新城再融資

『壹』 灃西新城管委會城投公司

全國各大城市的政府投資融資平台，全稱為城市建設投資公司，簡稱「城投」。起源於1991年，當時，國務院進行新一輪政府投融資體制改革，要求地方政府不再直接負責基礎設施建設，而是將其公司化運行，承擔相應的政府職能；此類城投公司很多是不具備盈利能力的，屬於事業單位或者國有獨資公司性質，他們是通過政府補貼的方式實現盈利，屬於帶有政府性質的特殊市場經營體。[

『貳』 置業是啥意思

置業釋義置業是房產置業的簡稱，是對於購置土地、房屋，進行房地產交換，包括房屋買賣，租賃等一系列活動的總稱。 置業參謀：房貸類型的選擇編輯本段等額房貸、遞減房貸

開通銀行：幾乎所有銀行
關鍵詞：大眾化
特點：住房商業貸款中最基礎、最普遍的品種。顧名思義，等額房貸即「每個月所償還的金額相同」，直到付清所有的本金和利息；而遞減房貸即「初期償還金額較多，後期償還金額較少」的房貸形式，在還款方式上屬於「前緊後松」。
適合人群：等額房貸比較適合收入穩定的工薪階層，遞減房貸適合前期還款能力比較強的人群。
固定利率房貸
開通銀行：光大銀行、招商銀行、建設銀行
關鍵詞：利率穩定
特點：選擇固定利率房貸，就意味著在還款期內貸款利率固定不變，不受浮動利率的影響，無論銀行貸款率上調或下降，固定利率房貸意味著還款總額不變。
適合人群：對成本計算要求比較高，或是對利率遠景的判斷相當自信的人群。如果你預期貸款利率將上漲，就選擇它吧。
氣球貸
開通銀行：深圳發展銀行
關鍵詞：選擇性大
特點：舉個例子，如果你選擇5年期的「氣球貸」，如果5年到了，你沒法還貸，可延長至20年，但在前5年中，你享受了5年期的貸款利率。
適合人群：具有提前還款意願且有提前還款能力的人群。如果客戶「氣球貸」還款記錄良好，在「氣球貸」到期後也可將剩餘本金進行再融資。
寬限期還款

