租金收益權質押的風險

⑴ 抵押房產的房租該給誰

抵押人盡管將房屋抵押了，但其還是對抵押物享有所有權，所以對其孳息（租金）自然享有收益權。《中華人民共和國擔保法》第三十三條規定：本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保

⑵ 你好，租金收益權質押在哪個部門辦手續啊

這個一般沒有政府部門會給辦理，對方認可的話雙方簽訂質押合同也是可以的

⑶ 房產產租金收益權能否進行質押回購融資

理論上可以，實際操作上很難行得通。資金出借人不是傻子，會評估風險的。

⑷ 融資租賃資產證券化存在哪些風險

一、基礎資產真實性風險
對於融資租賃資產證券化業務的投資者來說，投資資金安全的最根本保障就是融資租賃公司能夠准時且足額的收回租金。影響融資租賃公司回收應收融資租賃款的因素有很多，比如融資租賃公司的信用、經營狀況或者管理能力等。但是，能夠保證融資租賃資產證券化業務准時且足額收回租金的最大前提，則是融資租賃項目的真實性。
2015年末，e租寶事件的發酵，對整個行業造成了非常嚴重的負面影響，影響了整個融資租賃業的健康發展。從2014年7月「e租寶」上線至2015年12月被查封，「鈺誠系」相關犯罪嫌疑人以高額利息為誘餌，虛構融資租賃項目，持續採用借新還舊、自我擔保等方式大量非法吸收公眾資金，累計交易發生額達700多億元。「e租寶」採用假項目、假三方、假擔保的三部障眼法製造了一個龐大的龐氏騙局。其對外宣稱的經營模式是先由鈺誠集團下屬的融資租賃公司與項目公司簽訂協議，然後在「e租寶」平台上以債權轉讓的形式發標融資；融到資金後，項目公司向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司收到租金後再向投資人支付收益和本金。在正常情況下，融資租賃公司賺取項目利差，而平台賺取中介費。
然而，「e租寶」通過收購企業或是注冊空殼公司等方式在「e租寶」平台上虛構項目。在當時警方已查證的207家承租公司中，只有1家與鈺誠租賃有真實的業務聯系。不僅如此，鈺誠集團還直接控制了3家擔保公司和一家保理公司，為「e租寶」的項目擔保。融資租賃公司引入有關聯關系的擔保機構，使得擔保起到的實際效力大大降低，當項目出現實際風險時，債權人的資金回收面臨較大風險。
因此，只有當融資租賃項目是真實存在時，承租人與融資租賃公司簽署了合同後，承租人才有法律義務支付租金，融資租賃資產證券化的投資者本息安全才能有真正的保障。
二、基礎資產可能面臨重復抵押融資的風險
運營不規范的融資租賃公司運用資產證券化業務進行融資時，還有可能給投資者帶來另一種危害投資者資金安全的行為，即用同一筆融資租賃資產進行重復融資。例如，一些已經轉讓給銀行或是其他金融機構進行融資的應收租金，在未解除抵質押的情況下，轉讓給SPV作為融資租賃資產證券化產品的基礎資產時，即會出現上述問題。這種風險一般相對較小，因為在承辦此類業務時，律師會對入池基礎資產是否處於抵質押狀態進行核查。但是如果涉及到循環結構的產品，此類風險將會加大，因為律師可能不會逐筆進行核實，而是基於報備時的資產入池標准進行一些形式審查。這種情況下，此類的風險控制將主要依賴於計劃管理人是否能夠依據謹慎性原則篩選新的合規基礎資產。另一種風險在於，已經作為融資租賃資產證券化底層基礎資產的融資租賃款被重復抵押做其他的融資。
重復融資的最大危害在於，資產本身的價值無法覆蓋融資金額，甚至大大低於融資金額。如果出現風險，處置資產獲得的收入無法覆蓋融資金額，投資人的本息就會受到危害。目前中國人民銀行徵信中心下設了專門的動產融資登記服務機構「中登網」，正規的金融機構在進行應收賬款轉讓的時候，都會在中登網進行登記。登記的目的有兩個，第一是證明資產的真實性，第二是防止同一份應收賬款被重復融資。
謹慎的計劃管理人在承做融資租賃資產證券化業務時，會上中登網查詢應收租金是否已經轉讓給了其他金融機構或互聯網金融平台。如果不存在此狀況，計劃管理人與融資租賃公司決定承做資產證券化業務後，也會主動在中登網進行資產轉讓登記，避免融資租賃公司後續再使用同一筆融資租賃資產進行重復融資。但是在實際業務操作中，目前大部分承做資產證券化的融資租賃基礎資產較為分散，筆數較多，無法實現逐筆進行登記，只有在權利完善事件中約定，在出現某些風險事件時才會去補充登記，這就存在一定的風險漏洞。
三、將融資租賃不動產收益權作為基礎資產的風險
