房地產企業融資的三條紅線

A. 「三條紅線」懸頂，房企投資有何變化呢

三季度房企投資金額較二季度下滑26%9月投資金額創近半年來新低從上半年銷售TOP50房企1-9月拿地金額來看，呈現“抑-揚-抑”的走勢，二季度補貨高峰後，隨著金融監管力度的持續收緊，三季度企業投資金額顯著下滑，尤其是9月份，銷售TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。受疫情影響，1-3月份地市幾乎停擺，銷售TOP50單月拿地金額月均不超過1500億元，幾乎為近三年新低；隨著疫情得到有效控制，銷售回暖之下，二季度地市迅速復甦，以長三角區域為首，區域內本土房企如濱江、中梁、德信等企業持續投資加碼，積極性較高。整個二季度也是年內拿地高峰；

此外還有另外3成房企9月單月投資金額環比上漲，主要是由於8月投資金額較低而導致，這部分房企雖然投資金額環比上升，但絕對值仍然較低，拿地力度難言強勁。

B. 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

C. 房地產項目中的紅線指什麼

紅線一般是指各種用地的邊界線。

有時也把確定沿街建築位置的一條建築線內謂之紅線容，即建築紅線。它可與道路紅線重合，也可退於道路紅線之後，但絕不許超越道路紅線，在建築紅線以外不允許建任何建築物。

房地產項目牽涉的紅線有用地紅線和建築紅線，用地紅線是指規劃部門審批的用地位置和范圍線，建築紅線指建築物的基地位置控制線。

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房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。

D. 房地產用語「紅線」是什麼意思

所謂抄「三條紅線」：

1、是襲指房地產企業剔除預收款後的資產負債率不得超過70%；

2、是凈負債率不得超過100%；

3、是房企「現金短債比」小於1。

監管部門根據開發商的觸線情況限制融資增速，未觸線者有息負債年增速不得超過15%，每多踩一條線降5%，依次類推，「三條紅線」全部觸及的房企不得增加有息負債。

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四個檔次

通過這「三道紅線」，房企將被劃分為四個檔次，分別是紅-橙-黃-綠。

紅色檔：「三線」均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；

橙色檔：「二線」均超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；

黃色檔：「一線」超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；

綠色檔：「三線」均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

這就意味著中小型房企今後想通過加杠桿來實現階層跨越的路徑已經被完全封堵了。沒有杠桿的助力，區域型房企要躋身到行業頭部，註定是一條漫漫長路。

如此一來，「三條紅線」新規實際上宣告了地產行業的梯隊格局在未來較長一段時間里會相對固化，頭部開發商利用先發優勢獲取的行業地位和市場佔有率都會得到保持。房地產行業還是那個頭部的市場，贏家可能還是我們熟悉的那些贏家。

E. 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

F. 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
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