開通銀行：浙商銀行
關鍵詞：還款期限可延長
特點：如果在還款過程中，還款人無法履約，寬限期還款可以將還款期適當延長。例如10年的住房商業貸款，在第9年時還款人因為工作調動收入銳減，無法在最後一年按約還款。若他辦理寬限期還款手續，可以將剩餘款項轉換為3年期甚至更長，以減輕他的還款壓力。
適合人群：還款能力、經濟狀況可能發生重大變化的人群。
直客式房貸
開通銀行：招商銀行、浦東發展銀行、興業銀行、民生銀行等
關鍵詞：一次性支付
特點：銀行將借款人所需的購房款項直接打入客戶賬戶的房貸方式。為了鼓勵消費者一次性付款，很多開發商設立了很多優惠及獎勵措施。如果運用直客式房貸，消費者大可不必透露按揭的真實情況，直接爭取到一次性付款的實惠。
適合人群：所購買房屋的開發商對於一次性付款有較大優惠的購房群體。
接力貸
開通銀行：農業銀行、深圳發展銀行、光大銀行、招商銀行
關鍵詞：還款人轉變
特點：大部分銀行都對借款人的年齡做了要求。例如，有些銀行規定，借款人必須60歲以內。如果一個58歲的人想要貸款買房，他的還款期限只能有兩年。如果他使用接力貸，貸款期限20年，他就可以和子女一起成為共同貸款人，將剩下18年的部分由子女歸還（有些銀行規定為直系親屬）。
適合人群：40歲以上人。
雙周供
開通銀行：深圳發展銀行
關鍵詞：加快還款頻率
特點：比起其他住房商業貸款按月為單位，一年扣款12次的方式，雙周供嚴格按照14天為還款間隔，一年還款26次左右（個別年可達27次）。通過加快還款頻率，可以減少總利息支出。不過，雙周供對於還款時間的要求非常高，你得保證兩個星期一次的結算。
適合人群：一些收入較為穩定和均衡的人群，特別是期供類房貸業務中的中高端人群。
雙月供、季度供
開通銀行：一些銀行即將開通
關鍵詞：可減慢還款頻率
特點：目前仍然處於探索階段。據悉，一些銀行已將其提上議程。雙月供、季度供意味著兩個月，甚至一季度還一次款，減慢還款頻率，利息總額也隨之增加。不過，雙月供、季度供意味著更多的流動資金，也許證券市場的火爆會加速這種貸款方式的出台。
適合人群：個人經營周轉有特別要求的人群，也適合公事繁忙，經常出差的人群。
編後：盡管目前各銀行的還貸方式很多樣，但目前所有商業住房貸款品種，都是基於中國人民銀行所規定的基本房貸方式——等額房貸和遞減房貸，萬變不離其宗：佔用銀行資金越多、佔用時間越長，利息支出就越多，反之則越少。對於普通購房者而言，買房在一生的花費中占很大比例。面對琳琅滿目的商業住房貸款種類，記住這條「定律」，選擇合適自身情況的品種，能夠讓你在經濟博弈中取得主動。 置業心得：購好房要知己知足編輯本段購好房要知己知足
當我們為房子津津樂道的時候，當我們為房型左右為難的時候，當我們為房價琢磨不透的時候，或許心裡總在想著：「煩啊，還有多少房能買來呢……」
同是天涯購房人，個人認為「有多少房可以買來？」要做到先「知己知彼」後「 取長補短」得「知足常樂」。
知己知彼
所謂「知己知彼」，知己體現在量力而為與量力而行，買房最理性最冷靜最無風險的前提就是明白自己所有而後取所需。對於只有25萬元資金只要80平方米就能實現合家歡樂的目標，又何必強求100平方米之後而算計明日柴米油鹽分角之苦；對於家人只要就近而居就能時而常來常往的便利，又何必舍近求遠而分隔千里的無助；對於明亮潔凈方便安全適宜而居足矣，又何必遙想望江觀日賞月聽水之豪宅奢望。只有知己後才可善待己。
知彼表現在抓大不放小，大的有城市規劃發展方向、城市市政建設投入、區域價值體現、周邊居住配套、開發團隊組成、項目規劃審批手續、戶型售價面積總價等等宏觀把控。而不放小就在於要望聞問切，望在於在項目周邊多看看、走走；聞在於各渠道方式多聽聽、想想；問在於親朋好友多探探、聊聊；切在於政策文章條文多讀讀、記記。
取長補短
再說說如何「取長補短」。很多人買房時渴望既要好地段又要戶型佳；既要價格低又要面積大；既要重點小學又要會所泳池；既要鐵定升值又要漲了再漲；既要歐美羅馬又要蘇杭江南。追求盡善盡美、應有盡有固然沒錯，但理想是建立在現實付出上的，房子可以做的很好很美，豪宅洋房會有很多，但終究有怎樣的投入才會有同樣的產出。做的很好很多最終的成本都與售價掛鉤，或許有部分的開發商願意捨得自己投入，但畢竟少數。
什麼房子才是適合自己的？什麼小區才是我最需要的？其實因人而異。有的為了孩子的就學，有的為了居住的空間夠大，有的為了有合適的價位，有的為了上班工作方便，有的為了親近家人好友，所以什麼才是自己最想要的，什麼才是最滿足自己所需的，什麼才是自己承受的來的，這才是最重要的。不要為了一房而居，而一煩到老，不要為了要面子而忘了過日子。
所以買房時一定要「知己知彼」後「取長補短」得「知足常樂」。
貸款細節不容忽視
房貸專家建議，買房貸款，很多細節需要精打細算。
細節之一：貸前選銀行
目前，各家不同的商業銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對不同群體個性化的個人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過個人住房貸款，也可以通過部分商業銀行已經開辦的轉按揭服務將住房貸款業務轉入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務。
細節之二：選擇利率
利率在房貸中是最重要的價格因素。如果購房者認為未來一段時間內利率將繼續保持上升，那麼在貸款時就可以選擇固定利率貸款，迴避未來利率上漲所帶來的成本風險；如果購房者認為未來利率將保持下降趨勢，那麼在貸款時就可以選擇浮動利率貸款，迴避固定利率貸款因利率下降而帶來的成本風險。
細節之三：善用公積金
由於公積金貸款利率相對優惠，因此對於每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。目前，客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80％，最長貸款年限為30年；商業性貸款額度（大於90平方米）不超過總房價的70％，最長貸款30年；一手自住房單套建築面積低於90平方米（含90平方米），且根據客戶資信等情況其貸款最高不超過房價的80％；目前組合貸款的可貸額度是公積金和商業貸款之和不超過總房價的70％。
細節之四：避免逾期吃罰息
保證每月堅持按時還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒有及時還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會影響自己的信用記錄，這損失就遠遠不是經濟上能夠彌補的了。因此在辦理個人住房貸款時，借款人必須對自己的還款能力有一個長遠謹慎的考慮。 熱點置業方式編輯本段據廣州市房管局的統計數據，2006年11月廣州市區的商品房樓價達6163元／平方米，已是1997年以來的新高了，粗略計算漲幅約10％。宏觀調控、銀行加息、建材價漲、樓價上揚……不斷上揚的樓價，引起購房者的熱切關注，特別是那些在近年有購房打算的人，可謂持幣待購，但不斷攀升的房價，又給了他們當頭一棒。以下是在2007年元旦采盤期間對購樓者的一些追蹤，他們的購樓方式是應對目前市場的一些態度——你屬於哪種置業情況呢？
【觀望性買家】
有需要才買
胡小姐從事廣告業，在廣州打工已五年，月收入8000左右，本來是打算今年購房，將父母從老家接來一起過春節，因此，從「五一」開始就開始留意樓市上新推出的房子。胡小姐最喜歡的是天河區，因為多年來自己一直是在天河上班，因而沒有考慮其它區域的樓盤，但天河區公園附近一帶的房子從三年前的4000元／平方米直逼近6000元／平方米，略好一點的單價每平方米上到七、八千元，漲價太快，讓胡小姐的心裡不是滋味。面對一些在漲價大潮中急於購樓的人群，胡小姐顯得較為冷靜，她認為，除非是有非常需求不得不買的情況才會購買「高價樓」，否則將不考慮購樓。雖然樓價看樣子難以降下來，但買樓也不是特別需要，所以，在樓價上漲、存款並不太充盈的情況下，她的初步打算是暫時不考慮購樓。
【投資性買家】
投資性價比高的房子
劉先生在元旦前看到一則新聞，說是海珠區某樓盤以3500元／平方米的低價開盤。現在市場上還有如此低價位的房子，讓劉先生感動不已，放下報紙就趕往該盤，恰逢該盤是在內部認購期間，樓盤銷售部經理告訴他，現在開始認購可享受98、96、94三重摺中折的優惠措施，估計在元旦正式開盤時的成交價在3600元／平方米左右，屬中低檔盤。於是劉先生就一口氣認購了二套單位，一套大戶型自己居住，一套小戶型用來投資。誰知在元旦前一天，劉先生接到售樓部的電話，告訴他所認購的房子，大戶型的那一套折完後的成交價在4200元／平方米，小戶型的成交價在4000元／平方米，這個價位已包括各種優惠與折扣，同時還要求他元月1日早上八點到售樓部搖珠認購。聽到這個成交價格與當初認購時的價格相差甚遠，每平方米與價格相隔了近600元，劉先生一算計，當場表示不要，因此在元月1日正式開盤的那天，劉先生也沒有去到售樓部。