雖然在實踐中融資租賃的租賃物范圍很廣，但是我國法律文件中還沒有對租賃物范圍的規定，只有《外商投資租賃業管理辦法》（以下簡稱「《管理辦法》」）列舉了租賃資產范圍，均為動產（含動產所附帶的無形資產），沒有列及不動產。外資融資租賃公司是否能以不動產作為租賃物進行融資租賃交易存在爭議，一種認為《管理辦法》不是法律，不應該成為影響合同效力的因素，另一種認為外商投資企業是特殊企業，需要依法批准才可以設立，因此其經營需要在批准范圍之內。
如果法院認定不動產不適合作為租賃物，那往往會認定已經成立的交易為借貸關系，就要適用借貸的法律關系，為融資租賃而做的安排在借貸關系中可能就不被保護，這是融資租賃公司承做不動產業務所面臨的風險之一。
與此同時，外資融資租賃公司及內資融資租賃公司運用「不動產收益權」作為資產證券化的基礎資產也存在法律瑕疵。在實踐中，譬如以高速公路、大橋、大壩等不動產作為基礎資產發行融資租賃資產證券化產品，該類融資租賃物只能採取售後回租的方式進行。某單以發電站大壩不動產為基礎資產的融資租賃資產證券化項目上報後並未通過交易所的審核，可見監管機構對該類基礎資產也並不是很認可。不動產融資租賃並不適宜作為資產證券化的基礎資產的主要原因如下。
1、「不動產收益權」不是物權，也不是債權，其不能納入民法現有權利體系，並不構成一種權利，也無法清晰界定其范圍和邊界，所以不具備基礎資產應具備特定化特性。
2、「不動產收益權」作為資產證券化的專項計劃資產（基礎資產）無法獨立於原始權益人的固有資產（不動產），脫離了對該項不動產本身權利的享有(或所有權，或用益物權、或租賃權)。該「不動產收益權」本身並不能產生收益或現金流，比如把一個水電發電站分割成大壩、發電機組等不同的租賃物，如果分別以大壩、發電機組等作為租賃物承做不同的資產證券化產品，那麼這些單獨的租賃物是無法變賣，無法處置，無法對融資租賃應收賬款提供任何擔保，所以就不符合融資租賃資產證券化通過處置抵質押物回收資金的要求。
3、「不動產收益權」不屬於動產，無法以物權法上的轉移佔有來實現向專項計劃的權利轉移；「不動產收益權」也不屬於不動產，從而也無法以物權法上的登記（即將該權利變更登記於專項計劃名下）來實現向專項計劃的轉移。比如高速公路、水壩等作為租賃物，對於此類型的基礎資產真正有價值的是相應的土地，但是相應的土地無法隨不動產收益權轉讓給SPV。
4、「不動產收益權」也難以作為買賣合同標的及信託財產，因為從法律上講，買賣合同的訂立及履行、信託合同的訂立及信託財產由委託人向受託人交付都是法律行為，而法律行為的生效要件之一是標的須可能、確定、妥當。由於「不動產收益權」難以特定化，也難以實現轉移及交付，因此其本身難以作為買賣合同標的及信託財產，所以即使「不動產收益權」套用信託模式也不適合作為融資租賃資產證券化的基礎資產。
目前，承做不動產融資租賃業務的融資租賃公司想通過資產證券化業務進行融資的動力很足，但是「不動產收益權」並不適合作為融資租賃資產證券化的基礎資產，不動產融資租賃業務並不是嚴格意義上的融資租賃，更像是信貸業務，主要面臨的風險是信用風險，所以需要考慮運用其他的增信措施來規避相關風險。如果融資租賃公司只是為了融資，應該考慮其他的融資渠道，並不一定非要應用資產證券化進行融資。
四、通道類資產證券化業務面臨融資租賃公司的經營風險
以融資租賃公司為通道，以銀行為委託方為例，一般採用的方式即無追索權保理的方式，即銀行向融資租賃公司推薦融資客戶，融資租賃公司和融資客戶簽訂融資租賃合同，隨即將應收賬款向銀行進行保理，銀行提供資金以促成整個交易。在這樣的通道業務中，銀行負責資金來源和資產安全。
然而唯一的不同就是融資租賃公司的融資租賃項目不具有獨立性，雖然融資租賃公司的應收賬款已經賣斷給銀行，但租賃物的所有權仍然屬於融資租賃公司，一旦融資租賃公司自身經營不善，那麼這部分租賃物也將被當成融資租賃公司的資產遭受查封，導致承租人（銀行的客戶）無法正常經營，銀行只能被迫捲入融資租賃公司的糾紛當中，債權安全收回面臨很大的由於融資租賃公司本身引起的風險。此外，作為通道類業務，由於融資租賃行業競爭較為激烈，通道費用較低，雖然租賃公司對通道類業務形成的資產不承擔風險，但一旦發生違約情況，一般情況下，會由資金委託方主導後續催收等工作，同時不良資產將會計入租賃公司的統計數據，因此，租賃公司在風險管控上並沒有主導權。
五、股東背景較弱的風險
根據《管理規定》，融資租賃公司在專項計劃存續期間，應當維持正常的生產經營活動或者提供合理的支持，為基礎資產產生預期現金流提供必要的保障。
