤價格的標准，但不少樓盤都採用了拉開高低價格距離的「差價」營銷方式。如銷售的廣州天河區某樓盤，同為洋房產品，價差達3000元/平方米以上，價格跨越幅度大，南向和北向單位相差達數十萬元。據開發商介紹，這樣的定價策略，使得更多消費者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進一步擴大。
專業人語 這種定價方式可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加開發商對銷售進度的控制能力。房管部門嚴格監控開發商的「捂盤」行為，所有單位一旦拿到預售證就必須銷售，但開發商完全可以通過刻意提高某些暫時不準備賣出去的單位的定價來達到控制銷售進度的目的。另外，由於部分單位用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購買低價單位的人獲得很大的心理滿足。當然，什麼才是合理的價差，對開發商的水平有較高的要求。 低開高走是不少樓盤都採用的定價策略。開發商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨後再根據施工進度和銷售情況把售價提高，達到最終的銷售目的。
專業人語 這種做法的優點是：每次價格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房。但並非每個項目都可使用。首先，樓盤的開發商必須有足夠實力，只有優秀物業才會受到買家追捧。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售後期應預留的升價空間過去，容易讓競爭對手奪走顧客.。

8. 房子是剛開盤的時候最便宜嗎

1、大多買房人都會在開盤當日購房，因為開盤的房間銷售價格大概是最優惠的，當天開發商都版會提供很多優惠折扣，權而且剛開盤的期間可以選擇的樓層和戶型也是最多的。
2、因為在開盤的時間，開發商為了吸引更多的買房人會推出許多開盤時的優惠，例如：開盤現場抽獎抵扣房款、早期繳費的認籌金開盤當天抵扣房價款等等優惠，這些優惠大概在開盤當日都是可以重疊使用的，因此開盤的樓盤在多重優惠的折扣下買房費用就會相對便宜一些。
3、當然也有特殊情況，如果是建造在附近計劃建有高鐵軌道線路的樓盤，那麼樓盤的居住舒適度就會降低，那麼樓盤的費用必然會降低，所有在加推樓盤的時候也有可能銷售價格會比開盤時候的價格更低。
4、樓盤費用到底貴不貴是和很多因素有關系的，例如說：房間的地理地方、房間面積、房間戶型等等，這些都是會影響到購房費用的，所有無法單一的看一個因素，應該綜合思考在一起再去看出這個房子的性價比怎麼樣，是不是值得購買。

9. 新房開盤後能講價嗎

您可能還不太熟悉新房的銷售價格體系，我本人和公司（成都慧人）正好是從事版房地產銷權售培訓的專業公司，可以解答您的疑問：
新房的價格是在開盤前（所謂開盤，就是開發商拿正式取得商品房預售許可證，可以對外公開銷售預售證上核定的房源的通俗稱謂），按照均價拆分成一房一價提前做好的。
這個價格體系在開盤前，要由開發商連同預售方案，提交給物價局審核，並報送房管局備案，一經批准，開發商開盤的價格範圍，只能在申報價格的一定范圍內調整價格（一般不超過正負10%）。
所以，一旦開發商開盤，必須按照銷售現場房源表上的價格銷售（這個表上的價格跟房管局備案價格一致），每套房子的價格都是定好的，客戶只能根據這個價格向置業顧問要優惠，置業顧問也只能按照開發商統一規定的x%優惠，不能擅自做主超越優惠，所以不能像二手房一樣隨便講價。
當然，每個樓盤從置業顧問到銷售總監嗎，乃至銷售總經理的優惠點幅度是不一樣的，一般客戶最多隻能要到銷售經理這個級別的優惠就不錯了。