對於樓價，劉先生是敏感的，尤其是以投資為目的客戶來講，樓價的上漲更使他們謹慎。劉先生認為，盡管有諸多的經濟學家認為房價漲是合理的，現時還有上升趨勢……但這一切是由市場說了算。他對一手新盤的投資價值是否升值持懷疑態度，尤其是這種名不見經傳的小樓盤，他認為，投資性的樓盤是要靠品質和價格來取勝的，品質不好，時間越長其升值和保值的潛力越要打折扣，在廣州的一些鬧市區，哪怕是同一地段的樓盤，不同品質的樓盤其出盤的價格也是不同的。最明顯的例子是，珠江新城，其濱海花園的一套兩房單位月租金在3000—3500元左右，而與一路之隔的漁民新村二房單位只能租1200元，而附近的農民屋卻只能租到600—800元，因此品質第一。品質不好，房子幾年就舊得不可目睹，再以珠江新城為例，早年同時開發的幾棟樓盤中，因為規劃與設計以及樓盤外立面等問題，有的樓盤顯得很舊，其租金上不去，而有的卻幾年容顏不變，其租金居高不下，且租售活躍，尤其是在出租市場，隨著新貨的沖擊，品質不高的樓盤更是無法與之抗衡比拚的了，因此，對於品質不高的樓盤而言進行投資，除非在價格上有格外的優勢才能獲利，否則很難得到預期的回報。
【自住性買家】
考慮購買二手新樓
一手新盤廣告打的歡，引起人們許多關於家的夢想。本來張女士是准備在郊區購房的，但所看中的幾家郊區大盤價格也開始上漲，有的樓盤漲幅還比較厲害，而市區的二手樓價也在往上走。於是，張女士又打消了在市區購二手樓的想法，去郊區看盤，張女士不去售樓部，而是去小區中介所，希望在這里找到性價比高的房子。
在星河灣，她發現，這里一、二期的江景單位由於當初的發售價格比較高，再加上沿江路通車，因此這類房源的成交售價較當初購置價略低。如一期的124平方米三房，帶家私電器，售價在55～58萬元；88平方米的二房單位成交價一般在36萬元左右；幾乎與當時的成交價吃平；在錦綉香江和南國奧園，二手新盤不多，樓齡1年左右的80平方米二房單位，南奧成交價多在36萬元左右；錦綉香江售價多在38萬左右，二手新房的均價一下子竄到4500元／平方米，幾乎趕上與這里的新房價格。於是張女士又來到祈福新村，這里二手房源產品類型豐富多樣。別墅、多層洋房、高層半山洋房一應俱全，樓齡從10年左右到1左右，園景、湖景或山景也都有多樣選擇。戶型選擇更是多樣，張小姐幾乎挑花了眼，這里的二手房樓齡越長總價就越便宜，而新二手房的價格卻不便宜，比如，三年前一套13萬左右的二房，現在很有可能在15—17萬元右成交；當然樓齡超過10年以上的，價格會走低10％—15％左右，想找新二手房，太老雖然便宜但卻不想要，太新的價格上也沒有太多的便宜可占，於是只好放棄。
在華南板塊轉一圈，在詳細了解了這里的二手行情後，張女士終於在雅居樂淘到第一期的一套75平方米二房新單位，經協商成交價為31萬元左右。張女士覺得很「抵」，因為廣州雅居樂的第四期洋房」上善若水「每平方米的均價已走高到6000多元。
張女士的購房理由是，在郊區購房，最大的需求是買環境，雖然每個組團的價位不同，但社區的大環境、大教育、大交通、居住氛圍、以及整個的社區文化等這些資源是所有小區業主所共享的，因此，在郊區新房價格走高的情況下，在郊區選擇較為便宜的新二手來置業，不妨也是一種選擇。
【自住性買家】
買尾盤
房價上漲出乎意外，但07年卻是孫先生最想購房的一年。其一是不想將錢花在租金上，租房租煩了；其次是對於一個沒有房子的人來講，房價漲多少就是存款貶多少，於是決定趁現在購套房，他決定在自己長年生活的天河區購一套房，但卻又接受不了現時新盤的價格，於是把目光投放到發展商的尾貨中，「第一次置業嘛，不可能盡善盡美的」，其性價比要放在第一位，於是便開始在天河區的一些「老盤」的售樓部里轉悠，有時候也上網查找房源信息，並將自己的購房要求貼在網上，寫下了自己求購信息，同時還在中介公司留下購房需求。
功夫不負有心人，在冷冷清清的尾貨市場轉悠兩個月，經過中介公司的推薦，孫先生在天河北粵墾路某樓盤小區找到一個94平方米的尾盤，成交價32萬，雖然裝修較為陳舊，還需再翻修一下，但單價成交價為3100元／平方米，在天河北附近能買到如此物有所值的房子，令孫先生高興不已。據說這個小區是在四年前發展商清尾貨時，以31萬元的價格將所有尾貨處理給內部職工，這些職工拿到房子後，恰逢樓市價格低迷，幾年來一直上不去，再加上新貨的不斷沖擊，於是這里的尾貨便就這樣空置了好幾年無人問津。同時在這幾年的發展中，這里的房子無論是從戶型、還是裝修，都已不算新穎了，當初想賺上一筆的可能性越來越小，這些業主們經過幾年漫長的等待，終於等來今年樓價上漲的市場行情，於是趁機放盤，以當初的成交價售出去。
購買尾貨雖然物有所值，但可遇不可求。孫先生之所以能買到這樣的房子，最主要的捨得花時間與精力。 精裝房置業人語編輯本段購買精裝房 你准備好了嗎？
省心省力 最看重的是誠信
李世濤，醫生
我會選擇那些信用度高的開發商出售的全裝修住宅。因為平時工作很忙，我不希望投入過多的時間和精力在房屋裝修上面，而全裝修住宅正好符合我的需求。但讓我疑惑的是，現在開發商良莠不齊，一些不講誠信的開發商做出來的全裝修住宅很容易出現裝修質量問題。我也看到一些媒體報道消費者買的全裝修住宅存在裝修質量缺陷，最後導致買房買來一塊「心病」，耽誤工作，影響生活。所以，雖然我本人十分願意購買全裝房，但我會非常謹慎。
董繼鵬，公司職員
我十分看好全裝修住宅的前景，在我所住的小區，即使在交房幾年後也會經常有人在搞裝修，噪音真的讓人受不了，但是又沒有辦法來制止。如果能推行住宅全裝修的話，業主在拿到新房鑰匙後稍加裝飾就可以入住，省去了東奔西跑找家裝公司的麻煩，對鄰居來說也能得到安靜的空間。同時，全裝修住宅是由開發商負責實施的，質量應該像房屋硬體一樣讓人放心，即使出現質量問題我也可以理直氣壯地要他們負責。
工薪階層 最怕房價再兌水
王浩，公司職員
對於全裝修住宅，我比較認同，原因是由於工作關系，我曾去外地出差半年多，公司比較體恤員工，為我租下了一套全裝房。在外地工作時我住得很舒服也很方便，我認為全裝修住宅作為出租房很好，但是買房時，我不會選擇全裝房。主要原因是，雖然開發商統一購買裝飾材料比個人購買省錢，但裝修費加房款，使得房子總價上漲。其中裝修費這部分，水分很大，消費者並沒有得到多大的實惠。買毛坯房，經濟壓力相對小一些，房屋裝修精簡程度也可以按照自己的喜好決定。最重要的，對於裝修花費，可以心中有數。
張寅，外來工作人員
我來威海工作兩年，一直都是自己租房子住，公司沒有任何住房補貼，搬家是我最頭疼的事情。我聽說過全裝房，但我既不會去買全裝房也不會租全裝房，我選擇那些便宜的毛坯房租住。我的工資收入水平不高，「恩格爾系數」卻一直很高，全裝房租金一般都很貴，我租不起，更買不起。
毛坯與精裝 我到底挑哪個？
時下，人們在選擇房子的時候，除了以往對地段、環境、戶型等因素的考慮外，還要面臨一個重要的選擇，那就是毛坯房與全裝房之間的選擇。但是目前市場上對毛坯房與全裝房的評價可謂眾說紛紜，各有各的道理，那麼到底怎樣選擇才是最重要的呢？
毛坯房：我的地盤我做主
價格特點：一般情況下，毛坯房與全裝房相比總價相對較低。因此，在毛坯房的購買者中有相當一部分人群是工薪階層，他們由於受經濟實力的限制，很可能全裝修房的裝修標准要高於其計劃的裝修標准，這無形中增加了他們的經濟負擔，而選擇毛坯房，則可以根據自身的實際經濟情況來確定裝修標准。
個性差異：隨著人們生活水平的提高，人們顯然已經不能滿足「居者有其屋」的原始要求了，個性化、差異化的產品越來越受到消費者的喜愛。因此，毛坯房除了具有相對較低的價格特點外，還能夠滿足人們的個性化需求。購房者可以按照自己的喜好、需求以及對家的理想來設計屬於他們自己的私人空間，同時也可以避免二次裝修造成的浪費。 費用明確：由於毛坯房在整個裝修過程中都需要自己親力親為，如選擇裝修公司、僱傭裝修人員、購買裝修材料等，因此每筆費用支出都十分明確。
全裝房：咱體驗坐享其成
質量保證：出售全裝房，開發企業要與裝修企業簽訂合同，裝修企業對開發企業負責裝修質量；購房者與開發企業簽訂合同，開發企業對購房者負責裝修質量。這樣責權明確，一旦出現裝修質量問題，一環扣一環，誰也不能推卸責任。
避免干擾：購買毛坯房，業主通常都是單獨裝修，由於業主的入住時間、裝修時間不同，裝修時產生的雜訊、灰塵對相鄰業主難免有所影響。據統計，一個小區從交房到最後一個客戶裝修完畢一般需要2年時間，長時間的施工噪音干擾，給業主帶來諸多煩惱。建築垃圾的處理和裝修材料的進場運輸，給電梯和公共部位等也帶來污染和損壞。而全裝修房則可以避免這些不必要的干擾。
輕松入住：大多數全裝房的廚、衛甚至地板、空調等設施都比較齊備，業主只需帶上自己的傢具和行李便可以入住新家。而且，有的全裝房在交房後，還涉及到裝修建材的保修問題，信譽佳的開發商可以提供足以讓人信賴的售後服務。

