養老融資難

㈠ 養老項目能融資嗎，

央行：支持為養老服務業提供差異化信貸

為貫徹落實黨的十八大和黨的十八屆三中、
四中、
五中全會精神
和《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》
（國發〔
2013
〕
35
號）、
《關於推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》
（國辦發
〔
2015
〕
84
號文轉發）等有關要求，積極應對人口老齡化，大力推
動金融組織、產品和服務創新，改進完善養老領域金融服務，加大

㈡ 為什麼醫療養老等領域將放寬行業准入拓寬投融資渠道

國務院辦公廳印發《關於進一步激發社會領域投資活力的意見》(以下簡稱《意見》)，提出37條具體可操作的政策措施，旨在進一步激發醫療、養老、教育、文化、體育等社會領域投資活力。

專家表示，通過放寬行業准入，擴大投融資渠道，落實土地稅費政策等措施，可以激發民間投資進入社會領域的積極性，在一定程度上對沖未來房地產投資和基建投資增速放緩，對穩定投資增長有積極作用。

值得一提的是，《意見》提出，引導社會資本以政府和社會資本合作(PPP)模式參與醫療機構、養老服務機構、教育機構、文化設施、體育設施建設運營，開展PPP項目示範。

多位專家認為，通過PPP模式擴大社會領域投融資渠道很有必要。據了解，截至去年底，全國PPP項目已簽約落地1351個，總投資達到2.2萬億元，項目落地率超過30%；與年初相比，項目落地的數量、投資規模都增長了四倍多。國家發改委副主任張勇此前透露，PPP是促進民間投資的一種模式，今年首先就是要通過PPP，使民營企業能夠進入更多的領域。

高玉偉也表示，要保護好民間投資企穩回升的良好勢頭，除了放寬市場准入，以PPP帶動民間投資也非常重要，要給予民間投資參與重大項目的機會。

中國社科院財經戰略研究院副研究員蔣震告訴記者，從PPP發展的角度看，政府如何採取措施推動PPP健康平穩發展，會是未來的重要內容。政策層面要盡可能按照收益分享、風險共擔相匹配的原則，推動優化PPP的實施，對於收益和風險的不確定性等問題，要進一步細化，要有可操作的細則。

支持 將派發土地稅費等政策紅包

《意見》提出，認真落實土地稅費政策。除對農用地轉用指標、新增用地指標分配適當傾斜外，鼓勵盤活舊廠房、倉庫等既有資源，制定閑置校園校舍綜合利用方案。同時，強調稅收政策落實，加大水電氣熱等價格優惠政策的監督檢查。

值得一提的是，《意見》在土地政策方面給予了很大支持，提出醫療、養老、教育、文化、體育等領域新供土地符合劃撥用地目錄的，依法可按劃撥方式供應。對可以使用劃撥用地的項目，在用地者自願的前提下，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同投資建設。應有償使用的，依法可以招拍掛或協議方式供應，土地出讓價款可在規定期限內按合同約定分期繳納。支持實行長期租賃、先租後讓、租讓結合的土地供應方式。

「落實土地稅費政策，有利於有效盤活土地等存量資源，拓寬企業抵押擔保的融資渠道，也有利於切實減輕企業成本負擔，提高企業的經營收益。」吳琦表示。

還有專家表示，一系列扶持優惠政策對激發市場活力有積極作用。以養老產業為例，政府鼓勵和引導社會力量參與養老產業的發展，才能使養老項目實現層次化、差異化、商業化。不僅有中低端項目，也有高端項目，以實現從基礎養老到養生養老的全面覆蓋。

《意見》還提出，大力促進融合創新發展。制定醫養結合管理和服務規范，發展壯大在線教育、在線健身休閑等平台，鼓勵各地探索創新發展試驗區，在准入、人才、土地、金融等方面先行先試。此外，要加強監管優化服務。完善協同監管機制，探索建立服務市場監管體系，充分發揮部門、地方、協會商會的積極作用，建立全行業綜合監管和評價機制，完善服務機構和從業人員黑名單制度和退出機制，實施監管信息常態化披露。

