地產業務融資產品

❶ 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

❷ 房地產的融資模式有哪些

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽
（一）銀行貸款
銀行貸款屬於債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：
1．抵押貸款。即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。
2．信用貸款。即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。
3．擔保貸款。即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。
4．貼現貸款。即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。
目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低於35%。房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對於房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出台了很多相關的宏觀政策加以規范。如「121」文件，「國六條」，還有2004 年，中央實施了以「管嚴土地，看緊信貸」為主的宏觀調控措施，等等。宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀政策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信託
從資金信託的角度出發，房地產信託是指受託人(信託投資公司)遵循信託的基本原則，將委託人委託的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，並將收益支付給受益人的行為；從財產信託的角度出發，房地產信託則指房地產物業的所有人作為委託人將其所有的物業委託給專門的信託機構經營管理，由信託機構將信託收益交付給受益人的行為。
房地產信託其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利於房地產資金的持續應用和公司的發展。房地產信託業務的發展，而且有利於提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。
2005年以來，房地產信託市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信託市場共發行房地產信託121隻，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。特別是現在國家對信貸加強了管理，信託可以解決企業由於得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由於異常火爆房地產信託融資市場與宏觀政策背道而馳，國家對房地產信託的宏觀政策也接踵而來。「212號文[2]」中，銀監會所設置的房地產信託門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有「54號文[3]」。
（三）債券融資
債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。只有在相關政府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 後才可以發行債券。
債券融資有利於降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅後支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資
股權融資屬於直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，藉助股票這一載體直接從資金盈餘部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點：
1．長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2．不可逆性。企業採用股權融資勿須還本，投資人慾收回本金，需藉助於流通市場。
3．無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對於中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、政府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。

二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題
（一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一
目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源於銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房地產開發資金中開發商取得的銀行貸款佔19.1%，企業自籌的資金佔30.38%，定金和預收款佔50.52%。而定金和預收款中，很大一部分都是消費者的住房消費貸款，在2004年銀行貸款的比例就已經佔到60%，隨著房地產金融產業的不斷發展，消費者融資意識的提高，估計現在這個比例已經到了70%~80%了，而除銀行貸款之外的融資方式所佔比例僅佔20%~30%。例如房地產信託只是房地產企業資金來源的很小一部分，所佔比例為1%，目前債券融資占房地產企業全部資金的比例不足同期房地產投資資金的1%，雖然偏好股權融資的企業不在少數，但2002年房地產上市企業占房地產企業總數還不到1%。從以上分析我們看出，融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題。
（二）融資方式單一引發的後果
融資方式單一引發的後果主要表現在以下幾個方面：
1．增加了銀行的風險與壓力
融資方式太過單一，資金來源都向銀行集中，很容易造成銀行資金周轉的困難。假如企業虧損，開發企業的開發失敗，銀行便收不回貸款，容易引發金融危機。而有些人通過種種的方式，如重復貸款，貸款的抵押物不存在，以虛假的資料鑽法律的空子等來騙取銀行的貸款，使得貸款中出現壞帳，進一步加重了銀行的負擔，形成銀行的信用風險。而事實上現在銀行不良資產率是很高的，超過了20%，而國外的銀行這一比率不到10%。大量的企業去找銀行貸款，使銀行處於優勢的地位，有礙於銀行的升級。
2．造成房地產中小企業融資困難

銀行對於前來貸款的各家企業，勢必會選擇實力雄厚的企業，這樣顯然貸款的質量更能得到保證。而在金融市場不夠發達，貸款方式還是以銀行貸款為主的情況下，中小企業找不到其他的資金來源，也只能期望銀行貸款。因此，往往發生的是他們的資金不能到位，不能進一步發展。
3．對政府產生了很大壓力
金融體制本身的不健全，投機分子的存在，融資又都集中在銀行貸款，這顯然會出現很多違法的行為，政府處理這些行為需要很大的人力物力，壞帳的糾紛也需要政府去解決。一方面浪費政府資源，另一方面在完善金融市場上給政府施加了很大壓力。
4．增加了企業的負債率
依賴銀行貸款的房地產企業，直接融資比重很小，自有資金不多，所以其負債很多，給企業的成長帶來很大的風險。國家統計局發布了一組關於房地產方面的數據。數據顯示，2005年我國房地產開發企業資產負債率為72.7%。
5．不利我國房地產業和金融業的發展
自加入WTO以來，外資不斷湧入，外商所在的國家，其金融體制已經相當的成熟，他們懂得採取最方便最有效的融資方式，在中國開設的國外銀行也推出各種各樣的金融產品。假如我們融資還是只依賴銀行貸款，在與他們的競爭中將不會有任何的優勢，我們的企業就會在競爭中敗下陣來。

