港股萬達發展

㈠ 萬達商業「被退市」，港股為什麼給予其低估值

實際上，A股和H股這兩個資本市場的專業度不一樣，也因此，對萬達的估值也不會一樣，按照港股的價值理論，萬達的估值是合理的。

主要有三點：第一，港股估值的邏輯不是看一家企業的資產增值有多快，因為一家企業的資產增值並不能證明該企業有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產重估的價值在港股是不認可的；第二，港股是不願意給通過一些政商關系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價值；第三，港股主要是看一家公司的現金流，如果一家公司能有良好的現金流，才是具有盈利能力的公司。

在海外市場，較為認可的房地產模式是輕資產、重運營+金融，如鐵獅門模式，其發展獨立的基金作為GP，成為基金管理人，同時具備輕資產的運營能力，通過輸出管理，輸出服務，從而獲得利潤，是不依靠資產來賺錢。

有研究報告顯示，在國內的一線城市，大多數物業的凈租賃收入減去支出後，凈租金回報率往往低於3%。這意味著如果投資者用財務杠桿收購資產時，會產生負杠桿效應。而萬達的租金回報率只有3%多，這么低的租金回報率，市場是不會給予高估值的。

1、期待採用物業銷售支持公司長期持有物業的商業模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補充現金流。這種模式由於商業地產2%-3%的租金回報率，不足以支持公司的借款利息，形成負杠桿，使非銷售業務的運營現金流為負，而且投資物業大量佔用了公司的投資現金流，使租金收入無法支付債務支出；

2、高昂的商業地產房產稅和租賃稅，商業地產出租中繳納給ZF的稅費達到租金金額的1/4，這使租金回報率大幅度降低，加上商業地產高昂的維護成本和運營成本使租金回報率在3%以下，長期持有商業地產是一項低回報的投資，對資本市場也是不吸引的投資，遠低於資本市場期待的6%—7%的租金回報率；

3、商業地產的鐵血軍規是成熟的商圈和人流，在眾多消費力較弱的城市低價拿地，開發城市綜合體在即將到來的房地產下行通道中，將承受供求失衡的風險，這些風險將在未來顯現出來。低價拿地就可以賺錢其實是建立在房地產將持續快速上漲的前提下。

4、很多人認為萬達「懂ZF」，因此土地成本很低，但實際上，低土地成本應該已經反映到萬達過去年份的毛利率上，且低土地成本被不斷上升的建築成本、人工成本、運營成本和財務成本蠶食殆盡；

5，萬達的低土地成本是因為其選擇了很多非主流城市，在三四線城市建造商業物業的成本和在一二線城市建造商業物業的成本在等同級別的情況下差別不會超過15%，但是租金回報率卻相差幾倍，出售的周轉速度差很多，價格也可以差1-3倍。也就是說，如果你在不成熟的地方建造商業物業，那麼其實真實的成本更高，因為少的只是土地收購的成本和少量的建築成本，這部分的成本占物業出售成本的不超過一半，但是銷售金額和租賃收入單價就差1-3倍。

萬達曾計劃於A股上市，但後來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因為其很高的資產負債率難以通過證監會審核。根據最新財報，其2015年負債率為73%，靠加杠桿及滿負荷投資的運營模式，顯然不會受到港股的認可。

不僅如此，近期，李兆基家族大幅拋售香港地產，伺機出售國內地產；瑞安停止新天地上市，要減持中國地產；李嘉誠據傳也在減少投資，香港投資大鱷已對中國的房地產市場持有謹慎態度，更何況是沒有現金流的價值重估。

總結

港股對房地產認可的模式每一樣都與萬達商業的現狀背道而馳，港股認可的模式為：

1、價值產生高度依靠運營而非依靠資產，如喜達屋；

2、基本上不持有任何資產，依靠管理和運營輸出賺錢，如戴德梁行、仲量聯行；

3、往往在開發階段獲取大部分的價值，卻不承擔大部分的風險，利用資管和無風險的金融杠桿賺錢，如鐵獅門，漢斯地產。

因此，萬達商業估值偏低是有道理的。

㈡ 萬達哪兩個集團注入香港上市公司

8月9日深抄夜，香港聯交所發襲布公告，萬達集團旗下萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，萬達兩大輕資產公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司。

