私募房地產4號文
外資私募房地產基金是房地產私募基金的一種，只是該基金的資金來源全來源於中國境外，因此叫做外資私募房地產基金。
㈡ 2017年協會4號文件具體內容
為貫徹落實黨中央、國務院關於房地產調控工作的指示精神，進一步落實《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）有關要求，中國證券投資基金業協會（以下簡稱協會）研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱《備案管理規范第4號》）以及《關於發布<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>的通知》（以下簡稱《通知》），現就有關情況說明如下：
一、起草背景及思路
根據房地產市場調控協調工作小組的統一部署，按照中國證監會要求，協會近期對證券期貨經營機構私募資管產品參與房地產市場投資的情況進行了摸底。統計顯示，證券期貨經營機構私募資管產品投資房地產市場規模在資產管理總規模中的佔比不高，但資金來源以銀行為主、通道業務佔比高、項目集中於熱點城市等特徵較為顯著，與落實房地產調控工作的整體目標還有一定差距。
針對私募資產管理業務投資房地產市場現狀，按照證監會部署，協會著手開展《備案管理規范第4號》起草工作。此次起草的主要思路是以分類對待、統一規范、平穩過渡為原則，根據相關房地產調控政策導向，在房地產項目所在地、項目性質、資金用途等方面區別對待，重點規范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。
二、主要內容
《備案管理規范第4號》整體結構與此前發布的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第1-3號》保持一致，共五條，主要內容如下：
（一）適用范圍
證券期貨經營機構通過資產管理計劃形式開展的私募資產管理業務適用《備案管理規范第4號》。為避免監管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務不適用《備案管理規范第4號》。
（二）關於投資房地產項目
根據《暫行規定》第六條規定，證券期貨經營機構發行的資產管理計劃不得投資於不符合國家相關產業政策要求的項目。《備案管理規范第4號》結合當前房地產調控政策與行業現狀，對《暫行規定》相關要求進行細化完善。一方面，從項目所在地來看，目前證券期貨經營機構私募資產管理產品投資房地產市場，存在投向為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個房地產價格上漲過快熱點城市（以下簡稱熱點城市）的情況，個別熱點城市還較為集中，需進一步強化落實房地產調控政策；另一方面，從項目屬性來看，投資項目目前多為普通住宅地產，而政策鼓勵的保障性住宅地產項目佔比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對待的原則，《備案管理規范第4號》規定證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。同時，《備案管理規范第4號》明確以下原則：一是熱點城市范圍將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整；二是根據深交所《關於試行房地產行業劃分標准操作指引的通知》的相關標准，界定納入規范的普通住宅地產項目；三是對項目中同時包含多種類型住房的，明確要求計劃募集資金不得用於項目中普通住宅地產建設；四是明確投資標准化債券和股票，以及股權投資不受此限制。
需要說明的是，個別機構可能通過嵌套投資產品、受讓信託受益權、受讓資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權等方式規避相關監管要求，變相投資於熱點城市普通住宅地產項目。為防止出現上述情況，《備案管理規范第4號》明確，以上述方式投資於熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。《備案管理規范第4號》明確名股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，並在滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
（三）關於投資房地產企業
協會前期備案、監測發現，部分證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓各類資產收（受）益權等形式向房地產開發企業提供融資。其中，個別產品還存在提供融資用於支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。為落實房地產調控政策，與其他金融監管機構規則保持一致，避免監管套利，《備案管理規范第4號》明確私募資產管理計劃向房地產開發企業提供融資不得用於支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，《備案管理規范第4號》強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。
（四）關於穿透原則、信息披露和資金監管
《備案管理規范第4號》強調資產管理人應當依據勤勉盡責的受託義務要求，履行向下穿透審查義務，以確定受託資金的最終投資方向符合《備案管理規范第4號》要求。設立私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目且不存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，應當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息；完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續監控，防範資金被挪用於支付合同約定資金用途之外的其他款項。
（五）關於新老劃斷
