城中村融資

Ⅰ 城投公司為平台進行城中村改造的融資問題，跪求高手指點

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Ⅱ 開發商為什麼要通過EB5融資,有什麼好處

城中村改造最大的困難不是融資，而是拒絕拆遷的村民。（這些人被開發商和利益集團稱作「釘子戶」）至於開發商，他們並不存在什麽問題。原因很簡單，願意去開發城中村的多數都是一些地方開發商，他們和政府的關系很密切，而且你可以留意一下他們的出身，這些人都不是好惹的。（全國性或其它的大開發商是不會去賺這個錢的。城中村大多數地理條件不好，建設商品房是唯一的選擇，但又需要投入大量基礎設施建設，這就加大了開發商的投入力度）
這是我個人的見解，沒有正面回答樓主的問題，不知是否能幫到你，希望能採納，謝謝

Ⅲ 什麼是城中村

國內關於城中村的定義有很多種，有從外部形態描述性定義的，有從產權關系定義的，有從政府適用角度定義的，有從咨詢邏輯定義的，我把他們總結如下，供諸位參考。1、針對城中村外部形態描述性的定義。楊安在城鄉建設雜志（1996）文中描述道，「繁華的鬧市裡，縱橫的道路邊排列著一幢幢票亮氣派的新現代建築，在現代建的背後卻往往有一大群坐落無序、高低不齊、新舊不一的農舍。整座昔日的農庄被包裹在現代城市建築中。真正的農庄是農舍加周圍的田園，充滿宜人的鄉土氣息和田園風光。而城中村卻是農舍加周圍的水泥高樓，充滿了城鄉間的不協調。城中村裡的許多農舍建設也挺豪華，但往往華堂與陋室並存，雜亂無章的建築擠成一片，只見新屋不見新村，只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局，沒有合理的間距，道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農村的清新，也沒有城市的整潔。城中村內部看不到多少城市功能的痕跡，缺少上水和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在城中村裡散步。農村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見。」（意思表示）2、從成因角度定義。敬東在《城市規劃》1999年第九期「城市裡的鄉村研究報告」中指出，城市裡的鄉村是指改革開放以來，在一些經濟發達地區或城市，由於急風暴雨式的城市建設和快速城市化，導致城市用地的急劇膨脹，把以前圍繞城市周邊的部分村落及其耕地納入到城市用地范圍，大部分耕地的性質由集體所有制轉化為全民所有制，而在征地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民宅基地、自留地、自留山、丘等則維持以前的集體所有制性質不變，在這些用地上以居住功能為主所形成的社區稱為城市裡的村莊，也就是我們這里所說的城中村。3、從土地關系角度定義。李俊夫在《城中村的改造》（2004年）一書中指出，「城中村是指那些位於城市規劃區范圍內或城鄉接合部，被城市建成區包圍或者半包圍的，沒有或者僅有少量農用地的村莊。」4、從產權和經營制度定義。譚炳才、何啟環在經濟日報（2002年）「特別關注城中村，城市化的死角」一文中指出，「城中村是指城市總體規劃區內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社區。城中村是城市化過程的產物，是一定發展階段的必然現象。」5、從社區特徵角度定義。張建民在《廣州城中村研究》一書中認為，城中村有廣義和狹義之分，但不論廣義和狹義，都必須有村民委員會或管理區委員會等農村群眾自治組織的存在。張認為城中村應該符合四個原則，即位於城市邊緣地帶；城市化過程迅速；存在農村自治組織和行政邊界完整。6、從人員的社會關系角度定義。謝志巋在《城市經濟、區域經濟》（2004）「化解城市化過程中的城中村問題」一文中指出，「城中村是急劇城市化過程中，在城市范圍內原農村居住區域（包括土地、房屋等要素）、人員和社會關系等就地保留下來，每有機會參與新的城市分工和產業布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關系（地緣和血緣關系）而不是一次級關系（業緣關系和契約關系）為基礎形成的社區。」 7、實用性定義。北京市在城中村治理中提出城中村分為四種。第一種、位於城市建成區內，早已沒有農民戶口和農業用地，早已改成街道辦事處、居委會城鎮管理，撤消了鄉、村行政建制，已經沒有農民集體財產和宅基地產權的地區。第二種：村內已沒有耕地，原自然村除宅基地以外的土地已被徵用，變為城市建設用地，村內已無農民集體財產。雖然一些村已將農村村委會改為城市型居民委員會，農民也已農轉非，成為城鎮人口，但農民宅基地還未被征為國有，宅基地和房屋產權還是農民產權。第三種：「城中村」現有土地產權還屬於農村集體所有，村民以非農收入為主。土地已經全部或大部份被國家徵用，雖然村中農民已全部轉為城市戶口，但農民宅基地還未被征為國有，其土地本質仍未發生變化，這部分「村」至今仍然還是「村建制」，實行村的管理方式。甚至還有不少農民集體財產和村辦企業經濟實體。第四種：還有部分耕地,仍是鄉政府、村委會建制，還有不少人是農民戶口，農牧種植業仍佔一定比重的村落。8、關鍵特徵法定義。李偉在「統籌城鄉發展，做好新城投融資規劃」的報告（2005）中指出，有五個特徵描述城中村，這五個關鍵特徵是。一是是否具有宅基地及農民私產房；二是是否具有宅基地以外土地；三是是否有農業戶村民；四是是否有村委會或區域管委會等農村農村群眾自治組織；五是是否有有農民集體財產。在以上五個關鍵特徵中，只要具備其中的一個特徵，就意味著城中村的存在。

