房地產信託融資案例
·國內第一本關於房地產信託實務的專業讀物
·國內第一次系統呈現房地產信託的真實案例
·國內首次全方位梳理房地產信託的實用信息
《房地產信託投融資實務及典型案例》
㈡ 求財產收益權信託融資模式
該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。該類模式的信託，是將存量回的持有性物業或出答租性物業作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。
㈢ 房地產信託是指什麼
說全面一點：房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
其實現在房地產信託風險有點高了，從去年開始，房地產信託違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信託是不明智的。建議你投資其它信託產品吧。
㈣ 房地產的BT信託模式 靠譜嗎 上海現代房地產實業有限公司的 這項業務有成功案例的朋友 給講講 謝謝
BT項目在建工程信託業務
綠色建築住宅產業化BT項目信託是一個「在建工程」的信託計劃有二個委
託人組成，在建工程的土地屬於開發商，建築物產權屬於總承包企業，建築物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業所有，但銷售收入中含有開發單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委託信託公司管理，由信託公司按預先約定的信託合同條款進行分配，依據國務院<2010>4號文件精神，應優先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建築住宅產業化BT項目必須委託信託公司管理，在建工程信託管理不同於一般固定資產靜態管理，它屬於動態管理。銷售收入按信託合同進行以下分配。
匹配總承包項目建設資金的來源
這些資金不是信託公司募集的，而是扶助公益基金會、上海公司及總承包企業將企業自有資金自願長期委託信託公司通過綠色建築產業化BT信託管理模式進行理財，專項用於業主工程款支付保函兌現，促進綠色建築產業化的發展，專供住宅產業化生產用的流動資金。
BT項目信託資金的管理流程：
信託資金長期處於信託公司封閉的內循環信託管理之中，資金不外流，風險可控，促進了綠色建築住宅業化經濟的健康發展。
4、信託資金推行內部結算，「舉債不用還債」對沖式創新機制：
信託資金兌現建築工程生產資金，由銷售收入來清償，創建了舉債不用討債，主動清償、動態管理的新方式，開創了風險可控安全管理形式。
高收益又能確保資金安全，將吸收金融機構的閑置資金共同參與舊城區改建。
金融機構、社保基金、保險資金等社會閑置資金常年委託信託公司理財，由信託公司匹配綠色建築產業化項目，資金周轉一次收益10%，一年至少周轉一次，周轉次數越多受益越高，收益全部歸委託人所有，比存銀行更安全效益更高。信託公司只是匹配綠色建設項目接受理財資金，首次10%收益提前兌現。由於採用先進的住宅產業建築體系，三至六個月，結構封頂即能實現預售，銷售資金到位，資金信託即可兌現。綠色建築住宅產業化系統必須匹配購房補貼的機制，才能提高居民購房支付能力、減輕支付負擔，使大多數居民都能買得起合理住房，最終實現了，住房造得快、賣得快、資金周轉快，成倍產生收益格局。信託公司使受託理財資金周轉快，必須要有大量項目儲備。目前每月已有1000萬平方米以上的合作項目作儲備，信託公司應根據項目的具體計劃，接受資金理財。國家計劃到2015年完成10億平方米綠色建築產業化項目，信託管理規模將達到10萬個億人民幣，信託公司開展信託管理業務，將成為具有核心競爭力的專業化金融機構。其實任何金融機構是不可取代的。
BT模式轉變房地產發展方式的意義
1、投融資方式轉變：取得房地產開發權的土地持有人（簡稱開發單位）從合資、投資、融資等籌集建設資金方式轉變為用項目開發權合作。只要按房地產開發程序操辦，不需要投融資即能獲得項目預期開發利潤。合作方出資、出技術，卻不可能分享項目開發利潤。資金持有人只是收取資金信託收益、住宅產業化運營人收取加快資金周轉速度所產生的收益，投入資金、技術、商業運營收入與開發項目權益完全剝離。
2、實現利潤方式改變：開發單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術造價、毛胚房標准和當地成交價測算的凈利潤作為開發單位應收回的項目核定收益，列入住宅產業化投資成本。只要住宅產業化BT項目合作成立，實現銷售就能幫助開發企業收回前期成本與核定凈利潤，投入建安成本高、低與開發單位利潤剝離。
3、支付工程款方式改變：BT項目建設標准由開發企業確定，建設資金由承建單位投入，高進高出、低進低出，由消費者承擔、由擔保公司擔保、信託公司清償與開發單位直接付款剝離。
4、住房供應結構調整：從商品房轉變成安居房供給，住宅產業化把加快建設速度所創造的效益和免徵的稅費，捐贈給現代住房養老信託基金會，捐贈資金列入投資成本與開發單位凈利潤剝離。基金會逐年返回給補貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負擔，無影中把商品房開發轉變為安居工程建設穩妥推進住房供應結構調整。
