地產融資張波
『壹』 70大中城市房價漲幅第一的是哪個城市
70大中城市房價漲幅第一的是深圳。
根據國家統計局發布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計，第一財經記者分析發現，近五年來，二手房漲幅最多的五個城市分別是深圳、合肥、無錫、廣州和杭州，主要集中在長三角和珠三角的一二線城市。其中深圳漲幅在全國高居榜首。
58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從個別的熱門區域板塊來看，上漲的幅度更為明顯。一方面是由於深圳近幾年人口大量流入加之宅地供地有限，導致供求關系明顯失衡引發房價上漲；另一方面則是深圳市場近兩年的投機性需求明顯增多，帶動熱度非理性上升，對於房價上行也起到推波助瀾作用。
供應方面，數據顯示，近四年，深圳實際供應居住用地766.6公頃，僅占實際供應建設用地的14.2%。近三年每年供應住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。根據中國統計年鑒2020年的數據，2019年深圳商品住宅成交面積是638.42萬平方米，僅為廣州的一半多一點，不到長沙的三分之一，約為成都的四分之一。
資金大量流入也使得深圳樓市面臨相當大壓力。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析，從2015年開始，深圳的貸款增速就很高。除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機構、房屋管家公司等機構都在給深圳的樓市提供「炮彈」，使得房地產的融資特別方便。
(1)地產融資張波擴展閱讀：
這個東北小城房價跌回五年前
在榜尾端，近五年漲幅最小的幾個城市都是三四線城市。其中，後五名分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70個大中城市中唯一一個房價低於五年前的城市。
牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。黑龍江省統計局今年7月底發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中「90後」「00後」成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。
由於產業發展較弱，人口外流，又加上新世紀後東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。
『貳』 請問做房地產銷售員怎麼樣
——原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機
下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力
2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。
58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。
銷售過千億房企達15家
房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。
具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。
值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。
從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。
2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。
張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成既定目標的重要一環。
《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。
「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。
房企如何完成全年目標?
實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。
「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。
克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。
相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。
於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」
張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。
張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。
——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。
『叄』 山東宏橋融資租賃有限公司怎麼樣
山東宏橋融資租賃有限公司是2014-05-19在山東省濱州市鄒平縣注冊成立的有限責任公司(台港澳法人獨資)，注冊地址位於山東濱州市鄒平縣會仙一路12號。
山東宏橋融資租賃有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是9137000049373348XY，企業法人張波，目前企業處於開業狀態。
山東宏橋融資租賃有限公司的經營范圍是：融資租賃業務；租賃業務；向國內外購買租賃財產；租賃財產的殘值處理及維修；租賃交易咨詢(依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動)。在山東省，相近經營范圍的公司總注冊資本為165298萬元，主要資本集中在 5000萬以上 規模的企業中，共17家。
通過愛企查查看山東宏橋融資租賃有限公司更多信息和資訊。
『肆』 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設
（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。
『伍』 房價什麼時候才會降下來呢未來房價趨勢是怎麼樣的什麼時候上車最合適
——原標題：2019年前8月中國房地產行業市場分析：投資增速創年內最低 整體市場持續降溫明顯
1、2019年前8月全國房地產開發投資增速創年內最低
國家統計局9月16日發布數據顯示，2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低。8月份房地產開發景氣指為100.94，環比提高0.04點。此外，多項數據顯示，土地市場持續降溫、房屋竣工面積連續20個月下調、房企融資也持續承壓。
不同地區間房地產開發投資增速出現分化，前8個月，東部地區與東北地區房地產開發投資分別增長8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3個百分點;中部及西部地區分別增長9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9個百分點。
2018-2019年前8月全國房地產開發投資增速統計情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
(備註：2019年1-6、1-7、1-8月面積增速為-1.8%、-1.3%、-0.6%
2019年1-5月金額增速為6.1%)
「多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。」張大偉預測。
——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。
『陸』 如何做好房地產行業
原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機
下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力
2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。
58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。
銷售過千億房企達15家
房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。
具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。
值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。
從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。
2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。
張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。
《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。
「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。
房企如何完成全年目標?
實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。
「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。
克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。
相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。
於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」
張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。
張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。
——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。