萬科項目投資

A. 關於萬科的投資分析

1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及政策面的情況

今年中國房價上漲幅度將大大低於去年，但出現房價拐點的可能性不大。從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\
但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍會加強調控，特別是對於投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀政策有利於房地產長期發展。

2：未來房地產的趨勢
整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由於市場需求旺盛，如果國家不出台有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。

3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好）
整體競爭能力居於同行業前列。
A、業績增長符合預期
公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面攤薄每股收益0.70 元）基本符合我們預期的0.71 元。
B、2007年業績回顧
2007 年公司完成新開工面積776.7 萬平方米，竣工面積445.3 萬平方米，分別比2006 年增長55.2%和36.0%；銷售面積613.7 萬平方米，銷售金額523.6 億元，分別比2006 年增長90.1%1 和146.6%。佔全國住宅市場的份額達到2.07%。2007 年，公司結算面積393.7 萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8
億元，同比增長99.1%。公司實現營業收入355.3 億元，增長98.3%，凈利潤48.4億元，增長110.8%。
2007 年公司已售未結算金額為238.1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。
C、適度項目儲備，保障持續經營和增長
2007 年公司新增項目規劃建築面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建築面積934 萬平方米。新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司規劃中項目權益建築面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。
F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩
公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55％，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9％，增速明顯放緩。
我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9％小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣政策，房地產開發貸款受到限制。
若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。

4：介紹萬科A股的投資前景。。。（越詳細越好）
考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低於我們預期，我們調低前期對公司2008～2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持「強烈推薦、A」的投資評級。

B. 萬科的在美項目

2013年2月19日，有美國頭號房企之稱的鐵獅門房地產公司（Tishman Speyer Properties）宣布，其已與中國龍頭房企萬科成立合資公司，共同開發美國舊金山富升街201地塊（201 Folsom Street）的高層豪華住宅公寓項目。該項目是萬科在北美市場的首次投資，由鐵獅門負責管理。該消息人士並稱，萬科將持合資公司70%的股權，鐵獅門持股30%。萬科仍須得到中國政府批准，才能將資金匯至海外，完成這筆交易。
2013年4月13日，中國房地產開發公司萬科的創始人、董事會主席王石在哈佛大學舉行的哈佛中國論壇接受采訪時表示，在經歷金融海嘯之後，美國市場正在漸漸回暖，現在正是投資美國市場的最好時機。

C. 首開萬科城市之光這個項目的投資發展有哪些

首開萬科城市之光這個樓盤地處通州區，項目由萬科操盤打造，保證品質的同時，並受通州整體區域政策、經濟、文化帶動，未來發展不可限量。從投資角度能為項目帶來巨大收益的有以下幾點：

1、項目受通州整體城市發展影響未來隨著通州整體建設有著不可估量的發展前景。

2、項目北部8公里左右是世界最大環球影城（斥資500億打造），未來會帶動周邊旅遊業發展。

3、城市之光項目受通州環渤海高端總部基地輻射影響有大量人口居住需求，會帶動房價走勢。

4、項目周邊未來會開通17號地鐵線（今年已落成，明年開通），在環渤海高端總部基地還會經建立京津高鐵站點。

綜上所述，項目從升值回報率和租房回報率都有大幅的提升空間，為整體項目帶來不可估量的未來前景。

D. 萬科除了房地產還有什麼方面的投資

2000年以來萬科堅持專業化道路，所以其他業務逐漸都轉讓出去了。目前只剩下房地產業務。今年以來進入商業地產領域，所以會成立一些酒店和商業管理公司操作。

E. 恆大在萬科投資上真的虧了70億嗎

恆大在萬科投資上確實虧了70.7億元 ！這是根據其持股成本與出讓價格計算出來的。
恆大持有萬科股票 15.53億股，持股成本362.73億元，折 每股 23.4 元；如今以每股18.80 出讓予深鐵，總共是 292億元，所以虧損了70.7億元！
不過，雖然恆大70.7億元的賬面虧損遠遠超過恆大每年50億元的營業收入，然而恆大著眼的或許並不止於此。早在2016年9月12日，恆大便將公司注冊地遷往深圳，這也被外界紛紛解讀為恆大在為借殼回歸A股做准備。不僅是公司注冊地的改變，恆大背後的股權也有深圳投資的影子——深圳投資控股有限公司的第一大股東深業集團旗下的子公司，參與了恆大第二輪增資，占股2%。且就在轉讓萬科股權之前的6月1日，恆大以54.25億元獲得了深圳市國資委旗下深圳投資控股有限公司掛牌出讓的4個項目，其中三水地產、三水投資及三水酒店現時共同擁有位於佛山市三水區的項目，項目地塊規劃為低密度居住用地及商服用地。
無論是甚囂塵上的恆大以退出萬科股權之爭換取「深深房A」的殼資源，還是恆大看中了深圳長期發展中的大量潛在地塊的前景，與深圳政府簽訂了桌底協議，亦或是單純地想拉近與地方政府的關系，以換取恆大在未來房地產開發中的政商合作，恆大此番壯士斷腕都是一個多贏的局面。