5、評估投資風險方式轉變：核定住宅產業化的投資成本價是由二部分組成，一部分是開發單位應回收的前期投入成本與項目利潤，另部分是住宅產業化建安成本和捐贈款組成。審核投資風險是根據當地大多數居民支付負擔是否與住宅產業化投資成本價的50%相匹配為依據，與當時、當地商品房市場價剝離。( 20年累計補貼相當房價的50%)
㈤ 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
拓展資料：
從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。
㈥ 什麼是房地產信託投融資實務及典型案例
《房地產信託投融資實務及典型案例》著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，專以「房地產信託能為屬房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。《房地產信託投融資實務及典型案例》直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述十經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
㈦ 房地產信託的發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值 。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。
㈧ 黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例分析
黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例其實不需要太多分析，信澤金理財就是要把復雜問題簡單化。
㈨ 房地產信託投融資實務及典型案例的目 錄
第一章 F房地產集團的信託融資「成長故事」
第一節 F房地產集團簡介及其金融化發展路徑
第二節 F房地產集團與信託公司合作的典型案例
第三節 F房地產集團的房地產基金實踐
第二章 房地產信託融資的典型模式及其案例
第一節 房地產信託市場透視
第二節 貸款模式
第三節 股權模式
第四節 權益模式
第五節 准資產證券化模式
第六節 組合模式
第三章 房地產信託的操作流程與風險控制
第一節 房地產信託業務的基本流程以及風險識別
第二節 房地產信託項目的風險控制機制
第三節 投資者選購房地產信託產品的風險識別技巧
第四章 不同主體的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產企業
第二節 地方政府
第三節 房地產私募基金
第四節 建築企業
第五章 不同時點的房地產信託融資及其案例
第一節 「拿地」期間
第二節 「五證」期間
第三節 物業持有期
第六章 不同業態的房地產信託融資及其案例
第一節 住宅（商品房和保障房）
第二節 商業地產和產業地產
第三節 旅遊地產
第七章 不同需求的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產開發建設
第二節 房地產流通服務
第三節 房地產資源並購
第八章 房地產基金：信託型、公司型、有限合夥型及其組合
第一節 房地產私募基金市場分析
第二節 信託型房地產基金
第三節 公司型房地產基金
第四節 有限合夥型房地產基金
第五節 組合型房地產基金
附錄
1.全國信託公司聯系方式
2.全國信託公司股東情況
3.2010年1季度至2011年3季度信託公司主要業務數據（包含房地產信託）
4.房地產信託法律法規政策文件
5.房地產信託立法的相關草案
6.房地產信託相關合同文本（參考）
7.房地產信託盡職調查報告（參考）
8.房地產信託相關交易文本（參考）
9.房地產信託受益權轉讓
10.房地產企業（上市與非上市）信託融資一覽表
11.房地產基金（有限合夥）相關文本（參考）
12.房地產信託融資實務培訓提綱（參考）
序 （王連洲）
信託法律網主編、信澤金理財顧問公司總經理王巍，懷著對中國信託業未來發展前景的自信和期許，前兩年就向我談起他未來展業的一些想法和思路：以自己的業務專長，辦好信託法律網和信澤金理財顧問公司，特別是准備編寫一套突出信託創新和實務操作方面的叢書，為推動信託制度在中國的根植與發展，做些力所能及、切實有用的工作。
原本准備將我本人在全國人大財經委任職期間，參與信託立法的一些主要過程與經歷，編輯成冊，作為叢書的第一冊。其主要內容包括本人從中國人民銀行總行如何調進全國人大財經委；信託立法的初衷和背景；信託立法的主要流程及參與主體；信託法制定為什麼拖延了八年時間，其中主要的阻力和爭議的主要問題是什麼；信託的法律定義為什麼用信託資產的「委託給」而不用信託資產的「移轉」；信託法為什麼沒有對信託機構經營活動做出規定；參與歷次信託論壇和境內外信託考察調研的情況與感想等等。將其分門別類歸納整理，輔之以信託法主要精神的釋讀，採取兩人彼此對話的表現形式，付梓成書。這對釐清中國《信託法》制定的前因後果與脈絡，總結信託制度實施中的經驗和教訓，推動信託功能知識的普及，拓展業界人士未來發展的思路，或許可提供一些令人感興趣的借鑒資料。這是一件有助於信託制度普及推廣的工作，沒有理由不樂觀其成。這項工作完成的部分，已在信託法律網的《信託周刊》中登載過。但是由於本人辦公地和居住地的幾次搬動，反映信託法起草工作活動的原始資料尚缺不少，需要繼續搜集和充實，因而付梓成書的時間不得不有所推遲。