《備案管理規范第4號》自發布之日起施行，基於「新老劃斷，平穩過渡」的原則，《通知》中明確證券期貨經營機構新設立的私募資產管理計劃應當符合《備案管理規范第4號》要求；存續產品不得新增與《備案管理規范第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期後不得續期。
㈢ 房地產私募股權基金和REITS區別
1、性質不同
REITs一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
2、要求不同
房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。
房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
3、關系不同
房地產私募股權基金是股權關系，房地產信託投資基金是信託關系。REITs實際上屬於信託的一種，性質上等同於公募的基金。與國內信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。
當前我們國家的基金都是通過公開募集的，叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行，而是在私下裡對特定對象募集，那就叫私募基金。
㈣ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式
1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，內沒有重容大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
㈤ 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題
目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投回資人對於此類基金仍處於答觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。
㈥ 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施
房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。
㈦ 私募資產管理計劃備案管理規范第4號只針對證券期貨經營機構嗎
是的，《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號》文件，私募基金管理人開展私募投資基金業務，投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。
協會將進一步加強對私募資產管理計劃的備案核查和自律管理力度，密切監測私募資產管理計劃投資運作情況，及時跟蹤了解行業機構展業過程中出現的新情況、新問題，通過不定期發布或調整備案管理規范的形式，明確相關要求，提示合規風險，維護行業秩序，共同促進私募資產管理行業規范、健康發展。
㈧ 備案規范4號 適用於私募股權投資基金嗎
一、證券期貨經營機構的定義？
私募投資基金管理人是否適用4號文？
根據基金業協會於2016年7月15日頒布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》第二條中規定：本規定所稱證券期貨經營機構，是指證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設立的從事私募資產管理業務的子公司。
那麼私募投資基金管理人是否適用4號文呢？
私募投資基金管理人雖不屬於「證券期貨經營機構」，但是《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》中有如下表述：「證券期貨經營機構通過資產管理計劃形式開展的私募資產管理業務適用《備案管理規范第4號》。為避免監管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務不適用《備案管理規范第4號》。」
由此可以確定，私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的也適用4號文，需要受到限制。
二、「熱點城市普通住宅地產項目」
的定義是什麼？「明股實債」的定義是什麼？
1. 「熱點城市普通住宅地產項目」的定義
「熱點城市」包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整。
「普通住宅地產項目」是指房地產開發企業通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者僅用於居住（保障性住宅除外）。
被除外的「保障性住宅地產」是指房地產企業按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發的限定標准、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區改造、舊住宅區改造等構成，區別於由市場形成價格的普通商品住宅。
《國民經濟行業分類》中房地產行業的表述為：
2. 名股實債的定義
根據4號文，名股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，並在滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
三、什麼樣的投資會受限制？
根據4號文規定，資產管理人應當依據勤勉盡責的受託義務要求，履行向下穿透審查義務，即向底層資產進行穿透審查，以確定受託資金的最終投資方向符合本規范要求。私募資產管理計劃不得通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金；不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。由於需要穿透審查，通過私募基金投資私募資管計劃，再由私募資管計劃以債權方式投資熱點城市普通住宅地產的方式已將受到限制。
簡而言之，私募資管計劃或私募基金通過債權方式直接或間接投資熱點城市普通住宅地產是4號文限制的對象。
四、什麼投資未被限制？