『叄』 中小房地產企業融資渠道分析

一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析

（一）房地產資金來源現狀

房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。

圖2.16 房地產行業不同資金來源所佔比重

（二）本期不同渠道融資金額變化

圖2.17 不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

（三）現有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑並不是很多。

1.國內銀行貸款：

銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對於項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對於企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信託項目融資：

信託是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163隻，融資額175.8億元。信託資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信託基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產基金：

國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對於如飢似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內產業基金：

毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。

5.非上市股權融資：

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的並購秀。

6.上市融資：

上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，並不現實。

7.債券發行：

先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣註定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出台《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平台，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。

(四)房地產企業融資新動態

1.與海外基金的合作：

海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的慾望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設「復地雅園」項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的「中國房地產開發基金」在京投資的「麗都水岸」項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之後，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地資金強強聯合:

從華潤成功入主萬科之後，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關於尚都項目合作的系列協議。雙方採用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。

國內十餘家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。

8.31之後， 「收購兼並」也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別於其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位於天津西城區的佔地342.81畝的住宅項目。

(五)房地產融資渠道再添新品

1.典當融資:

典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的後續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。

一些手中已經有新項目開工的發展商，由於前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恆隆等典當行里，各企業都在融資。恆隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到2000萬元。「土地典當」的方式也受到許多城市開發商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對於緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

二、股權融資渠道選擇與分析

（一） NASDAQ上市融資

優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，並解決企業發展的資本瓶頸；

難點：1）從已在NASDAQ上市和准備上市的中國企業來看，均為處於行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而後期進行增發融資難度並未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二） 香港上市

優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

（三） 國內A股上市

優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其後，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批准，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；

缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。

分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。 戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。

其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利於上市的員工激勵制度。

第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力並最終帶來企業業績和股東價值的提升。

最後，比較而言，戰略投資者更加著眼於未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利於公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恆生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了餘下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。

* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，佔到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：

第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港台地區急於或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作夥伴。

第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對於公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總經理，並擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續深造，回來後出任中國西部最大證券公司主管國際業務的總裁。國內著名購並專家，一直在資本市場頗有作為。）

『肆』 如何看待新城控股股價下跌28%

我們從三個問題上來討論新城控股股份下跌的問題：

三、從具體樓盤來看，倒也不至於太緊張

對購房來說，最害怕的是開發商突然跑路，或者資金鏈斷裂成了爛尾樓。從上面分析來看，雖然新城控股股票債券價格大跌，但賬上財務表面看起來還比較健康，並不一定意味著會面臨資金鏈斷裂的風險。

