恆大宣布去杠桿

A. 對於恆大終止與深深房的重組計劃一事，你抱有什麼觀點

我認為，重組計劃的終止對恆大和深深房雙方來說，某種程度上也是一個比較好的結果。

首先對於恆大而言，放棄對重組的幻想，安心解決好自身的債務問題。4年前重組計劃發布時，恆大從房地產新貴做到了中國地產頭把交椅，雖然在香港市場上市，但不忘爭取A股市場。彼時的恆大風光無兩，市場普遍對這次重組寄予了厚望。可是，隨著國內房價炒作導致房價高企，國家的房地產調控政策開始趨嚴，重組計劃因而被擱置了。如今“房住不炒”的理念成為政策主流，加上對房地產企業的提出的“三道紅線”等去杠桿要求，基本宣告恆大謀求借殼上市的幻想是不可能的。

深深房發布重組終止公告，深深房的股東們奔走相告。11月9日深深房復牌當天，股價一開盤就大漲，收盤前已經漲停。可以說深深房卸下了背負4年之久的包袱，重新起航。

B. 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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C. 強勁股權激勵計劃加持 恆大接下來要怎麼飛

根據你的提問，經邦咨詢在此給出以下回答：
9月15日，中國恆大發布公告稱，將在10月3日舉行股東特別大會，屆時將表決新增總股本10%期權額度的決議案。
早在2009年，中國恆大登陸香港上市時，便推出期權激勵計劃，期權紅包占當時已發行股本的10%。2010年和2014年又進行了第二次和第三次股權激勵，分別授予135和101名高管，兩次合計授出購股期權12.43億股，行權價分別是2.40港元和3.05港元。
截至目前該額度僅餘下1.96%。為了進一步激勵管理團隊推動公司發展，因此，中國恆大決定新增期權額度至股本的10%。
恆大股價從年初的5.04港元震盪上行，截至9月15日收報26.75港元，漲幅高達453.83%%，總市值已3513億港元，這意味著這次占總股本10%的期權紅包目前價值351.3億港元。
在一個多月前的半年業績發布會上，恆大提出低杠桿、低成本、高周轉的「三低一高」的「規模+效益型」戰略轉型。2017年上半年，恆大實現231億元凈利潤，效益規模突顯。
降低杠桿板塊，2017年至今，恆大正大筆回購永續債——今年3月，恆大表示，全年將償還三分之二永續債。4個月前的5月4日，恆大已贖回561.8億元，而2016年永續債規模達1129.44億元，彼時已經收回50%，杠桿率大幅下滑。而現在，恆大已經回購了全部永續債，比許家印的回購計劃更快！

恆大得以降低杠桿率的核心因素，是諸多戰略投資者對恆大的看多和入股。迄今為止，恆大已先後兩輪引入戰投700億元，占恆大地產擴大後股本的26.1%。

去年年底，恆大地產引入中信聚恆投資、廣田投資、山東高速等第一批投資人，增資規模300億元。今年6月，恆大公布蘇州工業園睿燦投資、寧波鴻達投資等第二輪戰略投資人。

據恆大總裁夏海鈞表示，現在恆大還在醞釀第三輪戰投，資金規模在300-500億間。此次融資恆大地產估值更高。

除了引進戰投，為降低負債率，恆大還計劃未來三年實施土地儲備負增長——土地儲備每年下降5%-10%，平均每年減少1000到2000萬平米土地儲備；此外，恆大表示將進一步降低成本，提升產品品質，增加產品附加值，增強盈利能力，增加凈資產。

隨著恆大轉型初見成效，其回A也漸漸登上日程。標普企業評級董事黃馨慧表示，內地樓價上升以及銷售強勁，仍會支持內地開商有更高的毛利率及健康的盈利增長。長期來看，深耕傳統地產行業並積極拓展新領域的恆大仍具發展前景。
以上就是經邦咨詢根據你的提問給出的回答，希望對你有所幫助。經邦咨詢，17年專注於股改一件事。

D. 許家印：一定要把負債降下來，如今的許家印負債到底多少

恆大在19年的業績發布會上表示，恆大最新的戰略規劃是增加營收，然後控制拿地規模、降低負債。那恆大它實際的一個負債情況是如何呢？據數據顯示恆大目前的一個資產負債率的話是高達70%多，而它的一個凈負債率的話是高達150%多。所謂的資產負債率其實指的是企業的一個負債除以它的一個資產，我們知道資產一般是由所有者權益和負債作構成的。高達70%多的資產負債率說明我們的一個所有者權益相對來說是比較小的。企業的一個財務杠桿相對來說是非常大，財務風險也很大。

但是近來房地產企業頻頻受到政策調控，房企的融資渠道也相對來說比較受限，很多房地產企業都是通過二級市場發行企業債。如果說到期不能償還本金或者找不到新融資渠道，會引發擠兌效應。這對企業的經營帶來了不確定性。所以根據當前的經濟形勢，恆大選擇減少負債實現瘦身，穩定經營。

E. 什麼是恆大概念

2016年8月4日，萬科A以巨量封住漲停板，中國恆大則是這背後最大的推手。收盤後，中國恆大發布公告稱，中國恆大增持萬科A股票比例達4.68%，耗資大約91.1億元。
在中國恆大開啟大買萬科的同時，A股市場的一大批「恆大概念股」齊齊迎來大漲，短期有望持續獲得資本市場的關注。

F. 恆大回歸A股市場的回歸怎麼理解難道恆大曾經失敗過

恆大目前在香港上市，回歸指的是回歸A股上市

G. 恆大先全國「七折」賣房，後「0元購」商鋪，許家印為何這么缺錢

「折扣促銷」一直是恆大最獨特的「標簽」。為了顯示出搶占房地產市場的決心，恆大集團董事會主席徐家印於9月6日晚上親自主持了集團營銷會議，並宣布從9月7日至10月8日，恆大全國樓盤全線7折。許家印終於放大招了，恆大「全國七折賣房」，傳遞什麼信號？

華創證券認為，計息債務的減少取決於房地產公司自身現金流的改善，因此償債規模可以超過新的規模。但是對於長期依賴杠桿的房地產公司而言，短期內解決債務更加困難。因此，在現階段，房地產公司可能更傾向於債務的庫存管理。對於恆大而言，在內部尋求新的動力並大力追求具有高客戶回報率的增長道路，因為其核心戰略是高回報模式。

H. 恆大終止與深深房的重組計劃，終止的原因是什麼

據報道，11月8日晚間，中國恆大發布公告宣布了關於終止與A股公司深深房的重組計劃，這讓停牌前持有深深房股票的投資者而言或許有點失望了，畢竟苦苦等待4年，對這兩家公司的重組計劃成功一直翹首以盼，最終卻化為泡影。對於恆大與深深房的重組失敗，其實跟如今監管層對於堅持“房住不炒”的政策有一定關系，在房地產企業融資方面也是層層嚴格把關。恆大今年以來也在不斷自我革新，負債率降低可觀，把發展規模控制良好，再加上近期銷售業績也算不錯，回籠了不少資金，在一定層面上很好地緩解資金流壓力，也償還了不少債務，減負效果還算不錯。恆大也在進行分拆其他業務上市計劃，增加資產價值，提升融資能力，恆大近段時間可謂是逐漸擺脫高負債壓力，開始走向穩健發展。