而目前准備條件最成熟的，是王巍主編的這本《房地產信託投融資實務及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以滿足市場的需要。其背景是，伴隨著信託「一法兩規」的相繼頒布和實施，極大地推動了中國信託制度功能的挖掘和發揮，促進了信託回歸主業的快速發展，以往懦弱受氣的信託丑小鴨逐漸變成了雄翔藍天的白天鵝。2011年上半年信託公司的資產規模已經遠遠超過基金公司的資產規模，達到了三萬七千多億元，特別是為應對近幾年世界金融危機風暴的波及，國內實施四萬億元投資計劃，給國內房地產信託的大發展帶來了契機。僅2011年上半年，房地產信託就經歷了一輪「罕見的快速成長」，二季度房地產信託資產的余額已達6052億元，比一季度4869億元超出24%左右，占信託資產總額的比例高達16.91%。在房企融資需求的強勁拉動下，房地產信託的規模和佔比頻頻刷新歷史記錄。目前，房地產信託已經成為銀行貸款之外的一條重要金融渠道，在社會上的認知度不斷提高，面對穩中有緊的貨幣政策，房地產信託依然備受各界關注。而市場急需的房地產信託專業書籍卻幾乎空白，市面上僅有的幾本與房地產信託有關的圖書，也多為理論探討或學術著作。這對於各信託公司及專業人士來說，實在無濟於事。鑒於此，王巍等為把金融信託與房地產這二者有機地結合起來，也為了讓讀者在「實務總結+案例分析」的氛圍下，掌握更多的房地產金融實用知識，率先編輯出版「房地產信託投融資實務及典型案例」一書。
該書著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。本書直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述+經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
王連洲
2011年9月21日
後記 （信澤金）
「路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。」
本書以房地產信託投融資的實務操作與典型案例為主要內容，對信託模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為「信澤金智庫系列叢書」的第一本，我們衷心希望以「房地產信託」這一熱點話題作為開端，與各位同仁進行交流與探討。
首先，感謝金融行業的各位領導和朋友對本書給予了深切關懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本「頗具難度」的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔當起「信澤金智庫系列叢書」的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導和大力支持。
其次，感謝中國信託行業的六十多家信託公司，它們作為富有活力和創造力的非銀行金融機構，既是房地產金融創新的踐行者，也是本書中不少案例的原創者。與其說我們在編撰信託讀本，不如說我們在總結信託實踐。眾多信託公司的豐富實踐和寶貴經驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信託公司價值理念的傳播發揮些許作用。
再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恆、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊協作的結晶，是上述同仁共同努力的結果，也是信澤金在信託研發領域的又一次全新嘗試。
最後，也是極為重要的，我們要感謝經濟管理出版社對本書的出版發行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨於郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協力下成為中國信託理念傳播的有益嘗試。
「信託潤澤金融，信任澤被財富。」讓我們繼續秉持孜孜以求的「Trust for Fortune」理念，在中國金融變革與財富管理創新的大潮中，不斷傳播信託的實用價值觀，造福於社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信託的各類話題。
信澤金研發中心圖書編輯組
2011年11月
㈩ 請問哪位有夾層融資的案例可以學習一下
我國房地產企業融資創新—— 夾層融資
一、關於夾層融資
（一）夾層融資的概念
夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介於優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度看，夾層融資的權益低於優先債權，所以對於優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣，在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然後再回購，這是比較低級的。第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信託公司，就是「貸款+信託公司+股權質押」模式。第三種是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還。第四種模式是多層創新。