所以，現在新城控股的危機，還只是創始人的危機，老闆的危機，它是一家上市公司，信息都還算比較透明，不會因為老闆出事就徹底倒掉，頂多隻是元氣大傷，所以靜觀其變即可。

『伍』 武漢的房價明年會穩住嗎

今天的最新消息，你可以看看，本人認為明年穩中有降吧 上海開發商開始打折 北京有樓盤直降4000元/平米 來源：東方網 作者：劉秀浩 黃佐貞 朱楠 杜琴慶 2010年04月19日03:51 「新國四條」和「國十條」的出台，使不少購房者決定選擇觀望一段時間。CFP 資料 國務院調控重拳頻出 樓市出現拋售降價現象 相比此前6年的樓市調控，2010年的房地產調控政策來得更早，更猛烈。與此同時，「新國四條」和「國十條」的傳導效應也變得更加迅速。除了銀行已在第一時間內作出反應外，房地產開發商也紛紛行動，開始動用各種手段加快現金回籠。 郊區樓盤率先松動 早報記者了解到，4月份上海將迎來今年的開盤潮，從目前形勢來看，開發商已經不再抱「朝南坐」的心態，開始對旗下樓盤進行各種名義的打折促銷活動。 如，總價在2000萬-2500萬元/套的別墅項目綠寶園，現支付50萬元意向金在購房時可享受50萬元優惠，另根據首付時間還有相應折扣。松江九亭樓盤富頓街區可以免費辦理VIP卡，並享受5000元購房優惠；位於浦東南匯地區周康板塊的綠洲康城親水灣由於房價已經上漲至約25000元/m2高位，開始打出9.3折的大幅度折扣。 據中央電視台報道，通州區是近幾月北京房價快速上漲的地區之一，隨著調控新政推出，17日開盤的K2清水灣項目已開始降價，全款買房單價降4000元/m2，而均價22000元/m2，也比網站宣傳的售價24000-29000元/m2低了很多。北京中原市場研究部張大偉則認為北京部分郊區房價年內有望下調20%至30%。 另據報道，政府調控樓市重拳出台後，深圳、上海紛紛出現投資客拋盤，而北京則出現浙江投資客單筆上億元的拋售。 購房者考慮放棄中簽號 然而，與開發商打折相對，購房者的觀望情緒卻已經明顯顯露。 上周末，滬上約有10個樓盤開盤，綠地集團名下浦東南匯地區樓盤綠地布魯斯小鎮開盤時雖仍有排隊隊伍，但售樓現場並未出現此前一搶而空的情景，不少購房者表示，因為政策出台，將選擇觀望一段時間。 曾一度需要搖號才能買房的臨港新城樓盤港城滴水湖馨苑今天開始選房，已有不少購房者表示，考慮是否要轉讓中簽號或乾脆放棄購買。 業內人士表示，由於此次「國十條」對開發商的「基礎」資金來源進行了全線限制，包括銀行貸款、上市以及再融資等全部被阻。這種情況下，一旦市場走冷，銷售回款將成開發商保證現金流正常運轉的最重要法寶，因此盡早回籠資金將是當務之急。 實際上，已有開發商採取非常手段，包括恆大地產、碧桂園、恆盛地產等公司全部都開始發行利率超過10%的高息債券，以獲得資金補充。 申城各方反應 貸款 新政今起實施沒法趕末班車 昨天，早報記者從凱盛經略（上海）投資管理有限公司副總經理趙煒處了解到，今日起，滬上所有銀行統一對二套房貸全面收緊，首付一律五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，「一般從貸款送件到獲批至少需要一至兩周的時間，而這次從政策出台到落實僅3天，所以（貸款者和貸款中介公司）根本趕不上末班車。」趙煒表示，至少是2周前送件的房貸案件還能在這3天內抓緊操作，趕緊批下來，其他沒獲批的房貸案件只能按新政策執行。 據了解，不僅是二套房貸，首貸房貸也全部收緊。目前上海的銀行對首套房貸7折優惠利率已全面叫停，各銀行優質客戶也最多隻能拿到首付三成、7.5折的優惠利率，而大多數貸款客戶只能拿到8-8.5折的優惠。 銀行 等待三套房限令本地細則 對於新「國十條」中暫停第三套房的放貸和異地炒房者貸款的規定，滬上多家銀行信貸部負責人均表示，由於周末原因，目前尚未接到總行的通知。不過，某大行信貸部人士透露，「估計上海是此次房價調控地區之一，不然也不現實。」他估計經上海各相關部門協商後，上海相關的細則將會很快出爐，「這也算是一種表態。」 昨日接受早報采訪的銀行信貸部人士均表示，在目前尚未明確上海是否劃入三套房調控城市前，對於三套房和異地購房的申請還是會受理，但能否最終審批下來就另當別論了。 凱盛經略總經理蘇曉江認為，暫停第三套房貸和異地炒房貸款的最新政策，要落實尚有一段時間，不會像收緊二套房貸那樣「說來就來」。蘇曉江表示：「目前銀行對第三套房的認定都不統一，到底是以個人為單位，還是家庭為單位，有待商榷。」 蘇曉江認為，新「國十條」中對異地炒房不予貸款的規定，可以說是「精確打擊」。「之前政府對樓市的調控政策，其實大多還是壓制本地購房需求，而對於真正的外地炒房者並沒有相應的打擊措施。我認為暫停對異地炒房者的貸款對樓市的影響比二套房貸政策更大。」 不過，在實施細則上，「國十條」異地炒房的定義，蘇曉江表示，這在操作上可能會出現問題，比如說很多外地來滬工作人員購買的是綜合保險，這在認定上可能會較為復雜，具體執行細則還有待銀行落實。 中介 同樣二手房已應聲下調12萬 記者昨日從滬上多家房產中介了解到，新政影響在二手房市場上已有顯現，周末帶看量有明顯減少。上海永慶房屋總經理陳史翎告訴記者，政策出台後，該公司旗下門店客戶看房量已減少近三成。 陳史翎認為，接下來市場肯定會陷入冰凍期，「很多買家一聽出政策了，立刻陷入觀望，認為房價肯定會出現下調；而房東則幾乎沒有立刻下調叫價的，急拋急售的也極少。」 陳史翎的這一判斷在購房者黃小姐身上得到印證。記者昨天在一家中介公司門口遇到的購房者黃小姐告訴記者，她本打算在浦東濰坊板塊購置一套110萬元左右的老公房，政策一出，她立刻將總預算縮減至90萬元。「政策出台前一天，我接到中介電話，說一套130萬元的濰坊新村房源要立刻看房，否則就要被人搶購了。第二天調控政策出台了，中介再給我打電話，口氣完全變了，說濰坊板塊還是比較抗跌的，又推薦給我一套同小區同樣面積的房源，總價已下調到118萬元了。」黃小姐對房價走勢堅決看跌，決定觀望一段時間再出手。(東方早報) 北京： 二手房源已漲4成 業內人士稱房價可能跌30% 據北京中原地產統計，新政出台短短4天之內，北京新增二手房房源暴漲了四成，二手房市場新增客戶量卻下跌了八成，並有近七成老客戶轉向觀望，二手房價格上漲的趨勢已經明顯被遏制。與此同時，記者從上周末開盤的多個樓盤處獲悉，客戶流失率普遍超過兩成。業內人士認為，樓市很可能因為系列政策出現明顯的轉向，由賣方市場轉向買方市場，房價下跌可能達到30%。 買房人「突然消失」 北京隱現退房潮 「您還考慮我們的房子嗎？今天我們退出來了幾套房子，新政策出台後有些人因湊不齊首付退房了。」4月18日一早，王小姐就接到北京通州區樓盤珠江拉維小鎮銷售人員的電話。 此前，受通州國際新城規劃的利好影響，該項目均價由3月份的18000元/平方米一下調高到25000元/平方米。昨天在電話中，銷售人員告訴王小姐，此次退出的幾套房的價格在21000~23000元/平方米。 上海重慶 ： 住宅消費稅或近期開征 首選上海重慶 昨天，有媒體報道指，「兩會」後，重慶市已將「特別房產消費稅」的徵收方案上報國務院。決策層已批復當地財稅部門會同住房部門准備操作此事。另外，二手房交易個稅全部按照交易差額的20%收取，這一政策或將率先在濟南實施；而對多套房產在保有環節上徵收「房產保有稅」
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『陸』 膠州少海新城的緣起

