商業用地投資

『壹』 商業地產40年產權的優缺點

商業地產40年產權的優點：
1、商業性質住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產權住宅則是到房屋結頂時候就開始辦理按揭。
2、商業性質即40年產權房以後如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質房屋獲得的賠償金要高。
3、商業性質房屋可自住，也可注冊營業執照當辦公房用。
4、商業性質的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。
5、商業性質房屋拆遷時間短，換房時間能優先。
6、商業性質房屋均為單身貴族，企業白領，整體人群素質要高。
7、商業性質房屋對第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。
8、 商業性質的土地在商鋪結構配比上要比住宅的商業配比合理很多，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報率的必然會高上去。
9、商業規模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。物業管理會更加的規范和到位。
10、商業性質的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。

商業地產40年產權的缺點：
1、40年的稱為商業用地，並且大多數樓盤水電收費和物業費是按商業標准徵收，很貴！並且基本沒有天然氣！
2、商業地產辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長10年，貸款利率還要相應的上浮；
3、商業地產無法落戶，無法滿足部分投資客要求。

『貳』 商業房地產正常投資收益率

摘自互聯網：
商業地產投資收益率怎麼計算？
1.租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內部收益率法
房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）＝內部收益率。
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
4.簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

『叄』 商業用地與綜合用地的區別

一、1樓是全是門市，2樓以上都是住房，這種情況屬於綜合用地。

商業用地：指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

綜合用地：指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

三、土地使用權年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定范圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。

但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。

3土地使用年限縮水的原因多

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

(3)商業用地投資擴展閱讀

用地性質：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。

根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，包括居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

而常用的用地性質實際上是指其中一小類——R11。

『肆』 商服用地與商業用地有啥區別

商業用地是商服用地的一部分。

1、商服用地的范圍：

商業用地。商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地。銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

餐飲旅館業用地。飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。

其他商服用地。寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公樓用地。旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發、洗浴等服務設施用地。

2、商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的.按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

1990年，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了一個條款，說商業、旅遊、娛樂用地的使用年限是四十年，他就沒有商服用地的概念。到了2001年國土資源部出台了一個關於土地分類的暫行規定，規定商業用地是商服用地的一種。2007年又出台了一個國標文件。

2012年下半年是商用土地成交高峰期， 商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達到頂峰，中國商用土地指數達到118.8。但2013年第四季度中國商用土地市場出現了市場拐點，到2014年第一季度，中國商用土地指數跌落到79.9，同比下降幅度高達29.4%。據中國商業地產研究中心預計，歷經三到四年的建設周期之後，中國商業地產項目供應量也將在2016年至2017年之間達到高峰。

(4)商業用地投資擴展閱讀

商服用地主要特徵

1、出讓使用年限最短。在我國商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

2、受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

3、土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

4、區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

5、比較適宜收益還原法評估。

6、可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

『伍』 什麼是C2商業金融用地

金融用地和商業用地同屬於商業金融業用地（中類）、公共設施用地（大類）。但有所區別。

商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

(5)商業用地投資擴展閱讀：

金融用地特徵：

（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

（5）比較適宜收益還原法評估。

『陸』 投資商業地產的好處

投資商業地產有如下四大好處：

一、不折舊

就住宅而言，使用年限在物業中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了感覺會有那麼美中不足的遺憾；所以一個新的住宅社區一般來說住上5至10年都會選擇更換新的環境。而這時出售也會有折舊的「待遇」，因為外觀舊了給人的感覺不爽，另外時間長了的社區管理方面往往會跟不上或不如剛開始的時候那麼完善，那麼溫暖。而商業地產卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業地產講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題。「旺就行」

二、不裝修

在非商業物業投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2-3年就得裝修翻新一次，以至讓物業快租或租上好價，裝修費心費力又花錢，挺煩心。而商業地產就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按著要求來裝修。而且解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。

三、不憂租

一般來說住宅都要到經紀公司放盤，而且空置的時間較長，相對損失顯大。而且投資者還經常為出租的事宜跑前忙後，有傢具電器的又不願意放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常煩瑣。商鋪就不同，還未到期就可以提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為傢具電器的事煩心，空空的一無所有最好。

四、投資回報高

商鋪很多的回報率都達到了8%，而住宅一般在5%以下；商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會有遞增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不穩定。而且商鋪出租有時還能收到一筆可觀的進場費或頂手費。再者商鋪要脫手相對比較容易，因為有很多好處，自然需求也比較大。

結語：商鋪不容易受行情的影響，即使不好的時候，商鋪也照樣有飯吃，人們的生活離不開「衣、食、住、行」，而商鋪恰恰在生活中扮演了人們所需要物品的場所。

『柒』 如何投資商業地產

商業地產成已成為投資者討論的最多話題之一，兩年前商業地產開始已走出政策「打壓」的圈子。目前股票市場潰不成軍，很多投資者或投機者已開始轉移投資方 向，具體轉移到那裡？他們在尋找一個具有保值，高回報的物業，而具備保值巨額回報的物業---商業地產當選其沖。事實上，商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點。而「如何投資一個高回報的商業地產」也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？飆馬商業地產策劃專家將根據地段、性質、功能的差異，幫助大家如何進行商業地產的投資。

首先要重視投資的商業物業環境

商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象，在商業業態互不沖突的前提下，能夠互相協 調，共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定 有所影響。

而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中，不僅要看好其周邊環境，也不應該忽略其內在環境的細節。

投資臨街商鋪是首選

商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業地產的短期投資。

而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端，擁有較大的發展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合各種業態類別的需求，富有較強 的生命力，更適合大、中型商業地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今後的政府規劃和商業設施建設 中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對於一個成熟商圈來說，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。

成熟社區商業值得投資

鄰里型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循 環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建，就預示著未來商業的跨越式發展。因此 選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。

形成良性循環是關鍵

開發商的業績及合理的商業運作，也是商業地產投資的又一著眼點。開發商業績優良，證明開發商物業運作能力強，具備良性循環的能耐和運作模式，這樣在開發商 業時不僅能形成統一的商業形象，而且能創造良好廣告效應，從而提升商業地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。

商業細節決定投資成敗

目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割等商業細節就給商業地產帶來了眾多弊端，使其管理難以統一，難以形成規模優勢， 得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短了 其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定 的基礎上進行穩步發展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中，產權地產投資是相對穩定的。

選擇王牌商業管理公司是重中之重

在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額，很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的升值空間，統一的形象定位， 業態的合理區隔，規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展，避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強其企業實力。故此選擇 一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。王牌商業管理公司是打造王牌物業的保證，眾所周知，中外的王牌物業無一不是王牌商業管理公司經營 的。如上海新天地物業是世界著名的飆馬商業地產策劃管理公司經營的。

『捌』 金融用地和商業用地有什麼區別

1、類型不同：

商業用地包括商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地包括銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

2、范圍不同

商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

(8)商業用地投資擴展閱讀：

商服用地特徵

（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

『玖』 商業地產和住宅地產誰更具有投資價值

商業地產投資回報率高，住宅地產投資資金回籠快。但如果商業地產的地段好，在繁華地段，還是選擇商業地產投資，因為在成熟地段不需炒作，就能很快的回籠資金，如果地段不是成熟的商業地段，那還是投資住宅的好。