（二）夾層融資的風險和回報
夾層融資的回報通常從以下一個或幾個來源中獲取:1.現金票息，通常是一種高於相關銀行間利率的浮動利率；2.還款溢價；3.股權激勵，這像一種認股權證，持有人可以通過股權出售或發行時行使這種權證進行兌現。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標回報率是20%～30%。它的回報率低於私有股權，高於優先債務；它的風險低於股權融資，高於優先債務。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
（三）夾層融資的形式
夾層融資通常採取夾層債、優先股或兩者結合的方式，也可以採取次級貸款、或採用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體(以下簡稱「夾層借款者」)夾層借款者將其對實際借款者的股份權益抵押給夾層投資人，與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合夥人股份權益也抵押給夾層投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先於股權人得到清償，用結構性的方式使夾層投資人權益位於普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取實際借款者的優先股份權益。夾層投資人的優先體現為在其他合夥人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合夥人有權力控制對借款者的所有合夥人權益 (見圖1)。
（四）夾層融資的特點
第一，夾層融資結合了固定收益資本的特點和股權資本的特點，可以獲得現金收益和資本升值雙重收益。
2014年執業醫師考試指導 臨床執業醫師 口腔執業醫師 中醫執業醫師 醫科大考查課試題
第二，對投資者而言，夾層融資在融資期內有可預測的、穩定的、正向的現金流入，並且可以通過財務杠桿來改變資本結構，提高投資收益。
第三，對融資方而言，夾層融資成本一般高於優先債務但低於股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。夾層融資適合那些現金流可以滿足現有優先債務的還本付息，但是難以承擔更多優先債務的企業或項目。
第五，從行業角度看，因為融資規模、現金流和信用等級的要求，夾層融資主要應用於基礎設施和工商業項目。
第六，夾層融資的不足在於產品非標准化，信息透明度低，法律架構復雜，其費用遠高於抵押貸款。此外，借款者在考慮夾層融資時，還必須徵得抵押貸款投資人的同意。
二、我國房地產夾層融資的需求分析
我國現階段房地產企業的融資選擇餘地不大。一是股權融資的門檻太高。在全國3萬多家的房地產企業中，絕大多數是中小企業，它們無法達到上市的基本要求，但對於資金的需求更為迫切；二是上市的融資規模有限。截至2004年初，全國僅有60多家房地產企業實現了證券市場的直接融資；三是產業基金立法的缺失，致使房地產基金的融資方式暫不可行。
總體來看，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產融資渠道的創新創造了一個穩定的大環境。房地產融資方式多樣化有利於房地產市場和房地產業的發展。
城鄉居民收入持續增長，國內資本市場融資空間廣闊。由於夾層融資沒有資金投資限制，允許中小投資者的進入，所以能為我國城鄉居民提供一個投資房地產的機會。據2006年統計年鑒的數據顯示，我國城鄉居民儲蓄逐年增加，具有巨大的投資潛力（圖2）。
總之，宏觀法律環境的變化和銀行放貸謹慎導致了房地產行業的資金短缺，房地產開發企業需要求助於其他的融資渠道。此時，夾層融資成為房地產開發企業另一重要資金來源，帶有某種必然性。
三、我國房地產融資運用夾層融資方式的實現途徑
（一）夾層融資引入載體選擇
國外夾層融資的投資方式是先成立一個夾層投資基金，然後選擇合適的項目進行投資。有別於中國傳統的融資過程，夾層基金一般先進行資金募集，然後根據資金尋找收益、風險與之匹配的投資項目。國內由於暫時沒有產業基金法出台，基金市場以及證券市場都不完善，所以採取直接設立夾層投資基金進行房地產投資的可能性不大，夾層融資需要選擇一個合適的載體進入產業市場。
在我國目前的金融制度環境下，商業銀行要大規模開展夾層融資創新存在不少的障礙。首先是資金不足的問題，夾層資本屬於高風險資產類別，要求大量的資本金，這對於普遍資
本充足率不足的商業銀行來說，困難不小。其次，夾層融資產品的設計、管理和風險控制與銀行的傳統業務有很大的區別，商業銀行目前還缺乏相應的的技術和經驗。此外，商業銀行法第四十三條也規定了國內商業銀行不能向非銀行金融機構和企業投資。所以商業銀行暫時還無法成為引入夾層融資方式的載體。
筆者認為要在房地產市場上引入夾層融資方式，最佳的引入載體是信託公司。美國信託專家斯科特認為「信託業的應用范圍可以與人類的想像力相媲美」。信託具有財產隔離、規避政策障礙及合理避稅等三大核心功能。在我國信託公司是唯一鏈接貨幣市場、資本市場、產業市場的金融機構。信託公司可以投資房地產，所以目前在國內只有信託公司才能更好的運用夾層融資手段解決我國房地產企業融資的問題。