Ⅳ 城中村 有哪些政策

將可持續發展作為城中村改造遵循的基本原則. 城中村的改造,必須延續城中村原有的良性社會功能,並根據不同的群體需求設計不同的城中村改造規劃方案,在保障城中村失地農民權益的同時,重視城中村租客群體的需求.要將城中村改造工程和保障住房建設工程等相結合,以城中村改造為契機,努力滿足未列入現行保障計劃范圍內租客群體的住房需求,降低其租房開支的增長幅

以完善社會保障制度作為城中村改造的核心要義.要消除各種就業歧視. 城中村失地農民的「農轉非」,其關鍵不僅在於轉戶口,也在於相關社會保障、醫療、教育等制度的配套改革,要做到城中村失地農民與城市居民一視同仁.政府要拓寬就業服務渠道,設立為城中村失地農民提供就業服務的中介機構,建立健全以職業技術教育為主的、多層次的城中村失地農民職業技能培訓體系

以新型土地信託制度作為城中村改造的發展方向. 可推出具有共同基金性質的城中村改造土地信託

Ⅳ 廣州城中村改造如何補償

整治改造模式
(三)全面改造模式。對位於城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響的52條「城中村」，應按照城鄉規劃的要求，以整體拆除重建為主實施全面改造。

(四)綜合整治模式。對位於城市重點功能區外，但環境較差、公共服務配套設施不完善的「城中村」，以改善居住環境為目的，清拆違章、抽疏建築，打通交通道路和消防通道，實現「三線」下地、「雨污分流」，加強環境整治和立面整飾，使環境、衛生、消防、房屋安全、市政設施等方面基本達到要求。

全市52條全面改造「城中村」名單
越秀區：楊箕、登峰、西坑、瑤台(4條)，
海珠區：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛、東風、三滘(6條)，
荔灣區：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬(18條)，
天河區：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘(8條)，
白雲區：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下(5條)，
黃埔區：文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗(7條)，
蘿崗區：黃陂、玉樹、暹崗、華沙(4條)。

實行「陽光動遷」。試行舊城更新改造事前征詢制度，開展兩輪征詢，全面、及時、動態地公開各種拆遷補償安置信息，充分尊重改造區域居民的參與權和知情權，使其真正成為舊城更新改造的主導者和推動者

第一輪，征詢改造區域居民意願，同意改造戶數的比例達到90%以上(含90%)的，方可啟動改造，並辦理地塊改造前期手續，

第二輪，征詢改造區域居民對補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民戶數達到2/3以上(含2/3)的，方可具體實施拆遷。

Ⅵ 如何看待城中村改造

城中村「重建改造融資？

A：」城中村「重建改造融資：

開發貸款。貸款審批是很長一段時間，並正密切監視金融機構
2，營運資金貸款。特點是短期貸款處理時間短，對項目的進展情況，，如控制資金的使用和銷售資金回籠。周轉，降低融資成本。

3，民間借貸，企業借款人在司法實踐中普遍認同視為無效合同，因此，企業間的金融機構的貸款，委託貸款，因此，在實踐中，有大量的民營企業，民營企業向個人借款人，高利率以這種方式，操作不當是涉嫌非法集資。