從4號文的規定可以看出，以下三個元素同時具備時，投資將受到限制：私募資管計劃或私募基金、熱點城市普通住宅地產、債權投資。換言之，以下投資未被4號文限制：
非私募資管計劃或私募基金投資，即在交易架構中不存在私募資管計劃或私募基金的投資項目，或相關私募資管計劃、私募基金已於2017年2月13日前完成備案（但相關投資項目到期後不得續期）因為根據《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》關於新老劃斷的規定，《備案管理規范第4號》自2017年2月13日起施行，基於「新老劃斷，平穩過渡」的原則，《通知》中明確證券期貨經營機構新設立的私募資產管理計劃應當符合《備案管理規范第4號》要求；存續產品不得新增與《備案管理規范第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期後不得續期。
非熱點城市普通住宅地產。例如，以下投資不受限：
1.房地產項目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍）的普通住宅地產。
2.房地產項目雖在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍），但不屬於普通住宅地產，例如北京的保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產均不受限。
3.房地產項目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍）。
非債權投資。即便是由私募資管計劃或私募基金投資熱點城市普通住宅地產項目，若投資方式是非債權投資，亦不受限，如真正的股權投資。這里的「股權投資」應當與「名股實債」的投資有明顯區別，即不得存在「保本保收益承諾、定期向投資者支付固定收益的約定、滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式」等約定或安排，回購、第三方收購、對賭、定期分紅等類債權投資性質的約定均不宜採用。
另外，根據《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》，證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務也未受到4號文限制。
五、4號文的強制性
根據《中華人民共和國行政處罰法》，作為社會組織的基金業協會不具有行政處罰的權力。但是，根據《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》第三十條的規定，「私募基金管理人、高級管理人員及其他從業人員存在以下情形的，基金業協會視情節輕重可以對私募基金管理人採取警告、行業內通報批評、公開譴責、暫停受理基金備案、取消會員資格等措施，對高級管理人員及其他從業人員採取警告、行業內通報批評、公開譴責、取消從業資格等措施，並記入誠信檔案。情節嚴重的，移交中國證監會處理：(一)違反《證券投資基金法》及本辦法規定；(二)在私募基金管理人登記、基金備案及其他信息報送中提供虛假材料和信息，或者隱瞞重要事實；(三)法律法規、中國證監會及基金業協會規定的其他情形。」
警告、行業內通報批評、公開譴責、暫停受理基金備案、取消會員資格等措施，對高級管理人員及其他從業人員採取警告、行業內通報批評、公開譴責、取消從業資格等措施對資管機構及其從業人員的影響巨大。一方面，其信譽將會受到極大的打擊，資管行業以信譽為生，失去了信譽將難以立足；另一方面，取消資格不予備案等「牌照打擊」可能從法律方面終結其資格業務。因此，筆者認為，包括4號文在內的基金業協會的規范性文件均具有不可忽視的強制性，必須嚴格遵守，並加以重視。
㈨ 房地產私募基金如何退出投資項目
房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時回間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業答間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。
㈩ 備案4號文下發，對資管，私募和信託有何影響地產非標融資何去何從
關於私募備案要求的問題
一、公司所需要的條件和材料：1.最新營業執照；2.公司章程（最後一頁需有簽字、日期、公章）；3.驗資報告（實繳資金是注冊資金的25%以上或是實繳100萬以上，帶實繳銀行匯單）；4.財務審計報告（營業執照是2017年之前注冊的公司需要提供，會計師聯系人電話和郵箱）；5租賃合同；6.公司所在寫字樓全圖片和帶有機構LOGO的前台圖片；7.公司員工花名冊8人以上（帶身份證號碼）；8.工商公示出資人信息圖片；9.工商存檔出資人信息圖片。二、所有股東需要需要的條件和資料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證；3.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；4.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷從大學畢業後填寫）。三、所有高管和法人需要的條件和材料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證（高中-大專- 本科-碩士-博士，需連貫不能中斷）；3.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷需要和投資、證券、基金公司相關的經歷，工作經歷的證明人和電話）；4.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；5.基金從業資格證；6個人徵信報告；7.勞動合同和社保證明。以上是最新材料清單，最新增項我都已經標注。雖然不是比較嚴苛的要求。對於不能提供的企業者依然是致命的。最起碼是比較麻煩的。另外就是基金業協會審核尺寸趨向保守，可以說是越來越保守，模稜兩可的就不行，所以別湊數。別有投機心理，現在只要被打回一定次數就會被鎖定三個月。三個月內不能有任何動作。大家注意。我 司專業辦理