㈢ 國外養老機構如何融資

人口老齡化已成為當今世界一個突出的社會問題，也引起了國際社會的關注。許多國家都在想方設法，讓老年人「老有所依」。
1965年，法國成為世界上第一個老年型國家。之後，瑞典、英國等發達國家相繼步入這一行列。在歐美國家，社會保障制度相對完善，人們大多依賴「社會養老」。日本、新加坡等國在汲取西方社會養老優長的基礎上，致力於開發家庭養老。
概括起來，國外養老主要有以下幾種模式：
——家庭養老。老年人居住在家庭中，由具有血緣關系的家庭成員對老人提供贍養服務。
——居家養老。老人居住家中，由社會提供養老服務。服務提供者主要有：居家養老服務機構、老年社區、老年公寓、托老所、志願者等。服務內容包括基本生活照料(飲食起居照顧、打掃衛生、代為購物等)、物質支援(提供食物、安裝設施等)、心理支持(治病、護理等)、休閑娛樂設施支持等。歐美等發達國家多數老人接受居家養老服務。
——機構養老。老人居住到專門的養老機構，由機構提供養老服務。
——互助養老。老人與家庭外的其他人或同齡人，在自願的基礎上結合起來，相互扶持、照顧。
以美國為例，美國的主要養老方式是老年公寓、「半托制」養老機構、社區互助的居家養老。在經濟衰退的大背景下，美國養老院的數量在2000年至2009年間下降了近9%。經濟衰退已經使新的養老院建設難以得到私人融資。而老人公寓得到發展，條件較好，於是，越來越多的美國老人喜歡住在老年公寓里。一般的老年公寓有多個單元房，只租給55歲以上的老年人。大一些的老年公寓有人管理，也稱「退休社區」或「退休之家」，除了租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等便利服務。
典型的設施和服務還有：醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統、外出購物、組織參加社會活動等。公寓內每周放一次電影，還提供兩小時免費衛生服務，定時有人上門幫忙，其服務標准不低於四星級賓館。
除老年公寓外，「半托制」也受到許多老年人的青睞。所謂「半托制」，就是老人白天在養老機構生活，晚上回到自己的家。

㈣ 一名融資公司的法人，現在公司以養老模式融資大概4個億，現在已經無力償還融資來的錢，會承擔什麼責任

刑事責任，嚴重的構成非法吸收公眾存款或集資詐騙等罪。

㈤ 養老院的老闆因融資跑路,怎樣讓養老院起死回生

如果你狠喜歡這個行業，這個行業是朝陽行業，很有發展前途，第一啟用法律手段把債務分清。再用活動吸引客源，最好是精心照顧老人，讓子女沒有後顧之憂。而且條件和醫療必須有保障。

㈥ 如何破解養老地產發展痛點

01 養老產業政策特點
利好政策出台密度大，關鍵問題尚未完全破解

2013年以來，養老產業扶持政策頻出，解決實操問題的政策措施尚待進一步落實。隨著我國人口老齡化不斷加劇，中央和地方陸續出台多項養老產業扶持政策，據中國指數研究院不完全統計，2013年以來，僅中央及各部委出台的養老產業扶持政策就多達40餘項，涉及土地、資金、人才、醫養、保險等多方面。雖然利好政策頻出，但實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

02 土地
養老產業專屬用地缺失

■ 用地性質：頂層設計有待突破，需「養老產業」專屬用地分類

養老用地規范性質為「養老服務設施用地」，屬「醫衛慈善用地」。近幾年來我國就養老設施用地多次發文，其中最具代表意義的為2014年國土部出台的《養老服務設施用地指導意見》，首次界定了養老服務設施的用地范圍和用地性質，將養老用地明確規范為「養老服務設施用地」，屬於土地用途分類中的「醫衛慈善用地」，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房，並分攤相應的土地面積。（飛揚國際景觀設計）