4個項目承包建設的資金。全面建設單位未支付的項目將建造的建築施工企業的進步。在現實中比比皆是，在這種情況下，其實，也成為間接融資的一種方式。

5，募集資金自我改造的模式。例如，村民，村民自己籌集資金城中村改造重建。

6股額外股份，發行債券，上市公司可能會考慮資本市場融資，發行股票，發行債券，吸引投資基金的融資方式也成為今年以來就上漲。

「城中村」重建改造安置模式融資的影響？
/> A：目前，昆明城中村改造轉型探索階段，不同的放置方式確定的主要建設和融資機構，從而影響融資模式設置。階段看，主要有以下做法：
</ 1，政府主導的模式，由政府主導完成集體土地徵用，收回的國有土地，並負責統一拆遷，村級組織負責施工的村民安置用房，這種模式特點是需要使用政府資金的成本給村民。，如果大面積出現政府的資金和人力資源短缺的問題。
2，村集體合作的主要合作開發模式。房地產代理，房地產中介支付搬遷費用，拆遷人給予貨幣補償或回遷安置的項目，建成後，村集體享受一些房地產開發商的收益，這種模式的特點的基礎上房換房明顯直接的好處，村組織不具有投資，項目所需資金由住宅建築商和房地產公司在拆遷，獲得土地使用權，並在各個階段的發展和建設是商業風險

3，自建的公共援助模式。村建築單位聯合的建築業工會（由村或建設領導組織，統一規劃，設計，審批，管理的基礎上實施的村民大型），負責建造成本和質量的村級組織，村組織統一的區域配套設施建設（監理單位，也可以請求村民質量監督組雙監督），這種模式的特點有利於調動各方面的積極性工作分工，以減輕政府建設資金壓力和拆遷的阻力。資金由村民提出，更廣泛的來源。

在除了上述重建村莊改造模式，根據的建設模式，可以用於代表所提出的模型，回購模式，BT模式，選擇多種融資方式不同
對於開發商來說，「城中村」重建改造項目融資的法律風險是什麼？有何對策？

A：對於開發者而言，「城中村」重建改造項目融資的可能存在的風險：

收入風險。項目完成後，該物業是否是建的開發計劃進入市場或認購，可能形成的收入風險的項目，因此，該項目的預可行性研究分析，合理的營銷策劃就顯得尤為重要。
2，完工風險。完工風險存在於項目建設階段和調試階段，其中包括項目預算和完成時間，達到了設計的技術經濟指標。一般情況下，開發人員可以使用下面的方法，以減少完工風險：

（1）建設工程施工合同簽訂一個固定的價格。當然，承包人未綁定到接受固定價格合同安排經常尋求機會成本增加，並有機會寫的建設工程施工合同，讓人們通過的計劃安排降低施工合同完工風險的虛線鑒於此，在履約過程中的成本控制，開發人員應該做好
（2）采購工程商業保險和財產損失（尤其是在建築機械和設備）的項目公司，項目公司根據保險單得到一些索賠金，以及修復受損的設施和設備，盡快恢復建設項目。

（3）控制建設資金使用預算專款專用。

3，法律風險融資過程中，採取合理的合同安排，以保證設置，稅務規劃，法律風險可以降低到在一定程度上。

例如，根據法律規定，開發商是無法支付承包商安排工程時，承包商應有權行使工程價款優先受償權的規定，按照合同法286在這種情況下，通過事先安排的合同，明確雙方的權利和義務，同時也可以減少法律風險

Ⅶ 城中村改造項目如何運行

城中村」重建改造的融資方式有哪些？

答：「城中村」重建改造主要有以下幾種融資方式：

1、項目開發貸款。此種貸款審批時間較長，且受到金融機構對項目進展的嚴密監控，例如對資金的使用和銷售資金的回籠的控制。

2、流動資金貸款。特點是貸款期限短，審批時間短、周轉性強、融資成本較低。

3、民間借貸。由於司法實踐中企業借款一般作為無效合同認定，因此，企業間借款必須通過金融機構以委託貸款方式進行。故在實務中存在大量私企、民營企業向個人借款，這種方式利率偏高，且操作不當有非法集資之嫌。

4、工程帶資承包建設。指建設單位未全額支付工程款，由建築企業墊款進行施工。此情形在現實中大量存在，實際上也成為間接融資的一種方式。

5、集資款。例如村民自行改造模式中，村民自行集資進行城中村重建改造。

6、增發股票及發行債券。上市公司可考慮資本市場融資，增發股票及發行債券，另外，吸引投資基金也成為今年來興起的融資方式。

「城中村」重建改造安置模式對融資有何影響？

答：目前，昆明城中村重建改造處於探索階段，不同的安置模式決定了不同的建設主體和融資主體，從而影響了融資模式的設置。就現在階段看，主要有以下幾種做法：

1、政府主導模式。由政府主導完成集體土地徵收、國有土地收回，並負責統一拆遷，村組織負責建設村民安置用房，以成本價提供給村民。這種模式特點是需使用政府資金，若大面積推廣會出現政府資金及人力資源短缺的問題。