融資租賃資產證券化項目的原始權益人及資產服務機構一般都為融資租賃公司本身，而且大部分融資租賃公司都承擔著對融資租賃資產證券化項目提供差額補足的承諾，或是提供不合格資產的替換或是回購承諾。從業人員的專業能力及風控能力對於其業務經營的穩健性及持續性至關重要，融資租賃公司不但承擔著融資租賃基礎資產存續期間的貸後服務職責，而且承擔著融資租賃基礎資產的損失回收服務職責，提供這些專業化的質量是否能夠滿足專項計劃的要求關系著預期現金流產生的額度及穩定性。
融資租賃業務在我國興起的時間還不長，眾多的融資租賃公司的成立時間也較短，融資租賃行業經營數據嚴重缺乏，這都給預測基礎資產的損失率和回收率帶來一定的困難，尤其是成立時間不長的中小型融資租賃公司，其經營的穩定性及持續性對於基礎資產產生現金流的可靠性影響性非常大，較強股東背景的中小型融資租賃公司的經營穩定性更好，對於資產證券化的還本付息更有保障。
較為成熟的大型融資租賃公司已經佔領了傳統的優勢行業。新成立的，尤其是小型融資租賃公司開展業務比較困難，只能去尋找新的有特色的業務去開拓市場，這時候股東的產業鏈客戶就可以為融資租賃公司提供豐富的客戶資源，推進其發展。較強的股東背景可以為融資租賃公司的經營提供業務支持、資金支持、合理的戰略定位、較為嚴謹的風控措施，這些支持都為融資租賃資產證券化的還本付息提供了重要保障。
六、承租人退租風險
在專項計劃存續期間，承租人退租將增加當期的基礎資產現金流，但會減少基礎資產未來的現金流入，有可能會導致專項計劃在未來特定租金回收期間取得的現金流入低於預期現金流，對於固定攤還的優先順序資產支持證券，以後各期本金和利息的償付都有可能受到影響；對於過手攤還的優先順序資產支持證券，當期的利息可能有影響。
七、設置循環購買結構可能會面臨基礎資產不足或質量惡化風險
部分融資租賃資產證券化項目設計了循環購買的交易結構，因後續被用於循環購買的基礎資產規模於專項計劃設立日還未最終形成，基礎資產規模、期限匹配等方面都存在一定的不確定性，因此存在各循環購買日時點專項計劃賬戶可用於循環購買資產余額大於融資租賃公司提供的可被用於循環購買的基礎資產規模及期限未能完全匹配的可能，或是各循環購買日時點專項計劃賬戶可用於循環購買資產質量次於初始入池資產質量，從而導致循環購買期內專項計劃資產未能被充分利用於進行循環購買的風險，或是循環購買的基礎資產質量惡化的風險。
八、基礎資產行業集中度較高的風險
以真實租賃為主開展業務的融資租賃公司，一般會深耕一個或幾個產業，並對產業鏈的上、下遊客戶進行開發從而提供產業鏈融資。相較銀行等金融機構，融資租賃公司對自身開展業務的某一或某幾個產業具有較高的專業性，但相對銀行等金融機構發放的貸款，融資租賃公司形成的租賃資產行業集中度較高，行業分散性較差。尤其對於那些和經濟周期密切相關的行業，一旦宏觀經濟進入下行周期，融資租賃資產證券化產品的逾期率將會明顯增加，由逾期轉為不良的概率也會明顯增長。因此，入池基礎資產租賃租金的行業集中度相對較高使融資租賃資產證券化產品面臨較高的行業集中度風險。
九、單筆基礎資產佔比較高導致的集中度風險
雖然計劃管理人和原始權益人在篩選基礎資產時會盡可能地考慮到控制單筆租賃資產的未償本金余額佔比及不同行業租賃資產的比重等，但是部分融資租賃資產證券化產品的資產池中，基礎資產筆數可能在10筆左右，每筆基礎資產對應一個承租人，單筆基礎資產占總資產比重可能會很高，該等租賃租金的回收情況將對資產池整體租金回收情況產生較大影響。一般該風險通過以下兩種措施進行緩釋：第一，由原始權益人或是原始權益人的母公司提供差額支付承諾；第二，通過大額壓力測試等測算手段增加次級的比例。一般原始權益人會持有全部次級資產支持證券，最先承受資產池損失帶來的風險，因此原始權益人有較強的盡職意願全面管理資產池的風險。
十、債權人與債務人關聯性較高可能導致集中性違約風險
融資租賃公司可以為自己的股東或是股東的相關企業提供融資租賃業務，該類業務屬於關聯交易，關聯交易額度是受到限制的，一般來講取決於監管機構和融資租賃公司自己的限制。融資租賃公司自己的限制一般以公司章程規定，關聯交易不超過多少規模；商務部對管理的融資租賃公司有關聯交易制度，但是沒有限制具體規模。
部分融資租賃資產證券化項目的基礎資產池中，承租人大部分為關聯企業，為同一實際控制人，具有較高的相關性風險。原始權益人與基礎資產的承租人也為同一控制人控制的企業，關聯性較高，具有集中違約風險。
綜上，融資租賃資產證券化評級中的風險關注點較多，以上僅對主要的風險關注點進行了梳理，並結合一定的案例進行了詳細的分析。隨著融資租賃資產證券化產品的不斷創新，未來將通過更加豐富的案例對該類資產證券化的風險特殊性進行歸納總結。