滄海桑田，世事變遷。隨著青島開埠，藍色的大海漸行漸遠。當初停泊船隻的塔埠頭如今已經淡出人們的視線，曾經是大海的膠州灣堆積成了一片片長滿雜草的荒灘。
2003年，膠州市進行了新一輪的城市總體規劃調整，隨著城市規模的進一步擴大，規劃區的基礎設施急需完備。2004年膠州市將完善城市防洪功能，開挖水面面積為6.28平方公里的東部滯洪區並建設高品位特色生態旅遊項目作為當年實事之一。2004年11月起，按照「給洪水以出路，變荒灘為寶地」的思路，運用市場化手段融資6.8億元，在東部鹽鹼地興建東部滯洪區工程。除了滿足膠州城區的滯洪功能外，膠州決定以少海為核心，再造一片親水生態新城，將其周邊定位為一個集景觀居住、休閑娛樂、商務活動為一體的高檔休閑旅遊區。少海新城項目的實施是一項龐大的系統工程，是城市經營建設的有益探索，也是一項利在當代、功在千秋的民心工程。

『柒』 莘縣高鐵新城融資合法嗎

從官方角度和法律角度來講，是合法的，因為這么重要的事情，各項經濟管回理手續都很齊全，各項答公司手續，各項金融管理手續，都是政府備案的，從這兩方便不要懷疑。唯一可以說的，就是市民自願。如果是單位人員，就不要妄自評論了。

