泰禾融資成本

『壹』 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

『貳』 北京泰禾金尊府什麼情況

泰禾金尊府位於位於北京市朝陽區東四環中路58號，是由泰禾嘉興房地產開發的新房項目。1、交通配套：距離地鐵四惠站直線距離600米，自駕可以走四環路。
2、教育配套：項目周邊有北京日壇中學實驗學校、朝陽區實驗小學、八里庄中心小學、愛工場幼兒園等。
3、商業配套：遠洋未來匯購物中心、華貿購物中心、蘇寧生活廣場、新城市廣場等
4、目前在售戶型有建面76-108平米的一居室，建面160-186平米的兩居室以及建面260-290的三居室（2019年4月數據）
5、交房時間：2020年6月非毛坯交房。
【項目優勢】
1、軌道交通和自駕交通都非常方便。
2、位於朝陽區東四環，周邊配套成熟，區位優勢明顯。
3、非毛坯交房，節約業主時間成本。
【項目劣勢】
1、 項目為一棟樓，且1-3層為商業，無南北通透的戶型。

『叄』 小公司虧損大公司暴雷 地產正在加速出清

華夏幸福（600340）的債務違約，讓房地產潛藏的冰山再一次浮現至世人面前。
從泰禾集團（000732）至華夏幸福，大而不倒的神話破滅，預示著行業水大魚大蒙眼狂奔終成往事，未來將不得不修復昔日無序擴張留下的後遺症，越來越多市場參與者也將被殘酷淘汰出局。
日前，雲南城投（600239）發布公告稱，預計2020年度歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元-23億元，扣非後虧損36.3億元-31.8億元。同一日，美好置業（000667）也發布業績預警，2020年度歸屬於上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3-5.5億元。
小公司暴雷尚在意料之中，大公司業績不達預期更讓市場憂慮。比如去年合同銷售漲幅領跑的中國金茂（000817.HK），以「2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降」震驚各界；而保利發展（600048）則以個位數的業績增長讓資本市場大失所望。
分析人士稱，目前是房地產最黑暗的時刻，因這兩年結轉資源多數為17、18年的高地價項目，行業利潤率整體偏低，與此同時，此前擴張累積的債務也都在這兩年集中到期，「三道紅線」卡住企業再融資咽喉，洗牌在所難免。
大潮退去，虧損與暴雷逐漸浮出水面，房地產還是那個光鮮亮麗的行業嗎？
業績紅燈頻亮
房地產企業的業績預告不斷透露出凜冽寒意。
保利發展發布的業績快報顯示，2020年實現營業總收入2452.62億元，同比增長3.93%；營業利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。對比2019年超過40%的利潤增長，保利發展作為TOP5房企之一，交出的2020年答卷實在難以讓市場滿意。
同為五強房企之一的融創中國（01918.HK）在2月3日披露，公司去年錄得凈利潤同比增長35%，雖維持了頭部公司的體面，但這一增速仍是該公司過去四年來的最低數值。
大公司尚且不樂觀，小公司就徹底撕掉了業績的遮羞布。1月29日晚間，恆大系公司嘉凱城（000918）發布公告表示，預計2020年歸屬股東凈利潤虧損12.5億元，扣非後虧損12.8億元。同一日，大悅城（000031）公告表示2020年凈利潤虧損3.5億元-4.5億元，扣非後虧損4.5億元-5.5億元。
前一日的28日晚間，新華聯（000620）發布公告稱，預計2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元-13億元，扣非後虧損11.5億元-13.6億元。同一日，恆隆地產（00101.HK）也發布公告稱，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。此外，還有包括天房發展、珠江實業等房企均發布業績預虧公告。
如果說小房企的滑落是因為本身承壓能力較弱，那麼規模房企的業績接連暴雷則引發了行業不小的震動。
1月20日，金隅集團（601992）公告稱，預計2020年度實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為27億元-30.30億元，同比降低18%-27%；22日，招商局置地（00978.HK）公告稱，預期2020年歸屬於公司股東凈利潤將較去年同期減少約60%；25日晚間，金茂公告稱由於市場調控原因，將2020年度凈利潤做計提減值處理，導致當年凈利潤下滑40%-50%。