⑸ 收益權質押與經營權質押如何辦理，需要准備什麼材料

1申報。辦理人員領取抵押登記申請審批表，按規定填寫並蓋章
2、收件。公有房屋：抵押人營業執照、法人授權委託書、法人代表身份證、房屋所有權證書、國有土地使用證、抵押人同意抵押證明、借款合同、抵押合同；私有房屋：房屋所有權人身份證、房屋所有權證書、國有土地使用證、借款合同、抵押合同。
3、監證。抵押權人對估價結果進行確認，抵押雙方當事人辦理手續，審核人員復核無異議後予以監證。
登記部門：收益權質押到工商管理部門如合同見證科去辦理租金收益權質押登記。如果不知道可以咨詢當地管理部門。
經營權質押
1、質押合同採用書面形式，所擔保的主債權存在，出質人具有擔保資格，質押內容不違反法律法規強制性規定。
2、要具有證明出質人依法享有經營權或被賦予經營權，並享有對經營權進行處分的權利憑證。
3、要有公示的途徑或手段。
登記部門：不同的經營權辦理質押登記的部門是不一樣的

⑹ 賬戶質押的幾種以賬戶質押為操作模式的擔保方式

業務實踐中幾種以賬戶質押為操作模式的擔保方式：
(1)學費收入和醫療費收入質押
①以公益為目的的學校和醫院等事業單位，其學雜費收入和醫療費收入，一般已列入預算收支計劃，屬於財政收入，任何單位和個人不得侵佔和挪用。為確保貸款銀行擔保權益的實現，建議不將此類收入設置擔保。
②利用非國家財政經費舉辦的學校和醫院，其性質不屬於事業單位，《擔保法》也未對這種非公立的學校和醫院的擔保資格進行明確規定。
根據《民辦教育促進法》的規定，民辦學校對其財產享有法人財產權，我們認為可以接受民辦學校的財產質押。具體到學費收入來講，在民辦學校資不抵債無法繼續辦學而終止的情況中，由於學校不能提供相應的教育服務，因此學雜費是首先要被清償的，從而用學費收入作擔保的銀行債權存在擔保落空的風險。
對於非公立醫院，也可以根據具體悄況，仕防範擔保落空的風險的條件下，接受其財產質押。
③學費收入和醫療費收入不屬於不動產收益：目前我國法律認可的收費權是一種不動產收益權，這種收益權依附並取決於不動產的存在而存在：但是學費收入和醫療費收入並不是來自於不動產的收益，而是取決於學校、醫院這個主體的存在和經營情況，因此學費收入和醫療費收入不屬於一種不動產收益，也不構成我國法律認可的收費權。
(2)旅遊景區收費收入質押
①旅遊景區收費收入屬於不動產收益，收費主體雖然可以對旅遊景區進行收費，但有權收費並不等同於享有法律認可的收費權，因此旅遊景區收費收入質押不能被稱為收費權質押。
②目前旅遊景區收費主體一般有事業單位和企業法人兩類：如果收費主體是事業單位，其收費收入可能被納入當地財政預算計劃，屬於財政收入，為保證貸款銀行擔保權益的落實，建議不將此類收費收入設置擔保：如果收費主體是企業法人，對收費收入享有獨立的法人財產權，可以將收費收入進行質押。
③旅遊景區收費收入質押一般也採取賬戶質押的操作方式，但是由於收費收入並不是由遊客直接匯入銀行賬產，因此貸款銀行應加強對收費賬戶的監管，
(3)市政公用行業不動產收益質押