此外，萬達酒店發展擬出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲權益；萬達酒店發展還擬出售在萬達澳洲地產的全部權益給萬達商業。

該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平台的戰略地位。

㈢ 萬達商業為什麼選擇從港股退市

研究港股的小夥伴們都知道，相對於A股市場而言，港股更加便宜。

對於此次私有化，最主要的原因是因為估值太低，香港市場萬達商業的市盈率太低，如果在A股上市又保留港股，股價會被拖累。詳細解釋如下：

港股的低估值由來已久，顯然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以萬達商業一開始的上市計劃就是「A+H」股模式。也就是在在香港和內地都上市。這種模式的好處除了可以搞兩次IPO，更重要的是在香港的後續融資。

不過「A+H」模式最大的缺點是低估值的H股成為木桶的「短板」，拖累A股，降低公司的整體估值水平。

假如某公司凈利潤2億，總股本1億，在A股上市後市盈率為15倍，則股價30元、市值30億。假如該公司發行了2000萬H股，由於兩地估值水平懸殊，投資人南下「撿便宜」。最終A股、H股價格分別穩定在20元和15港元，H/A比價為60%，總市值約合18.4億，生生被拖累38.7%！

以南方航空為例，A股價格為7.08元，H股是3.98港元，H/A比價為56%。中國人壽H/A比價是68%，比亞迪不到64%，廣汽集團只有32%，房地產開發商「金隅股份」竟然只有25.52%……

在環證通平台進行跨市場證券互換交易交易的小夥伴，知道為啥買港股跟撿漏似的吧~

A股上市的房地產企業市盈率一般為十幾倍。2015年，萬達商業凈利潤超過300億，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可達4500億。而在提出私有化之前，萬達商業H股價格對應市值約合1200億人民幣，市盈率僅為4倍！

發行A股後，萬達商業總股本將達47.77億股，其中6.52億H股佔比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林將損失千億身家，實在得不償失。

（備注:本文援引自環證通 侵刪）

㈣ 萬達集團的發展史是什麼

萬達集團具有鮮明的創新文化，萬達的發展史就是創新史。企業成立以來，萬達的創新關鍵走了四步棋。
一、舊城改造（1988年—1992年）

二、全國發展（1993年—1999年）

三、創新模式（2000年—2008年）

為使企業獲得長期穩定的現金流，萬達實施戰略轉型，進軍商業地產，在全國首創「訂單地產」和「城市綜合體」的商業模式，形成商業地產產業鏈和企業的核心競爭力，成為全國商業地產的第一品牌。

四、文化旅遊（2009年至今）
為尋找新的發展空間和利潤增長點，萬達將文化和旅遊產業作為企業新的重點發展方向，成為全國最大的文化和旅遊投資企業。

㈤ 萬達為什麼要退出港股

沒啥影響，地球少誰一樣轉。有時候，人別自己嚇唬自己。
江山代有人才出，你方唱罷我登場。就這回事。

㈥ 萬達廣場的發展趨勢

寧德萬達廣場作為寧德市首個「城中城」，不僅承載了萬達集團開拓寧德市場的重任，更肩負了升華寧德市乃至海西經濟區商業格局、居住品質、商務氛圍、消費趨向的歷史性使命。建成後，寧德萬達廣場更進一步強化其寧德城市中心的地位，也將為寧德人民創造更美好的生活！
如今，寧德作為海西經濟區東北冀中心城市，在國家實施「海西戰略」的大潮中，正值撤地設市十周年的閩東中心城市正在迎來二次騰飛之旅。寧德萬達廣場就是萬達集團為寧德再度騰飛而裝上的「強力助推器」。項目建成後，它不僅可以提升寧德的城市形象、完善城市功能，還可提供上萬個就業崗位，每年上繳稅收上億元。
「一座萬達廣場，一個城市中心」，全國43座萬達廣場的成功運營經驗無不預示著，投入巨資打造的寧德萬達廣場不僅是寧德市的標志性建築，而且將完善和提升寧德蕉城區和東僑開發區的城市功能，從而引領寧德城市中心擴張。萬達廣場必將對寧德城市的品牌形象起到可持續性的提升作用，成為推動城市繁榮發展的又一張靚麗名片。