高地價魔咒
無論虧損亦或是利潤下滑，各公司給出的理由大同小異。以金茂和招商局置地為例，金茂表示計提減值的原因在於「房地產市場的調控等因素，導致項目售價不及預期」，招商局置地則表示「與2019年相比，2020年該集團結轉項目中低毛利項目佔比較高，所以整體毛利率同比下降」。
某券商分析師對第一財經表示，2020年房地產行業出現大面積虧損或利潤下滑是預料之中的事，其核心原因在於2020年的利潤轉結基本來自於2018年前後所拿地塊，記得在2018年前後，全國土地市場火熱，高價地頻出，一些房企甚至在一年中多次拿到地王。
地價太貴，導致開發成本攀升，必然會出現毛利率、凈利率的下降，從而引發虧損或利潤的減少。
另一邊，土地成本的上漲並沒有帶來終端市場上房價的普遍上漲，尤其在嚴格執行限價的熱門城市，開發商所能運作的空間極為有限。深圳是限價的代表，2020年開始，深圳從嚴限價政策，官方明確提出，將通過「限價令」，避免部分樓盤價格過快上漲以及因結構性差異導致的價格波動而影響購房者預期。
在限價的作用下，一二手房倒掛明顯，「打新」屢禁不止，這導致了很多新房「賣不上價」，或利潤被大幅壓縮，甚至有大量項目因為開發周期長，資本成本高，不得不面臨虧損的事實。
以金茂為例，該集團憑借「金茂府」成功樹立起豪宅標桿的品牌形象，在多個城市也敢於重金拿高價地。2016年，該集團以83億奪得深圳龍華地王項目，土地成本高達5.6萬/平方米，2019年項目開盤時盡管銷售均價已超過10萬/平方米，但高昂的土地成本、三年的財務成本，以及豪宅所必須的建安成本，幾乎將項目利潤吞噬殆盡。
不拿地難受三天，拿地難受三年，高地價的魔咒成為房地產企業無法突破的宿命。上述分析師對第一財經表示，最近兩到三年或許是房企即將面臨的一個漫長陣痛期，各家都需要苦練內功，盡早將2018年前後的高價地出手。
多位地產行業人士向第一財經坦言，房企並不喜歡高房價和高地價的現狀，因為房價上漲會受到調控打壓，但地價卻不會相應下調，最終的結果讓房企利潤空間被不斷壓縮。
遺憾的是，作為房地產最重的一塊成本，土地價格並沒有走低的跡象。國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售面積17.6億平方米，比上年增長2.6%；銷售額17.36萬億，同比增長8.7%。同時，財政部公布2020年國有土地使用權出讓收入，共計8.4萬億元，同比增長15.9%。更為關鍵的是，2020年土地市場繼續火熱，不少城市的房價漲幅已然跟不上地價漲幅。
洗牌陣痛期
當毛利率受制於土地成本之際，不少公司曾將業績增長訴諸規模擴張來實現，加大杠桿、提高資金周轉率，確保盈利空間。不過，隨著「三道紅線」融資新規的實施，規模增長的閘門已被關閉。
2020年9月，12家房企試點的「三道紅線」融資新規，企業按照「剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、凈負債率不得大於100%、『現金短債比』小於1」三個指標獲得融資增量，如果同踩三條紅線，即使公司總資產和權益擴大，但債務總額將不得同比例增加。2021年初，「三道紅線」融資新規已普及至幾乎所有規模房企。
一位第三方機構地產分析人士指出，三道紅線的出台讓房企利用加杠桿手段進行規模發展的路徑被堵死，這將固化目前房企的排名，未來很難再有利用杠桿彎道超車的機會。
與此同時，針對房地產行業的管控趨嚴，使得資金開始變得謹慎，更傾向於流向財務盤面穩健的上市大型房企和杠桿比率較低的國有房企。
「去年下半年以來，市場上的變化很明顯，國有企業憑借暢通的融資渠道和相對更低的融資成本，敢於在土地市場上出手。」一家中型地產公司高層透露，前幾年表現激進的民營企業變得謹慎，紛紛下調增長目標，畢竟保命比掙錢更為重要。
另一地產從業人士則向第一財經透露，其所在公司原本希望在最近兩年沖進TOP10行列，現在即便內部沒有徹底放棄，但已經不再公開提這個目標，戰略上也不再定硬性指標了。「反正這兩年是不太可能實現的。」
不過，在反復調控的地產江湖浸淫多年，資質優秀的房企並非只會坐以待斃，辦法總比困難多。
一家TOP20房企土地投資口的負責人稱，正加緊與國資背景的公司合作，具體方式是由國資企業出面拿地並解決融資問題，此後便由運營能力強的民企去操盤，畢竟在效率上，優秀的民營房企還是具備優勢的，而運營效率低下又往往是國資大公司的短板，雙方取長補短。據透露，一家頭部民營房企日前在江蘇先後摘得三宗地塊，便分別與三家國企合作開發。
回望2015年以來，民營資本憑借著杠桿資金的加持大肆擴張高速增長。彼時，一位央企地產公司負責人吐槽稱，不是我們太慢，而是他們太快。5年之後，畫風已轉，新的洗牌已經開始，且愈演愈烈。