三、我國房地產企業融資方式單一的原因
（一）我國金融體制不夠完善、證券市場不成熟
目前我國經濟正處於從計劃體制向市場體制過渡的時期，或多或少都保留了計劃體制的因素。以前的金融機構就只有銀行，且金融市場的運行帶有很強的政策性，政府對房地產干預很大，可以說政府限制了房地產企業的融資方式。其他的金融機構，都在改革開放以後才開始發展，可以說還很不成熟，還不能給予房地產企業足夠的資金支持。我國的證券市場，相對於國外已經發展了一，二百年的證券市場來說，時間非常的短，市場發育程度很低，不能完全滿足需要。以往所有制的限制，導致了中國國有銀行壟斷的局面。銀行之間缺乏必要的競爭，導致國有銀行改革動力不足，效率低下，金融產品稀少；非國有銀行發展滯後，難以滿足房地產企業的融資需求。
（二）相關的法律制度缺失
政府對房地產融資的影響很大，對於銀行貸款之外的融資方式，如房地產信託，股權融資，REITS等等，政府都有很大的限制，採取這些方式融資，要麼就需要很多復雜的程序，很長的一段審查時間才能通過，而融資就是為了盡快取得資金，顯然不能拖得太久；要麼就找很多原因，不讓通過。還有的就是政府的工作人員效率低下。這些都使其他房地產企業融資方式舉步為履，進展緩慢。另一方面政府也沒給其他的融資方式創造一個良好的環境，例如對這些方式進行宣傳，為這些方式制定合理的法律法規等。
（三）房地產企業法人融資觀念滯後
在過去的金融機構只有銀行的環境下，房地產企業法人只能通過銀行貸款獲得資金。他們過去通過銀行貸款成功的籌集了資金，就會對這一種方式有深入的了解，可以預測這種方式貸款的風險；其他的貸款方式，相對來說就有不可預見的風險了，因此他們很自然的就對銀行貸款產生很大依賴。而且觀念一旦形成就不容易改變，很多的人都把這種觀念延續至今，並繼續影響他們的融資思維方式。現在已經是市場經濟，用過去的思維方式來思考現在的問題，明顯地就不適合了。
（四）國有銀行籌集資金的能力居支配地位
銀行吸收的是全國人民的存款，盡管房地產企業所需要的資金龐大，但銀行擁有居民的海量存款，有足夠的能力提供這些資金，其資金的來源穩定，不會斷斷續續。銀行貸款還有其他的優勢，貸款利率穩定，銀行數量眾多，辦理程序比較簡便等等，吸引了很多的房地產企業。
（五）其他的融資方式對人們來說還比較陌生
房地產信託，發展了一，二十年，股權融資，同樣發展不久，更不要說REITS和其他一些更新的融資方式了。任何新事物的發展都要一個過程的，所以它們被人們所認識、接受還需要一個過程。

四、我國房地產企業融資方式多元化的途徑
(一) 加快金融改革的進程
融資方式的單一，歸根結底都還是我國的金融市場不夠成熟。因此，完善金融體制十分必要。因此要積極發展股票、債券等資本市場，穩步發展期貨市場；推進證券發行、交易、並購等基礎性制度建設，促進上市公司、證券經營機構規范運作；建立多層次市場體系，完善市場功能；拓寬資金入市渠道，提高直接融資比重；發展創業投資，做好產業投資基金試點工作。
(二) 轉變政府職能
過去房地產市場的計劃體制，造成了房地產企業對銀行貸款的過度依賴。現在已經是市場經濟，應該以市場為主導，政府對房地產企業融資的直接干預已經不適宜了。現在的政府，應該是房地產市場的一個重要組成部分，一個參加者。當然其宏觀調控還是必不可少的，但應該以間接干預為主，而且干預不應該太多，給房地產市場足夠的發展空間，可以豐富房地產企業的融資方式。有效的利用宏觀調控，例如提高銀行存款准備金率，適度收緊銀行貸款。
（三）房地產企業要改變融資觀念，盡早與市場經濟接軌、與國際接軌
國際上房地產企業的融資方式都是多樣，靈活的。房地產企業是一個資金高度密集性行業，如果不藉助多種融資手段，單純依靠銀行貸款，開發將變得寸步難行。入世後，房地產業將面臨更大的挑戰，但這也是一個機遇，國外房地產企業和金融機構的進入，可以讓我們接觸更多國外值得我們學習的東西，我們要抓住這個機遇，積極探索國外的融資渠道和方式。同時，房地產企業增強自身的實力後，可以趁著海外資金進入我國市場的機會利用外資，但要注意防範其風險。
（四）大力發展融資中介服務機構
房地產融資涉及金融、法律、房地產、投資等方面的專業領域，因此設立提供信息服務的資產評估機構，咨詢公司，律師事務所很有必要。
（五）推廣其他融資方式，進行融資方式創新
銀行貸款在融資中的作用已經得到了公認，不可否定，但是其他的融資方式也有其優勢，如房地產信託相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用；股權融資增強了公司抗風險的能力等等，所以要加深個人、房地產企業法人對其他融資方式的認識，並掌握運用。除了發展現有的融資方式，還應該探求更新更有效的融資方式，例如新出現的融資租賃，合夥建房等。