雖然國土資源部及部分省市明確提出養老服務設施用地要納入供應計劃、單列用地指標，但目前出台的土地分類相關法規中，仍未制定「養老產業」的專屬用地分類。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相應政策，並在供地計劃中單列養老服務設施用地指標，推出相應土地。以北京為例：從首次單獨列項，到混合配建供地模式，可謂超前發展，是近幾年地方對養老用地政策最具推動性和代表意義的城市。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地來源：加大盤活存量用地，減少增量用地

2016年國土部發布的《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設佔用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地。（飛揚國際景觀設計）

目前，直接將存量用地轉為養老用地有四類渠道，如上圖所示，一類是目前應用最多的，其最主要的障礙是改造技術和改造成本過高；二類的關鍵問題在於商品房開發用地取得成本較高，轉為養老用地後重新核定地價及土地差價部分的處理尚未有明確規定；三類如何處理改變土地用途及相應土地差價問題方面尚未有明確規定；四類由於取得成本低、土地供應量大，未來養老地產企業可適當考慮。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地方式：以劃撥、租賃、協議或公開出讓為主

養老設施用地供地方式與機構性質密不可分。根據2014年國土部《養老服務設施用地指導意見》，國有建設用地，對於非營利性養老機構，可以採取劃撥方式供地；對於營利性養老機構，以租賃方式為主，可以協議或者公開出讓。集體建設用地，可用於集體經濟組織為其內部成員興辦非營利性養老服務設施，而民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構亦可以依法使用農民集體所有的土地。（飛揚國際景觀設計）

結合地方養老用地的供地方式和企業拿地案例來看，現有的養老用地供地方式優劣勢各有不同：

劃撥方式是各類供地中成本最低、條件最嚴的。此類用地多被政府部門取得，真正的社會服務機構很難獲取，大大的限制了資本的進入。（飛揚國際景觀設計）

租賃方式是國土部重點鼓勵的供地方式。租賃方式雖大幅降低建設成本，但政策對於供地的租期、租金、支付方式等實際問題仍未明確，有待進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

出讓方式是當前民辦營利性養老機構獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設成本，但也使住宅或商業用地獲得土地抵押貸款、產權銷售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國土部出台《養老服務設施用地指導意見》影響，2014年以來出讓的養老設施用地逐漸增多。（飛揚國際景觀設計）

03 資金
地少價高，重養老，回報周期長等因素致企業壓力大

■ 前期土地開發、適老化設計、養老服務運營均需重金投入

前期土地開發：養老地產供地量少且地價高，導致土地開發成本成為企業重金投入領域。外加養老產業專屬用地類別缺失，導致租地做養老存在缺少抵押物等問題，住宅、商業性質用地做養老土地成本非常高。（飛揚國際景觀設計）

項目建設及配套：養老地產由重「地產」轉向重「服務」，服務設施的投入成本在整個項目中所佔比重逐漸加大，而且床位設施的高額成本與政府現有補貼仍存較大差距。（飛揚國際景觀設計）

後期運營：養老設施維護、服務運營相比普通地產資金投入更高。尤其是商業運營，非營利性養老機構雖獲得相關補貼及稅費優惠，但其必須按照民政部規定的低額收費標准執行；營利性養老機構雖收費不受限制，但其享受的補貼少。（飛揚國際景觀設計）

■ 政府補貼僅為補充，企業需尋多元化融資渠道

多項政策措施為養老產業發展營造良好金融政策環境。繼2013年國務院對養老服務業的金融政策做出重要指引之後，2015年，多項政策引導更為明確，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》強調加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產品創新等。但從目前落實情況來看，仍需在養老金融政策細則或相關法律和政策方面予以配套支持。（飛揚國際景觀設計）

政府補貼：機構性質和地方經濟發達程度影響補貼方式。政策扶持方面，當前已有多種補貼方式。但機構性質不同和地方經濟發達程度不同，補貼方式差別較大。公辦和民辦非養老機構補貼更多，經濟發達地區補貼力度更大。（飛揚國際景觀設計）

銀行貸款：銀行產品和條件限制，民辦養老機構貸款受限多、難度大。雖然2016年國家出台《開發性金融支持社會養老服務體系建設實施意見》，支持國家開發銀行推出針對養老項目的低息貸款，但目前民辦養老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。從地方層面，能夠獲取銀行貸款的主體有三個特點：