2、合作開發模式。村集體主要通過與房產商合作，房產商支付拆遷費用，對被拆遷人給予貨幣補償或 回遷安置，在項目建成後，村集體享有一定的房地產開發收益分成。這種模式特點是以房換房，眼前利益明顯，村組織不必投入資金，項目所需資金由房產商負責，房產商在拆遷、獲得土地使用權以及開發建設的各個階段均有商業風險。

3、自建公助模式。村組織在統一規劃、設計、報批、管理的基礎上，實行村民以幢為單位的聯建聯管（或由村委會牽頭進行較大規模的建設），建設費用和質量由村組織負責，村組織統一進行小區配套設施建設（也可請監理單位、村民質量監督組進行雙重監督）。這種模式特點是有利於調動各方面工作積極性，實現分工協作，減輕政府建設資金壓力和拆遷阻力。資金由村民自籌，來源較廣。

除以上幾種模式外，在城中村重建改造中，根據建設模式的不同，還可採用代建模式、回購模式、BT模式等，對融資方式的選擇多種多樣，各有不同。

對於開發商而言，」城中村「重建改造項目融資的主要法律風險是什麼？有何對策？

答：對於開發商而言，「城中村」重建改造項目融資可能發生的風險主要有：

1、收入風險。項目完成後，開發商所建的房產能否按計劃進入市場銷售或被認購，可能形成項目收入的風險。因此，項目前期的可行性分析、合理的銷售策劃尤為重要。

2、完工風險。完工風險存在於項目建設階段和試運行階段，它覆蓋了項目預算、按時完工、達到設計的技術經濟指標等。一般，開發商可採用下述辦法來降低完工風險：

（1）簽訂固定價格的建設工程施工合同。當然承包商也不必然接受固定價格合同安排，往往會尋求費用增加的機會，並將該機會寫入建設工程施工合同，使得發包人通過建設合同安排降低完工風險的計劃部分落空。有鑒於此，開發商應當做好履約過程中的造價控制工作。

（2）購買工程商業保險。在項目公司財產受到損害後（尤其是施工所需的機器、設備），項目公司可以根據保單獲得一定理賠金，以及時修復受損的設施及設備，使工程盡快恢復施工。

（3）控制建設資金的使用。應當精打細算，專款專用。

3、法律風險。融資過程中，採取合理的合同安排、擔保設置、稅收策劃等，可以在一定程度上降低法律風險。

例如，根據法律規定，當開發商無法按期支付承包商的工程款時，承包商有權依《合同法》第286條的規定行使工程價款優先受償權。在此情況下，通過合同安排，事先明確雙方的權利義務，也可降低法律風險

Ⅷ 中國城鄉建設投融資工作委員會是什麼單位

在黨中央，國務院的指導原則下，全面建設小康社會，在全面建設小康社會的指導原則下，中國重點城鎮和城市將積極，有效，有力地推進全面建設小康社會的關鍵時期。建設社會主義新農村，整合多方資源，2008年在北京正式成立了專門從事中國重點城鎮建設和發展的國家機構

在政府各部委的聯合協調下，黨和國家的新型城鎮化和城市建設將成為重點工作，全面服務於中國城市經濟發展和企業事業單位參與城鎮化和城市建設。

重點發展以新型城鎮化和城市建設為核心戰略，農業創新，扶貧，精準扶貧，文化，教育，養老，醫療等行業的智慧城市，打造新型的全國城鎮化和城市多元化，多行業，多維該系統提供全面的服務。

(8)城中村融資擴展閱讀：

工作內容

中國重點城市建設投資指導委員會的工作是全面推進「1887工程」。（建設部，國家發展和改革委員會，民政部，國土資源部，農業部和科技部六部委在全國范圍內共同評選了1887年。該鎮將進行小康示範建設（簡稱「1887工程」）。

按照重點城市建設的總體要求，從中國重點城市的理論研究，模式探索，經驗推廣，提供重點項目投資，融資咨詢和指導，到發展「農業現代化，農村城鎮化，農民發展」。具有中國特色的「公民化」。發展路徑將促進中國特色重點鎮的建設。

中國重點城鎮的建設是一種基於城鄉一體化理念的新發展戰略，旨在解決「三農」問題。這是有關改革，改革，開放和逐步轉變的首要問題。農業蓬勃發展，工業蓬勃發展；農民富裕，國家富裕；農村地區穩定，世界穩定。