『肆』 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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『伍』 22家上市房地產企業提供融資擔保超千億元

隨著資金壓力大增，各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金壓力。2020年11月以來，22家上市房企提供擔保事件累計達185次，總額超過1000億元。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示，擔保作為房企有效的短期融資工具，在市場運用頻繁，A股上市房企都多次為子公司貸款提供擔保，且涉及金額較大。
報告顯示，自2020年11月至2021年1月初，中南建設擔保40次，涉及金額203.8億元；泰禾集團擔保4次，涉及金額190.4億元；陽光城擔保19次，涉及169億元；金科股份擔保24次，涉及金額81億元；藍光發展擔保22次，涉及金額63.3億元。
朱一鳴表示，為子公司貸款提供擔保屬於上市公司的「信用貸」，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是「擔保熱」的重要原因。但是當前資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險。
1月8日，陽光城發布公告稱，陽光城持有100%權益的子公司江西鼎科房地產向贛州銀行東湖支行申請開具5971.37萬元保函，期限不超過6個月，陽光城對該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。
公告披露，目前陽光城及控股子公司對參股公司、資產負債率超過70%的控股子公司、資產負債率不超過70%的控股子公司擔保額分別為157.45億元、742.43億元、68.44億元。總體算來，三類擔保合計實際發生擔保金額為968.32億元，占最近一期經審計合並報表歸屬母公司凈資產達362.06%。
朱一鳴表示，盡管提供融資擔保有利於子公司融資能力的提升以及經營的順利推進，但擔保方（上市主體）也承擔了一系列風險和不利影響，尤其是有息債和對外擔保雙高的房企，經營脆弱性高。
他指出，對於房企來說，擔保利弊共存，控制風險當居首位。建議在降負債、促增長雙重挑戰下，房企對外擔保應集中在高效運營子公司上，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔保的優勢，它們獲得上市主體更多的資金、資源支持，有利於提高擔保資金的運用效率、提升整體業績。