『捌』 匯加顧問集團的專業服務

美國EB-5投資移民項目於1990年起實行，目的是吸引海外投資移民者來美國投資及創造就業機會。1993年，EB-5移民法規中特別增設了「地區中心移民方案」（Regional Center Pilot Program），將移民投資「應直接創造十個就業機會」之就業規定放寬為「直接或間接創造十個就業機會」，使EB-5成為美國所有移民類別中，申請核准時間最短、資格條件限制最少的一條便捷通道。
申請條件
l 無經商背景、年齡、學歷、英語要求；
l 投資方式：申請人應投資50萬美元 (約合320萬人民幣)於美國政府核准之地區中心(Regional Center)，該投資應直接或間接創造10個就業機會。
項目優勢
l 無經商背景要求，資產來源要求不嚴格，資產來源途徑包括多種形式；
l 無定居地點要求，申請成功後可自由選擇美國任何一個城市居住；
l 對申請人及家屬均無嚴格居住要求，申請人可選擇繼續留在中國工作和生活；
l 無須自己經營企業，並可同時分享美國企業收益；
l 一人申請，全家(配偶及21歲以下未婚子女)均可同時獲得綠卡，享受美國優厚的福利待遇；
l 子女可以享受美國免費基礎教育，並有更多機會就讀哈佛、耶魯、普林斯頓等世界一流高等學府。
項目缺點
與加拿大投資移民、英國投資移民不同，美國EB-5投資無聯邦政府擔保，投資者需自行承擔商業風險。因此，選擇合適的投資項目至關重要。目前，美國共有約220個地區中心，各中心的投資項目內容不同，投資安全性也有很大差異。因此，在選擇地區中心投資項目時，需特別謹慎。
美國投資移民項目-舊金山獵人角新城組C【在售】
【項目摘要】 項目類型：債權類項目 總募集資金：$1.65億美元 EB-5資金：$0.96億美元 資金用途：I期297套住宅的建造及II期CPO1及CPO5地塊的基建工作 單位投資額：$50萬美元 募集單位：192個 投資期限：5年 年優先收益：0.5% /年 【項目優勢】 優勢一：鑽石級項目 – 舊金山史上最大建設項目. 優勢二：鑽石級開發商 - 全美最大上市房產開發集團開發，奠定項目成功基礎. 優勢三：鑽石級成功率 - 組A/B已獲批准 & 項目盛大動工. 優勢四：鑽石級資金安全 - 2倍還款能力之雙重保障. 優勢五：鑽石級信譽 - 獲聯邦、加州及舊金山市政府全力支持,成就舊金山地標之作.
美國投資移民項目-好萊塢溫得姆夢幻酒店項目【售罄】
【項目摘要】 項目類型：股權類項目之六 總募集資金：$3600萬美元 資金用途：建設173個房間之溫德姆夢幻精品酒店 單位投資額：$50萬美元 行政管理費：$4.5萬美元 人均就業機會：17個 募集單位：72個 退出機制：15%溢價退出(含既有分紅) 【項目優勢】 優勢一：鑽石地段 - 好萊塢溫德姆夢幻酒店位於西瑪大道（Selma Avenue）, 地理位置極其突出. 優勢二：夢幻品牌 - 溫德姆酒店集團是全球最大的酒店管理集團.目前市值約為88億美元. 優勢三：建築保險 - 格雷集團已為好萊塢溫德姆夢幻酒店簽署了建築封頂協議並投保了竣工險. 優勢四：就業機會 - 1.7倍就業機會,投資人綠卡堅固保障. 優勢五：投資安全 - PKF權威資產評估.在2019年酒店價值將達到8410萬美元，超過EB-5資金的2倍. 優勢六：升值潛力 - 溫德姆集團夢幻酒店品牌，酒店升值充分潛力. 優勢七：政府支持 - 兩屆市長推薦,好萊塢全新地標. 優勢八：退出機制 - 5-7年15%溢價退出，PKF權威資產評估. 美國投資移民項目-舊金山獵人角新城項目【售罄】
【項目摘要】 項目類型：債權類項目 總募集資金：$6000萬美元 資金用途：I期Hilltop區50/51/53/54號地塊，247套聯體別墅及公寓的建造 單位投資額：$50萬美元 基金發行費：$4.5萬美元 資金託管條件：I-526批准後放款 募集單位：120個 投資期限：5年 年優先收益：1% /年 美國移民局審核狀態：已獲模範認證(Exemplar)批准 【項目優勢】 優勢一：鑽石級項目 – 舊金山史上最大建設項目. 優勢二：鑽石級開發商 - 全美最大上市房產開發集團開發，奠定項目成功基礎. 優勢三：鑽石級成功率 - 獲美國移民局模範認證.綠卡快速獲批准. 優勢四：鑽石級資金安全 -託管賬戶 & 2倍還款能力之雙重保障. 優勢五：鑽石級信譽 - 獲聯邦、加州及舊金山市政府全力支持,成就舊金山地標之作. 美國投資移民新項目-波特蘭凱悅套房酒店項目【售罄】
【項目摘要】
資金用途：建設波特蘭凱悅套房酒店
套房總數：203間
總投資：$5100萬美元
EB5投資人出資：$3600萬美元(股權投資)
單位投資額：$50萬美元
行政管理費：4.5萬美元
募集單位：72個
就業機會：21個
退出機制：15%溢價退出(含既有分紅) 或保留股權，長期投資
【項目優勢】
優勢一： 玫瑰之城波特蘭 – 全美最宜居城市之一,無消費稅,每年吸引近800萬遊客,酒店平均入住率達79%.
優勢二：絕佳地段 – 緊鄰耐克市區全球新總部及俄勒岡醫科大學分析，樓下即為軌道交通Riverplace站.
優勢三：充分的就業機會數量 – 人均創造21個就業機會.遠超移民局要求.
優勢四：無可比擬的品牌優勢 – 世界頂級酒店集團-凱悅集團旗下豪華套房酒店項目,在波特蘭享有長年專營權.
優勢五：100%的成功記錄 – 項目開發WDA /EB5 Global成功開發多個EB-5酒店項目,持續保持100%的成功記錄.
優勢六：雙重建築保險 – 金牌建築商HSW簽署封頂協議&投保竣工險.
優勢七：雙重退出機制 – A. 5-7年內15%溢價退出。B. 長期持有股份,享有穩定收益及資本增值.
優勢八：虧損擔保 – 凱悅酒店集團史無前例地提供每年最高100萬美元的虧損擔保,充分保障了EB-5的資金安全.
美國投資移民又傳奇項目-華盛頓希爾頓酒店項目【售罄】
【項目摘要】
l 資金用途：建設234個房間之希爾頓旗下華盛頓希爾頓酒店
l 總投資：$6247.1萬美元
l 其中EB-5募集資金：$4200萬美元
l 開發商出資：2047.1萬美元
l 單位投資額：$50萬美元
l 募集單位：84個
l 貸款期限：5年
l 年息:1%
l EB5 Capital
業界最成功的區域中心
I526/I829永久綠卡100%成功記錄
【項目優勢】
I 優勢一：完美的首都華盛頓 – 2011年有808場大型會議在此召開，會展業酒店房間預訂量逾106萬間
I 優勢二：絕佳的地理位置 – 距國會山、會議中心&聯合火車站均在3公里內
I 優勢三：資金安全保障 – EB5資金為第1順位貸款方,抵押品價值為EB5資金之150%
I 優勢四：優異的歷史記錄 – 業界最成功的區域中心,I-526/I-829永久綠卡100%成功記錄
I 優勢五：頂級的品牌優勢 – 希爾頓酒店集團，全球最知名的酒店管理公司之一
美國投資移民項目典範：舊金山萬豪臻品酒店項目【已售罄】
【項目摘要】
l 資金用途：將舊Renoir酒店改建為舊金山萬豪臻品酒店
l 總投資：$6000萬美元
l 其中EB-5募集資金：$4200萬美元
l 單位投資額：$50萬美元
l 募集單位：84個
l 每位投資者可創造就業人數：20個
l 退出機制：在5-7年內通過整體收購或再融資以15%溢價（含既有分紅）收回投資