㈦ 萬達商業為什麼選擇從港股退市 回歸a股是大勢所趨

3月30日，萬達商業發布公告宣稱控股股東正在考慮全面私有化。內地輿論普遍認為，導致萬達商業私有化的主要原因是其股價過低。海外投資者為什麼就看不上萬達商業呢？
這是一場失敗的閃婚。一位美女和意中人相戀多年未果後，轉投第三者的懷抱。然而結婚僅15個月之後，這位美女又聲稱要離婚和初戀情人再續前緣。
沒錯，我們說的就是要從港交所退市的萬達商業。3月30日，萬達商業發布公告宣稱控股股東正在考慮全面私有化。內地輿論普遍認為，導致萬達商業私有化的主要原因是其股價過低，港交所和海外投資者也因此受到了普遍的指責：我們萬達商業多漂亮的美女啊，要臉蛋有臉蛋，要身段有身段，怎麼就不受你們待見呢？你們眼睛瞎了么？
他們的眼睛沒有瞎。只不過，內地和海外是兩種市場，遵循的是兩套不同的審美標准，內地投資者眼中的絕世美女，在海外投資者看來可能只是庸脂俗粉。
傲慢
萬達商業私有化的消息出乎所有人的意外。
中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬從2013年起就開始擔任萬達商業獨立董事，今年年初才剛剛因為任期屆滿而離任。就是這樣一位對萬達商業知根知底業內專家，也對其私有化完全沒有預料到，他稱之為「一則令人震驚的消息」。
從萬達的表態和業界的分析來看，股價被嚴重低估是其退市的主要原因。作為中國乃至全球商業地產中的王者，萬達商業目前的股價是其管理團隊及實際控制人萬達集團董事長王健林所不能接受的。
在3月30日萬達商業發布私有化公告的當天，其每股股價只有38.8港元，遠遠低於其48港元的每股發行價和47.6港元的每股凈資產。即使在私有化公告發布之後的第二天，萬達商業大漲18.43%，報收45.95元/股，但仍在發行價之下，摺合市盈率僅4.62倍，而萬達集團旗下在A股上市的萬達院線，同期市盈率高達79.52倍。好吧，萬達院線的行業畢竟不同，可比性不強，那我們就來和A股上的同行業上市公司比——A股上市的萬科、綠地的市盈率可也分別高達16.7倍和33.7倍，萬達哪裡比不上萬科、綠地？
「從萬達股東角度出發，無論是萬達的大股東和小股東，無論是從感情和理性上恐怕都難以接受。」劉紀鵬在撰文中這樣說。
確實難以接受。要知道萬達商業目前已經超越了美國西蒙集團成為了全球最大的商業地產公司，每股收益高達6.62元。在內地，我萬達商業無論到哪個城市都是當地政府的座上客，當初也是港交所敲鑼打鼓把我迎過來的，怎麼現在就看不上我了？為什麼？憑什麼？不說了，掀桌子，不玩了！
偏見
海外投資者為什麼就看不上萬達商業呢？
「因為海外對房地產認可的模式每一樣都與萬達商業背道而馳。」對香港資本市場非常熟悉的房地產與金融資深評論人黃立沖這樣告訴本刊記者。
海外投資者最認可的是類似喜達屋這種高度依靠運營而不依靠資產來產生價值的模式，甚至是戴德梁行、仲量行這樣基本不持有任何資產，僅僅依靠管理和運營來賺錢的模式。顯然，萬達商業的運營模式和上述這兩種模式相去甚遠。
萬達商業的模式相對而言是一種「重資產」的模式，其一直以來都是以一種『以售養租』的模式在維持，即以出售物業產生的巨大現金流為支撐，盡可能地維持「只租不售」的物業。
根據王健林年初所作的萬達集團2015年工作報告，萬達商業2015年的收入為1904.5億元，其中地產業務合同收入1640.8億元，租賃收入只有144億元，也就是說銷售收入佔到了八成以上，而租賃收入佔比還不到一成，是一種不折不扣的重資產模式。