『陸』 泰禾發展集團的企業戰略

「二五」是集團公司實施三大支柱產業建設和發展的關鍵時期，因此編制集團公司「二五」發展規劃，具有十分重要的戰略意義 「二五」期末集團公司實現的主要經濟指標：
客運量3800萬人次，年均增長15%。
客運周轉量：45.2億人公里，年均增長16%。
營業收入：11.5億元，年均增長15%。
其中運輸收入5億元，房地產銷售收入3億元，物流商貿收入3億元，其他收入5000萬元。
籌融資投入：站場投入6億元，車輛技改投入6億元；物流商貿投入6億元；房地產開發投入12億元。
客運車輛擁有量1000輛（其中公營車、股份合作車及產值承包車400輛；其他經營模式車600輛）。
貨運車輛擁有量1000輛（其中公營車50輛；其他經營模式車950輛）。
新增儲備開發土地500畝，房地產開發面積30萬平方米，商業面積5萬平方米，持有商業辦公物業面積35000平方米。
實現凈利潤：3000萬元，年均增長8%；二五期末上繳稅費1億元。
資產：15億元，年均增長7 %。
員工收入：人均年收入3.50萬元，年均增長8%。
集團公司至「二五」期末基本建立起集團公司三大支柱產業，泰禾成為績效更優、平安順暢、泰禾文化理念形成的和諧企業集團。 「二五」時期集團公司發展思路
為促進經濟快速增長，提高總體效益，集團公司在「二五」規劃期間將深入貫徹實施集團公司制定的發展思路：努力實現三大目標，實施三大戰略和模式，培養、引進五類專業人才（簡稱5.10人才），推行六個創新,簡稱「3356」發展思路。
三大目標即：運輸產業目標；房地產產業目標；物流商貿產業目標；
三大戰略和模式：即實施運輸經營集約化品牌戰略，構建站場布局網路化模式；實施房地產開發品牌戰略，探索商業地產營運融資模式；實施物流商貿專業市場建設戰略，探索代理經銷中高檔品牌模式。
培養和引進五類專業人才（簡稱5.10人才）：一是運輸經營管理與汽車運用工程復合型人才；二是土木工程專業人才；三是企業策劃營銷專業人才；四是物流商貿信息化集成管理專業人才；五是資產營運管理專業人才。
推行六個創新：即創新市場應變能力；創新科技管理能力；創新團隊協同能力；創新用人選人機制；創新評價考核機制；創新經營管理機制。
（一）努力實現三大目標建設。一是運輸產業目標：運輸收入5億元。客運量3800萬人次，年均增長15%；客運周轉量：45.2億人公里，年均增長16%。站場籌融資投入6億元。車輛技改投入6億元，客運車輛擁有量1000輛。（其中公營車及股份合作車400輛；其他經營模式車600輛），貨運車輛擁有量1000輛（其中公營車50輛；其他經營模式車950輛）。二是房地產產業目標：房地產銷售收入3億元。房地產開發融資12億元，房地產開發面積30萬平方米，商業面積5萬平方米，持有商業辦公物業面積35000平方米。三是物流商貿產業目標：物流商貿收入3億元，融資投入6億元，完成兩園區兩中心的規劃立項和建設（宏達物流中心開業及完成二期建設，籌備建設完成廣西北部灣汽車交易物流產業園區，規劃建設大欖坪物流園區，積極籌劃皇馬貨運物流中心），建成汽車品牌4S店5家和直營店3家。
（二）實施三大戰略和模式
1.實施運輸經營集約化品牌戰略，構建站場布局網路化模式。
「二五」期間，運輸產業作為基礎產業，為應對高速鐵路營運帶來的沖擊，要樹立高度危機感，要加快客貨運站場規劃建設，加快運輸結構調整，沒有快鐵的熱點線路要重點發展，推行經營模式創新，採用公營車、股份合作、產值承包、經濟責任承包等多種形式發展客運車輛，涉足城市公共交通領域，構建「城鄉公交客運一體化」模式，開拓旅遊客運和國際運輸市場，大力發展甩掛運輸、集裝箱運輸、廂式貨車運輸、冷鏈運輸、零擔快運等運輸組織方式，試行公營貨車模式，完善三級客運網路建設，提升服務質量和管理效能，實現集團公司道路運輸業跨越式發展；
（1）實施客運班線集約化經營五年攻堅計劃，推進客運經營集約化和規模化，加快客運班線改造，重點發展公營車和股份合作車，計劃用3年的時間，使公營車和股份合作客車數量達250輛以上，「二五」期間車輛技改投入6億元，車輛數達到400輛以上。
（2）以涉足城市公共交通經營領域為契機，加快「城鄉公交客運一體化」經營模式發展。在未來的「公鐵競爭」中，做到未雨綢繆，有備無患，搶佔先機，實現經營效益和社會效益雙羸。
（3）抓住欽州臨海工業快速發展的機遇，加快超長途班線及其它班線的開發，搶占客運市場份額，構建通達長江以南主要城市的長途客運網路，實現運輸結構長、中、短運輸方式同步發展的目標。