一方面，信託獨具制度優勢，創新空間寬廣，並具有巨大的靈活性。信託產品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，而且在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信託產品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
另一方面，由於原有房地產政策大大提高了信託貸款的門檻，對於解決長期的、大規模項目的融資問題作用還是非常有限的。通過引進夾層融資這一新的融資方式，信託公司可以拓寬自己的業務、優化投資結構、提高市場競爭力和影響力，對於擴大自己的利潤來源也有著重要作用。
最後，信託公司己經具備了投資房地產業豐富的實踐經驗，在信託公司的全部業務中，房地產信託己經„三分天下有其一‟，房地產信託業務成為信託公司很重要的一個利潤來源。
（二）夾層融資結構選擇
結合房地產開發的特點，本文提出以下幾點夾層融資投資及還款結構安排:
1.夾層投資階段投入形式安排
對於房地產信託來說，目前最關鍵的問題就是要在開發商「四證」尚未齊全之前就融資給開發商，否則房地產信託沒有任何意義。項目處於開發階段，不具備向銀行和信託公司申請貸款時，資金可以通過有限股，或者可轉債的方式，作為「夾層融資」進入，以此補充企業的資本金，為優級債券和銀行貸款進入提供條件。比如一個房地產項目，要求開發商的自有資本金的比例達到35%，如果開發商自有資本金的比例只有20%,「夾層融資」就可以以參股的形式注入資金，使整個項目的資金達到要求的35%，不影響房地產開發商的控股權。對於已經取得銀行貸款，只是在銷售前期面臨著暫時資金短缺的項目，夾層融資可以安排以債權投資為主、結合一部分認股權證的結構，使投資者獲得一定的利息收入和還款溢價。
夾層投資可以採取一次性投入，也可採取分期分批投入。例如可以安排夾層投資中的一部分為企業先期投資注入開發資金；另外一批資金在企業實際進入項目實施階段投入。這樣做的目的是保證企業資金供應的連續性然後根據不同階段的投資風險來確定投資回報率。
2.夾層融資還款期安排
夾層融資可以採取靈活的還款方式。對於處於開發階段的項目，可以只要求承擔一定的利息或者不償還本息，等到項目有了現金流入再償還本金和一定比例的項目收益。因為夾層投資人一般不尋求控股和長期持有，在企業有了現金流入之後，他們一般採取出讓收益權證或回購優先股等形式，獲得一定的投資溢價，進而實現資本的退出。
3.夾層融資還款利率安排
在利率的安排上，筆者認為可以採取市場化原則，按照高風險、高收益的原則，制定和實行靈活的利率標准，即夾層投資根據開發商的信用、自有資金比例、投資期限等多種因素調節利率，以保證風險和收益對等。
4.夾層融資可採取的其他特殊模式
夾層投資資金通過信託公司可以採取優先購買權的信託模式，賦予夾層投資者優先購買己建好樓盤的權利，這種投資模式十分符合我國國情。在此結構安排下，既解決了房地產企業的融資困難，又解決了房地產商的銷售問題，。夾層投資人不僅可以享受開發期間的利息收入，也可以選擇以最終購買房產作為資金退出渠道。
四、夾層融資的進入條件
（一）獲得夾層投資的房地產企業應該具備的條件
一是有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告；二是己開立基本賬戶或一般存款賬戶；三是提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求；四是除國務院規定外，對獲得夾層融資的企業各種資本金比例要有一定的要求，如夾層融資額與企業自有資金的比例，夾層融資額與優先債務的比例，夾層融資額與所投資項目所需總投資的比例等等。
（二）獲得夾層融資的項目應該具備的條件
一是投資項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好；二是投資項目己經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發；三是投資的項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定:四是投資項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由於通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；五是投資項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成後，能及時投入正常使用。
五、夾層融資退出機制選擇
與單獨的股權融資相比較，夾層融資在資金的退出上有一定的優勢。通常會在夾層投資債務構成中包含一個預先確定好的還款日程表，可以在一段時間內分期償還債務也可以一次還清。還款模式將取決於夾層投資的目標公司的現金流狀況。因此，夾層投資提供的退出途
徑比私有股權投資更為明確(後者一般依賴於不確定性較大的清算方式)。同時，在夾層融資採取優先股或可轉債形式時，也可以採取開發商或管理層回購的方式，或轉賣給願意長期持有到期的機構投資者以及願意持股房地產企業的投資者，以賺取價格差額。
例如，聯信·寶利七號在安排產品的靈活性時，借鑒了期貨交易的做市商制度，引入投資機構充當「做市商」角色。在信託計劃發行之前即約定，信託計劃優先受益權產品持有人在期滿一年以後，以約定的價格賣給做市商，做市商可將信託計劃賣出賺取差價，也可將信託計劃持有到期獲得收益。這種做法提高了夾層融資產品的流動性，也可以作為夾層融資退出制度的一個借鑒。