在這種總資產模式之下，萬達商業的盈利在海外投資者的眼中就顯得很可疑，因為萬達商業的利潤中的很大一部分來自資產的價值重估。在內地投資者看來這不算是什麼，因為中國的房地產市場在過去的十多年裡一路向上，幾乎沒有經歷過真正意義上的下跌，所以開發商捏在手裡的土地和房子都是金疙瘩，當然是越來越值錢。
但是，海外的投資者並不這樣看。在他們看來，資產的增值可能會在市場下跌的時候頃刻間消失。香港投資者記憶猶新的是，2003年SARS期間，香港的物業估值相對於1997年下跌60%，而在美國次貸危機期間企業物業估值普遍下跌30%-85%不等，類似這樣的情況很可能導致企業一年巨虧過百億元。
萬達商業顯然已經意識到了這個問題，正在嘗試實施輕資產戰略，即萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達商業負責，但投資全部由合作者承擔，資產歸合作投資者，萬達與投資方從凈租金收益中分成。為了配合這種戰略轉型轉型，王健林已經將2016年的地產銷售收入目標進行了大幅下調，從2015年的1640.8億元下調到1000億元左右，可謂壯士斷腕。
然而，這種決絕依然沒有獲得海外投資者的認可，萬達商業的股價也依然萎靡。花旗銀行、美銀美林、野村證券等多家研究機構在此之後相繼下調萬達商業的目標價位。其中，美銀美林研報稱，萬達商業輕資產模式的轉型過程將十分顛簸。
黃立沖表示，在目前中國內地三四線城市的購物中心需求已經過剩的情況下，再加上萬達商業輕資產戰略未見實效，海外投資者是不會給予其高估值的，現在香港市場只願意給這樣的企業3-8倍的市盈率，大部分在3-5倍。因此，從這個角度來看，萬達商業的價值並沒有被低估。
變數
此處不留爺，自有留爺處！萬達商業此時選擇私有化退市，倒也不無好處。而其最大的好處，是使萬達商業在A股的發行定價擁有了更大的自主權。
2015年9月，萬達商業向證監會提交了公開發行申請，計劃發行不超過2.5億新股。沒有H股低股價的拖累，萬達商業A股IPO定價肯定會更高，上市以後的上漲空間肯定也會更大。可以預見，萬達商業在A股的融資額會大增，IPO之後王健林將會穩穩當當地坐住中國首富的寶座，馬雲們此後恐怕只能乾瞪眼了。
在A股的上市排隊中，萬達商業的位置相對靠後。業內人士分析認為，萬達商業既然敢在目前拋出港股退市的消息，顯然是在A股上市上有突破。不過，如果萬達商業在港交所退市成功，那麼其在A股的上市申請書可能要重新修改，重新提交，按照正常的程序，這可能需要長達幾年的時間。
但現在說這個可能為時過早，因為萬達商業能否順利在港交所退市還是一個未知數。按照港交所的規定，上市公司退市需要經歷一系列的步驟，滿足一系列的條件，而其中最關鍵的一個，就是要召開全體股東大會並獲得75%以上股東的支持。
股東大會可能會成為萬達商業退市的一道坎，因為按照每股48港元現金的要約收購價，萬達商業的投資者，至少是從一開始就投資萬達商業的投資者，肯定是不賺錢的，再考慮到時間成本，可能大部分都是虧錢的。如果按照原定的萬達商業A+H股的模式，一方面A股的股價會受到H股的拖累，但從另一方面看，H股的股價肯定會受到A股股價的刺激而上漲。也就是說，如果萬達商業不從港交所退市，等其在A股上市之後，其H股股價肯定會大幅上漲而使得投資者獲益。因此，不願意萬達商業退市的股東肯定大有人在。

㈧ 王建林談萬達發展

定個小目標：萬達要每一層都有 恆純 滴 「鮮榨橙汁機」！