（4）大膽推行承包經營模式創新，通過挖掘企業內部潛能，規范和完善營運客車經濟責任承包方式。通過對公司現有客運班線有效整合，實施客運班線分級管理和承包經營模式差異化管理，打破原來單一經濟責任承包方式，試行單車凈值抵押承包和班線競標承包等方式，通過細化管理和內涵發展實現經營收益的穩步提升。
（5）加快推進新客運站場規劃建設，完善市、縣（區）、鎮（鄉）三級站場網路，主導客運市場。「二五」期間，根據《國家公路運輸樞紐北海欽州防城港組合樞紐總體規劃》的要求，要完成欽州汽車南站的建設，並爭取2011年投入使用，加快建設欽州城西客運站和欽州港客運站，參與規劃建設欽州綜合客運樞紐站、靈山城西客運站，加快重點鄉鎮站建設的步伐，特別是小董、陸屋、舊州站等，實現三級客運站場網路化。「二五」期間站場建設融集資金6億元，年均投入1.2億元。
（6）靈活運用行業管理新政策、法規和要求，強化精細化、差異化管理，推行特色服務，實施品牌戰略，優化結構調整，突出比較優勢，提升客運服務質量和管理水平。
（7）審時度勢，搶抓機遇，加快貨物運輸業的發展。在發展貨運車輛的同時，積極發展甩掛運輸、集裝箱運輸、廂式貨車運輸、冷鏈運輸、零擔快運等運輸組織方式，實現從量變到質變。依託物流園區的建設，規劃建設1至3個貨運站場，構建有形的貨運市場，並爭取達到一級貨運企業資質。
（8）切實抓好安全管理工作，建立公司長效安全保障體系，完善安全責任追究制度，為道路運輸業的發展提供強有力的保證。
2.實施房地產開發品牌戰略，探索商業地產營運融資模式。
品牌戰略就是公司將品牌作為競爭力的核心。品牌是市場經濟競爭中的產物，營銷的核心是品牌，泰禾是公司的品牌，隨著房地產開發經驗的積聚，人脈的匯集，要逐步樹立起泰禾房地產開發的品牌。探索利用品牌和已有資源進行整合運作、資本運營、引進合作夥伴等商業地產多元化籌融資模式，在「二五」期間實現籌融資12億元，把房地產業建設成為集團公司的新興支柱產業。
（1）完善機制和管理制度。
要使房地產業走上規范化軌道，實現跨越式發展，實現發展目標，「二五」期間必須建立和完善房地產開發項目的運行機制、動態績效管理和激勵體系。
（2）積極應對國家對房地產業的宏觀調控政策，規避不利因素，「二五」期間積極探索集團公司房地產業新的發展方向，大力發展商業地產和旅遊地產項目。
商業地產也即商業用途地產，如購物中心、寫字樓等。發展商業地產項目，可以通過包裝形成商業地產金融。
‚旅遊地產是指依託旅遊資源而建，集旅遊、休閑、度假、居住為一體的置業項目。如產權酒店、度假別墅區等。
（2）做好綜合資本運營。一是提高資金的使用效率；二是項目包裝進行融資。房地產開發是資金容量較大的行業，要充分利用集團公司品牌影響力和現有資源進行整合運作、資本運營、引進合作夥伴等多元化籌融資，「二五」期間實現融資12億元，房地產資質升級為一級。
（3）繼續做好房地產開發的土地儲備工作，「二五」期間爭取500畝土地的儲備量。
（4）「二五」期間抓緊泰禾·盛世名門項目建設的推進。浦北舊客運站財富廣場項目「二五」前三年完成開發建設。泰禾·江山美地項目通過運作引進合作夥伴，吸引外來投資，打造高品位時尚住宅區。
（5）確立房地產發展的戰略規劃，建立起一支過硬的項目管理隊伍，培養出三個完整的開發團隊。房地產開發的戰略定位是立足欽州發展，「二五」中後期適度向周邊城市發展。
3.實施物流商貿專業市場建設戰略，探索代理經銷中高檔品牌模式。
市場環境是發展物流商貿的依託和核心，欽州已具備大物流建設的有利條件。我們要整合集團內部資源，積極申報國家政策和資金上的扶持，在互動的良性循環中完成物流商貿建設發展目標。
（1）依託欽州的區位優勢，迎合欽州保稅港區、國務院新批准欽州港口岸擴大對外開放、國家級整車進口口岸和開展人民幣跨境貿易結算試點的有利環境，審時度勢，整合集團內部資源包裝成享受政策扶持的1至2個關鍵性項目，在互動的良性循環中完成產業建設發展目標。
（2）推進具體項目的規劃和立項，融集建設發展資金。具體為兩園區兩中心：一是籌備建設完成廣西北部灣汽車交易物流產業園區。2011年完成項目選址和征地560畝。2015年基本顯現出一個集汽車交易市場、大型倉儲堆場、集裝箱中轉站、大型貨運車輛停車場、物流商貿綜合服務大樓、汽車綜合維修服務中心、大型加油站、汽車駕駛資格培訓等為一體的廣西北部灣沿海最大的汽車交易集散市場。二是規劃建設大欖坪物流園區；三是完成宏達物流中心二期建設；四是積極籌劃皇馬貨運物流中心建設。
（3）很好利用欽州港宏達物流中心這一平台，「二五」期間打造出一支集團公司熟練掌握物流商貿產業知識直至經營管理的人才隊伍。