結論
隨著經濟的發展，我國房地產企業融資方式已逐漸現代化，但是房地產企業融資方式的拓展依然是一項艱巨的工程。為房地產企業開辟更多的融資渠道，既是降低企業金融風險的重要手段，也是房地產企業自身發展的需要，更是發揮房地產業作為國民經濟支柱產業作用的要求。房地產企業應在充滿風險的市場競爭中，根據自身的實際情況，選擇適合自己的融資方式。

❸ 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

❹ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

❺ 房地產投融資業務是什麼

房地產投融資：顧名思義，包括房地產投資和房地產融資，簡而言之，一個是花錢，一個是借錢
房地產投資:指運用所掌握的資金或資源，購買上下游的產品，以期獲取收益的一種行為。具體而言，就包括競買/購買土地；收購股權；購買商業物業（或住宅）等行為；
房地產融資：指通過自身的有形或無形資產為依據，獲取外界資金或資源，以增加現金流，穩固資金鏈的一種行為。具體而言，包括銀行授信、貸款，向關聯公司借款，與投資方進行合作等行為。

❻ 房地產的融資業務是什麼

現行的銀行信貸政策不給房地產開發項目貸款。所以現行融資主要是指向有投資意向的人或企業說明該項目的利潤預期，以期對方感興趣進而投資入股。或者房地產的預售也算作一種融資手段，而且沒有利息支出。

❼ 恆大、碧桂園、萬科、保利房地產的融資方式和產品區域

這個問題，您咨詢我，咨詢錯人了。

你上面說的四家公司，沒有一個是歸我管的，他們的融資方式，我只通能過他們的上市年報來看。

❽ 什麼是房地產多元融資體系

改革開放以來，我國經濟進入了一個高速發展的嶄新歷史階段，居民住宅狀況和城市面貌有了極大的改善，這是改革開放的巨大成就。而要大力和長期發展房地產業，就必須建立一個多元的融資體系。我國目前房地產投資產品及金融市場結構單一，這與尚未形成完整的房地產投資和金融體系有密切聯系，而完整的房地產投資和金融體系，應包括多元化、規范化的房地產金融產品和市場。隨著2006年後我國金融市場的全部開放，中國未來的利率市場化和人民幣可兌換的逐漸實現，外資銀行和投資機構將大量湧入，他們也會把新的金融理念、金融產品和金融思想帶進來，這樣會對我國房地產和金融行業有較大的沖擊，但也會使房地產金融業更快地與國際接軌，產生更多的投資和融資方式。

比如房地產投資信託基金，對我們來說也是房地產金融產品創新，它是通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，為房地產投資者（包括中小投資者）參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，而且也可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難的問題，並促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，同時房地產投資信託的許多優勢還包括固定收益特性、預期未來持續成長、管理透明度高等。

在一些開發商老總眼中，REITS就是向公眾募集資金，然後進行開發，樓盤銷售後再給投資者回報。事實上，很多人還沒有搞清楚REITS的含義。在海外，房地產投資信託一般是一家公司，它擁有並營運帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房，主要以租賃方式把這類物業分租給租戶，為股東帶來租金回報。它相對於出售單位套現的傳統房地產項目有很大的不同。租金收益型房地產有著更穩定的現金流量，更適合房地產投資信託融資。在美國，大部分REITS都在證券交易所上市自由交易，需要強調的是，REITS並非必須上市。美國、日本、澳大利亞對REITS的稱呼各有不同，但根本原則是一致的。因此，「房地產投資信託基金」應指主要投資於房地產並以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設立的任何投資工具。

記得1997年我在全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團任職時，直接參與了澳大利亞悉尼市中心的情人灣的辦公樓綜合項目。作為當時澳大利亞最大的房地產投資信託的管理者，聯勝集團將還未建完的辦公樓進行潛在租客的租賃談判，在辦公樓建完後再將此辦公樓整體在澳大利亞股票交易所上市，它就成了房地產投資信託基金，這樣一來，開發商可以很快回籠大筆資金，個人和機構投資者可以有較好的投資產品並有機會共享資產升值和租金收入。當然在這一過程中，許多其他機構包括投資銀行、評估公司和房地產中介公司等也發揮了一定的作用。由於澳大利亞有30多年的房地產投資信託基金的經驗並且法制較健全，這樣的運作方式是很自然的，反過來它對房地產業和金融業也產生積極的作用。

目前，我國的房地產個人投資者、房地產機構投資者（信託公司、保險公司、基金公司和投資公司）和房地產公司等都對房地產投資信託有強烈的興趣。房地產投資信託基金業務的展開將有利於我國房地產業的健康發展。

放眼未來，伴隨中國經濟進一步發展和國家有關房產政策的進一步落實，伴隨著我國人民的經濟、年齡、層次類型以及城市結構的變化，中國的自有住房率、出租率、人均居住面積、住房形式和質量及房地產金融產品都會發生進一步變化，其中一定也會存在許多機會和需要應對的挑戰。我想在未來的發展中，我會一如繼往地參與到我國房地產建設事業中去。學有所用，乃人生樂事。