專業債券：政策紅利助推債券市場快速發展。2015年專門制定《養老產業專項債券發行指引》，在企業債券分類管理、企業債券預審權下放、鼓勵企業債券融資方式創新等方面均存在政策利好，企業債券市場發展迅猛。於企業而言，未來發行養老產業專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。

上市資金：推動符合條件的養老服務企業上市融資將有效解決民辦養老融資難問題。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中明確提出推動符合條件的養老服務企業上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項目發展資金或通過被收購獲取上市企業資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對於企業的門檻限制仍然較高。

產業基金：中央、地方、金融機構等積極投入，為投資者精準布局養老產業提供機會。中央層面，2015年，發改委已成立唯一一家針對大健康產業的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首隻省級政府引導型健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。金融機構層面，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》發布之後，中歐養老產業基金隨即發行，聚焦於養老產業鏈中的上市公司。

信託投資基金（REITs）：國外養老產業資本市場的生力軍，國內正在起步。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出鼓勵信託公司利用信託制度優勢，積極開發各類附帶養老保障的信託產品。2015年6月，萬達聯手快錢公司發起「穩賺1號」和萬科聯手鵬華基金發起國內公募REITs，使得國內公募基金的投資標的范圍拓寬至房地產。2016年，誠和敬為解決東壩單店養老機構的融資問題，也與信託公司及銀行共同研發消費信託產品。（飛揚國際景觀設計）

PPP模式：政府關系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資許可權。隨後，各部委相繼出台配套政策法規文件，並推出試點項目，PPP模式全面升溫並被引入社會建設與治理的各個領域。第一批PPP項目中，有38個養老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業各方資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但民辦養老機構投資如何把握與政府的關系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。（飛揚國際景觀設計）

綜上所述，於政策而言，讓養老地產企業真正享受到政策紅利的細化政策有待落實，且政策若能突破區域、經濟等因素限制，縮小執行標准差別，將助於企業對於商業模式的復制。於企業而言，政府補貼僅能緩解部分資金壓力，不能從根本解決資金問題，通過多渠道的融資方式獲得所需資金更為重要，養老機構需根據自身情況選擇合適的融資方式。（飛揚國際景觀設計）

04 趨勢與展望
頂層設計待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法規頂層設計尚待完善。

土地方面，制定「養老產業」的專屬用地分類，解除醫衛慈善用地無法貸款抵押等融資限制，地方應逐步將養老設施用地納入供地計劃；可以針對開發商配套公益性養護設施的項目，提供一定的劃撥用地。政策優惠方面，解除對民辦養老機構營利屬性的限制，使營利性養老機構享受更多非營利性養老機構的政策支持，解決企業融資難等問題，增強社會資本參與養老企業的信心和積極性。（飛揚國際景觀設計）

地方政策先行值得期待。

從2016年6月京津冀三地民政部簽署《京津冀養老工作協同發展合作協議（2016-2020年）》和2016年北京即將出台的《促進養老產業發展的實施意見》來看，分別將政策核心落腳於破除異地醫養結合障礙和解決土地問題。由此可以看出，一些困擾養老產業發展的政策正在嘗試落地，助力企業進入養老產業發展。地方政策先行，一方面對於國內其他區域和城市起到示範和推動作用；另一方面，養老地產企業可以重點布局政策優先推行的地區。（飛揚國際景觀設計）

民辦營利性企業與資本結合，民辦非營利性企業向營利性企業轉型或成趨勢。

原內容來自中國指數研究院
版權歸原作者，僅供交流分享

㈦ 盛泉養老有人住嗎 敢投資嗎 是不是非法融資 感覺是！

投資聽起來，越復雜，越是讓你不懂，越是不要去做，最好的投資是最簡單的，但是投資都是有風險的

㈧ 養老項目為什麼要融資

項目啟動需要資金才能進入下一輪，不只有養老項目需要融資，恩美路演投融資對接平台，可以了解一下

㈨ 在投資養老公寓過程中困無法從銀行融資而從親戚朋友中借款算非法集資嗎

不算，你這是創業投資。