【項目優勢】
l 優勢一：獨一無二的舊金山 – 全美最佳酒店市場，2011年平均入住率達80.2%
l 優勢二：無以倫比的地理位置 – 市政文化中心、大型購物中心、舊金山會展中心舉步可達
l 優勢三：便捷的交通 – 毗鄰灣區捷運和地鐵站，直達機場並連接所有重要景點
l 優勢四：無可比擬的品牌優勢 – 萬豪臻品酒店，卓爾不群的高端定位
l 優勢五：政府稅收支持 – 可立即上市交易，折現凈值630萬美元
l 優勢六：雙重營建保險 – 建商已簽署費用封頂協議並為項目投保
l 優勢七：獨創的股權項目退出機制 – 開發商提供15%溢價退出
l 優勢八：秉承系列萬豪酒店項目之成功經驗 – 100%的I-526臨時綠卡及I-829永久綠卡成功率
匯加美國投資移民項目過往業績
匯加顧問集團是業內最早提供美國EB-5投資移民服務的顧問公司,迄今匯加已協助逾千戶家庭成功移民美國。匯加顧問集團在推廣美國投資移民項目上一直保持著優異的業績：
l EB5地區中心項目成功率：100%
l I-526首次2年綠卡申請成功率：100%
l I-829長期綠卡申請成功率：100% 加拿大投資移民項目成立於1986年：包括聯邦投資移民（FIIP）、魁北克省投資移民項目（QIIP）和省投資移民項目。
聯邦投資移民及魁北克省投資移民
聯邦投資移民及魁北克省投資移民是加拿大投資移民經典項目，以其投資方式靈活及移民申請處理速度快而成為最受歡迎的投資移民項目之一。目前，2012年配額均已用罄，暫停申請。
l 加拿大聯邦投資移民：2011年加拿大聯邦新例接收之申請數量逾2000例，遠超聯邦投資移民香港辦公室既定之700名額；聯邦移民局決定自2011年7月1日起，新增全球700名額，該名額已於2011年7月4日用磬。聯邦移民部長Jason Kenny計劃在2013年項目重開後，將加拿大投資移民額進一步上調至150萬-200萬加元。
l 加拿大魁北克省投資移民：魁北克移民局駐港辦公室年度配額約3500例，往年皆未滿額；但是，由於聯邦投資移民名額已滿，許多申請人轉投魁北克省，2011年魁北克省共收到5599件申請。然而，加拿大魁北克省移民局於2012年3月宣布，魁北克省2012年3月20日至2013年3月31日的申請配額僅為2700。因此，2012年魁北克配額僅為上年度的48%。考慮到聯邦投資移民不會重開，因此大量申請人轉投魁北克省投資移民，上述魁省投資移民配額已於2012年4月11日迅速滿額。
魁省投資移民8月1日重啟【熱售中】
自2013年8月1日起至2014年4月30日，魁北克移民局共接受1750件申請，而針對來自同一國家的申請名額不得超過1200件；因此，我們可以理解為：針對中國申請人的配額僅1200件。 作為加拿大投資移民的最大輸出國，僅2012年，魁北克移民局即收到來自中國地區逾4000件申請。因此，可以確定的是，魁北克投資移民的2013年配額將在1-2周內填滿，甚至最快1天即會售罄，停止接受申請。
魁省投資移民8月1日重啟規則：
1）每個國家上限1200個申請案；2）平信方式遞件，中國的申請者遞件香港；3）申請費一個家庭1萬加幣；4） 八月一日至十六日均可收件，以收件郵戳為准；5）收到的案子再以隨機抽簽的方式來確定最後入圍1200名額，並以抽簽的順序來排檔案號及受理的順序；每個申請者只能送一套申請;6）如果主申請人有參加官方標准法語考試，並獲中高級成績，則可在八月一日後隨時遞交文件，合且不受1200名額的限制。
NB省提名項目申請條件【售罄】
簽證種類：加拿大無條件永久居民簽證
年齡要求：22 - 55周歲
資產要求：300,000加幣
管理經驗：過去5年中需3年或以上之中高層管理經驗
英語要求：有基本英語能力要求
投資要求：a. 7.5萬加幣投資押金不退還(若移民2年後未在NB省投資b. 7.5萬加幣投資押金退還（若在NB省另行投資12.5萬加幣創辦或入股企業）
聯邦申請條件-現已暫停
l 主申請人及配偶名下應擁有至少160萬加元 (約1,000萬人民幣)之凈資產；
l 主申請人在過去5年內應有2年以上之中高級經商或管理經驗；
l 投資方式：
A. 全額投資方式：投資至少80萬加元（約500萬人民幣）於由加拿大政府批准之基金，投資期限為5年，無利息，政府擔保投資到期後本金全額退還；或者
B. 融資方式
項目優勢
與其它國家及其它類別之投資移民項目相比，加拿大聯邦及魁北克省投資移民項目有著以下顯著優勢：
l 被動投資。投資者無需在移民目的國家開辦企業，也無需花費精力管理投資；
l 投資由政府擔保，無任何風險；
l 投資額適中，投資方式靈活。
l 在移民申請被批准前，無需作出任何投資；
l 全家可一步到位直接獲得無附加條件之移民簽證，登陸後將立即享有加拿大之所有福利。
省投資移民項目
自1990年代始，聯邦移民部同意加拿大部分省份自行提名一定數量之移民，稱為省提名項目(PNP)。一般而言，省提名項目對申請人之資產要求較低，投資金額亦較小，具體申請條件因省而異；自2008年4月起，加拿大聯邦政府要求，省提名項目申請人必須居住在提名本省並經營生意(主動投資)。目前，匯加顧問集團受理的加拿大省投資移民項目包括：愛德華王子島省提名項目、曼尼托巴省提名項目和沙省提名項目。
匯加加拿大投資移民項目過往業績
2007年至今匯加聯邦投資移民客戶面試豁免率逾90%；自2009年魁北克移民局實施豁免面試政策以來，匯加之魁北克投資移民客戶面試豁免率居國內榜首。 英國投資移民始創於1994年。在2004年以及2006年，在匯豐銀行(HSBC)的建議下，英國投資移民進行了進一步的修改。由於在推廣加拿大、澳洲及紐西蘭投資移民項目上積累了豐富的經驗，匯加顧問集團獲正式授權在中國大陸推廣該項目。
英國企業家移民【在售】
申請要求：
簽證種類：英國長期居民簽證年齡要求：18歲及以上.投資要求：在英國投資至少20萬英鎊創辦企業或購買現有企業25%以上股權
項目優勢：
優勢一 更多福利，更少支出：英國移民不是夢，圓您子女的英國留學夢，節省大量留學開支！.優勢二 更多回報，更加靈活：移民創業兩不誤，移民同時有生意！.優勢三 更少要求，更快速度：除投資要求以外，無其他語言、學歷、年齡或管理經驗要求，3個月即可獲批登陸！
英國投資移民項目
申請條件
l 主申請人及配偶名下應擁有至少200萬英鎊 (約2,100萬人民幣)之凈資產；
l 主申請人及配偶名下之可轉移資產達100萬英鎊（約1050萬元人民幣）。
l 投資方式：
A. 在英國投資100萬英鎊（約1050萬元人民幣），為期5年；投資交由銀行購買英國國債，5年後返還本金和利息。
B. 選擇銀行提供之融資服務：有兩種融資方式可供選擇。
項目優勢
l 無資產來源要求；
l 無需管理經驗；
l 無年齡、學歷、英語要求；
l 審批時間短，全部申請過程約8個月。
匯加英國投資移民項目過往業績
匯加顧問集團是英國投資移民項目在中國大陸的首家代理。自2006年來，在匯加的協助下，諸多商界精英成功辦理英國投資移民，手續簡便且速度快捷。匯加連續6年保持的100%成功率的傲人記錄。此外，英國投資移民允許投資者將總投資中不超過25%的部分用於房產投資。匯加集團國際地產部已協助多位客戶投資於英國房產，在滿足移民法律要求的同時，為客戶帶來豐厚投資回報。