（4）在「二五」期末物流商貿實現收入超3億元，融資投入6億元。在倉儲堆場、物流配送、汽車銷售、百貨超市加盟連鎖等方面要有所作為。汽車銷售公司在「二五」期間，要建成汽車品牌4S店5家和直營店3家。匯通快運分公司的快遞業務，立足廣西，在「二五」前期（2012年前）要爭取開通欽州、南寧、玉林、柳州、梧州、桂林等地網路。「二五」期間根據市場的需要，開通物流配送業務，爭取開通南寧、玉林、柳州、廣州、深圳等地零擔班線。
（三）著重培養和引進五類專業人才（簡稱5.10人才），一是運輸經營管理與汽車運用工程復合型人才；二是土木工程專業人才；三是企業策劃營銷專業人才；四是物流商貿信息化集成管理專業人才；五是資產營運管理專業人才。
企業發展的關鍵是人才。加強各類人才的開發、培養和使用，量才而用，使各類人才成為企業發展的骨幹力量。企業注重和員工的心靈溝通，從科學管理理念出發，建立正確的選才原則，成立專業人才庫，強調把人看成是一種資源，而不是成本，建立起一種互相尊重、互相信任的合作關系。
（四）推行六個創新，即創新市場應變能力；創新科技管理能力；創新團隊協同能力；創新用人選人機制；創新評價考核機制；創新經營管理機制。
創新是發展的動力，是企業生存和發展的關鍵，更是企業實現跨越式發展的第一步。創新市場應變能力能有效提高企業適應市場變化發展的能力。創新對管理科學的運用，對人力物力財力資源進行優化整合的管理，提高企業經濟發展水平。團結就是力量，採取各種新途徑增強員工之間的凝聚力，使員工團結友愛、互助合作，能提高效益。企業的興衰成敗取決於如何用人。人才選拔要堅持尊重人才、以人為本、崗位競爭、擇優錄取原則；考核評價是「指揮棒」，是風向標。創新評價考核機制，使得人才選拔更科學合理，人力資源配置更優化。經營模式應隨市場變化而變化，因循守舊只能導致僵化；必須適應時代緊隨市場導向，客觀妥善處理供求關系，實現產品服務既惠民又提高效益。 調整集團公司其他業務，整合成為新的產業優勢。
集團公司實施三大支柱產業建設，是圍繞集團公司的發展目標及市場的發展變化做出的。「二五」期間集團公司對其他業務，如酒店業務、物業管理等也要找准市場定位和作出規劃。 推進培育公司上市的基礎准備工作
「二五」期間要推進培育公司上市的基礎准備工作，為公司「三五」規劃培育上市走出實質性的步伐。「二五」期間：一是做大資產規模，使資產規模達到15億元；二是要做大收入，實現收入超11億元；三是提高效益，實現凈利潤3000萬元以上。 以企業精神為主線，構建集團公司全新的企業文化體系，搞好集團公司形象策劃，增強員工對企業的責任感和忠誠度。
1.以企業精神為主線，構建集團公司全新的企業文化體系，增強員工對企業的責任感和忠誠度。
集團公司重新凝練了「融匯天地，自強致遠」為企業精神、「誠實守信，勤學多思，協同忠誠，厚實仁和」為核心價值觀，「以市場為導向，以創新為動力，以品牌為抓手，以效益為中心，轉變經濟增長方式，實現集團發展規模化，經營集約化，管理標准化」為經營理念，建設和完善集團公司企業文化理念體系，使企業文化為廣大員工所認識、認同，增強集團凝聚力，促進員工振奮精神、團結協作、務實高效、充滿激情地為集團公司創造更大的價值，共同為實現集團公司的奮斗目標而努力工作。
2.完成集團公司整體形象策劃，完成企業廣告語、企業精神、企業標志、企業目標、企業簡介、架構、歷史、經營戰略、管理狀況、企業成就、文化理念、人才隊伍、未來展望等設計，形成一整套聲像宣傳集團公司形象資料。

『柒』 泰禾為什麼要申請專利

專利能夠讓企業在激烈的市場競爭中占據有利的位置，尤其是對中小型企業而言，好的專利足以令其在市場中立於不敗之地。具體來說，專利能夠帶給我們如下好處：
1) 通過法定程序確定發明創造的權利歸屬關系，從而有效保護發明創造成果，獨占市場，以此換取最大的利益；
2) 為了在市場競爭中爭取主動，確保自身生產與銷售的安全性，未經專利權人同意許可，任何單位或個人都不能使用。
3) 國家對專利注冊有一定的扶植政策，會給予部分政策、經濟方面的幫助。
4) 可以促進產品的更新換代，亦提高產品的技術含量，及提高產品的質量、降低成本
5) 專利宣傳效果好； 避免會展上撤下展品的尷尬。
除了以上專利帶來的作用之外專利還有一個重要的點那就是，它可以通過評審相關修項目來增強企業的綜合實力，例如通過申報高新技術企業，雙軟認定等等，個人方面的話還可以通過專利評職稱對使得自身的發展更上一層樓，假如是學生的話專利還可以有助學降低升學門檻的作用。