F. 萬科集團，綠地集團還有恆大地產最近兩年在東北投資了哪些地產項目 求能人幫助 謝謝

萬科的，我只知道遼寧這塊的。近兩年的樓盤。沈陽：萬科柏翠園，高端住宅；內22000元/m2，萬科金域容藍灣，13000元/m2；萬科明天廣場、中鐵萬科香湖盛景、萬科朗潤園、萬科藍山、萬科鹿特丹、這些都8000左右的。萬科春和里，15000元/m2地理位置比較好，還有萬科惠斯勒小鎮，個人比較喜歡的，但離市裡很遠，在棋盤山別墅區。大連、鞍山也有萬科的，具體就不太清楚。
綠地在遼寧的樓盤不是很多，綠地老街坊，在郊區了；綠地國賓府，在棋盤山別墅區。
恆大的，恆大的樓盤幾乎長得都一樣，主要就是恆大綠洲，恆大名都，恆大華府，恆大翡翠華庭、恆大雅苑，恆大江灣。

G. 000002萬科A投資價值分析

一、基本面分析：
萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業「洗牌」中占盡先機。
研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總佔地面積約789.2萬平方米，規劃建築面積971.2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積776.8萬平方米。此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，佔地面積合計174.1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積合計276.7萬平方米。公司今年4月實現銷售面積34.6萬平方米，銷售金額24.9億元。公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61.7萬平方米，銷售金額47.1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。
2007 年公司將進一步增加1000 萬平方米左右的項目資源。預計公司近3 年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近 3 年EPS 的復合增長率達41%，預計公司07、08 每股收益分別為0.76、0.99 元。在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。
業務構成及毛利率：

公司主營收入及成本：

（註：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元）
利潤構成：

通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。

二、技術分析：
長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）：

萬科A 同期上證指數
該股走勢良好，始終在上升通道內震盪上升。
萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多

中期走勢（2006年12月20日～2007年6月15日）：

萬科A
突破三角形整理後，該股打開向上空間。
中期調整與大盤基本一致。

同期上證指數

短期走勢（2007年5月8日～2007年6月15日）：

萬科A 同期上證指數
5.30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高後的整理走勢，有望再創新高！

H. 請問首開萬科城市之光有哪些投資價值

在通州可以考慮用作投資的地方有兩塊，第一就是運河核心區，一般炒房的人買這塊的比較多，因為處在五河交匯的地方，也是十三五規劃中的一核五區中的核心商務區，但是這個地方的局勢相對來說比較明朗，大家都知道這個地方未來有發展前景，所以價格已經處在高位，項目均價5萬以上，並且每個項目的競品都非常多（世界僑商中心、華業新北京中心、保利大都會、中根綠地悅公寓，）買這個地方的房子等到2020年左右肯定能漲，但是價格上漲的空間也有限，前期投入成本較高，從時間維度上看，回報率也不高。

另外一個區域是亦庄次渠板塊——台湖（交通樞紐地）——屬於一核五區中的一區（環渤海總部基地）規劃中將來遷到這個區域內的企業非常多，都是一些世界500強的企業獨棟，另外此板塊西部是亦庄文化產業園（例如：京東的總部、、賓士等等就在亦庄線經海路地鐵站在加上周邊競品產品幾乎沒有，所以將來這個區域內的項目考慮出租或者轉手不會很難。

交通規劃：
現有的地鐵站是亦庄線的最後一站——亦庄火車站（本身即是高鐵站又是地鐵站，16年底通車）規劃中有兩條線，一條是S6號線，連接順義的第一機場、和大興區在建的首都第二國際機場，與八通線在九棵樹地鐵站換乘，另外一條線是17號線，也是目前換乘最多的一條線，在十里河、廣渠門、永安里、東大橋、太陽宮、望京西可換乘，並且由三條地鐵線串聯起來的區域都能帶來十分巨大的人口流量（目前有三條地鐵線的位置是東直門、西直門、國貿）都是非常繁華的地段，另外還有三大高速：京津、京哈、京滬高速。

開發商：
萬科、泰禾、華潤、首開、北京城建等等排名靠前的大開發商聚集拿地，都是在這個區域規劃了項目。業態多樣（別墅，寫字樓，住宅）同時也就保證了配套的規劃，例如：醫療用地，商業用地等等，全北京區域來看，知名開發商的聚集地就那麼幾個(門頭溝新城，大興義和庄，通州台湖）其中就有這個區域，暫處於價格窪地而且大多數人還持有觀望的態度。

項目投資價值

1、首開、萬科聯合拿地，大體量，業態多樣，「造城」的規模。

2、萬科的物業，項目作為二手房入市的時候，頂尖的物業能保障項目本身的折舊率低所以具備了較強的同業態競爭力。

3、同區域內，缺乏同品質、同業態項目，稀缺性較強。

4、項目東北方向2公里，16年新出地王，地價3.8萬，2年後入市價格問鼎8萬，對於此區域房價推動是巨大的利好消息。

I. 萬科企業新增投資公司，萬科企業未來的發展前景如何

在房地產行業萬科的品牌影響力一直是最強的，雖然銷售額這幾年有所下降，但品牌影響力並未受到影響。媒體報道，日前萬科集團新增加了一家投資公司，未來萬科可能在新興行業有更多的投資。其實這幾年，萬科頗為低調，作為最早宣布轉型的企業，萬科曾經表示，自己不再是一家房地產企業，已經變成了一家生活服務企業，未來萬科給自己的定位是一家服務型企業。其實這些年，宣布要轉型的房企不在少數。