①此處所講不動產收益是指有關市政公用行業單位通過固定管網工程供水、供電、供熱、供氣而獲得的收費收益。這種不動產收益與農村電網建設與改造工程電費收益有相似之處，區別在於前者仍是一種收益，不構成收費權；而後者是已被法律認可可以用於質押的一種收費權，並且有明確的設定質押程序。
②市政公用行業單位中，部分仍保留原來的事業甚至行政單位的性質，部分已經轉變為企業法人，從建設部2002年—F發的《關於加快市政公用行業市場化進程的意見》來看，這些單位企業化的趨勢是明確的。實踐中對於收費主體是事業單位的，建議不對此類收費收入設置擔保；收費主體是企業法人的，可以將收費收入進行質押。
③市政公用行業不動產收益質押一般採取賬屍質押的操作方式，應遵循設定賬戶質押時應注意的問題。
④排污費收費不能設定質押；根據《排污費徵收使用管理條例》及《排污污費徵收標准管理辦法》的規定，排污費是一種行政事業性收費，由縣級以上地方人民政府環境保護行政主管部門向排污者收取。排污費的徵收、使用必須嚴格實行「收支兩條線」，徵收的排污費一律上繳財政。為確保貸款銀行擔保權益的落實，對於這種行政事業性收費，不宜設定質押。
(4)不動產租賃收入質押
①租賃是出租人與承租人之間的一種合同關系，是財產權利人使用財產獲職收益的一種方式：法律上並沒有租賃權這個概念，出租人之所以有權將財產出租，是因為出租人享有該財產的所有權或使用權：這種出租的權利不能脫離出租人對財產的所有權或使用權而單獨存在：如果出租人喪失了對財產的所有權或使用權，他也就喪失了使用財產獲取收益的權利：假設借款人和貸款銀行將租賃權設定質押，雙方在質押合同中也明確規定出質人在質押期內不得轉讓租賃財產，但是如果出質人違反這一約定，其後果將極易導致銀行擔保權益的滅失，銀行尋求救濟的手段只能是追究出質人的違約責任，卻無法再以質權人的地位去行使質權，違背了以租賃權質押作為貸款擔保方式的初衷。
②所謂租賃權質押，實際是以出租人未來可能獲得的租金收入作為還款保證，准確地說就是租賃收入質押，通過不動產租賃而獲得的收入屬於不動產的收益，目前我國司法實踐只承認某些特定的不動產收益權可以用於質押，因此不動產租賃收入質押不構成不動產收益權質押。
③以不動產租賃收入質押可以採用賬戶質押的操作方式。

⑺ 什麼叫土地出讓收益權質押

一、什麼是土地收益權
1、什麼是收益權
根據通說，收益權是所有權的四項權能——佔有、使用、收益、處分——中的一種，即財產所有權人依法享有的從佔有、使用、處分財產中取得經濟利益的權利。
我們所討論的土地收益權其實指的是國有土地使用權人因對其國有土地使用權的合法處置而取得相應經濟收益的權利，確切地來說它應叫做國有土地使用權收益權。為了研究土地收益權質押的可行性，根據獲取收益的途徑不同，我們將土地收益權歸為兩類：處分收益權和經營使用收益權；前者指權利人以喪失國有土地使用權為對價獲取相應收益的權利，後者指在不喪失國有土地使用權的情況下因對土地使用權的經營使用而獲取相應收益的權利。具體到土地儲備機構來說，處分收益權是指國有土地使用權的出讓、置換、劃撥或調撥等過程中處分人對其增加的利益依法享有的權利。經營使用收益權是指土地儲備機構將在儲土地出租或自己使用在儲土地進行經營，在此過程中對在儲土地的收益依法享有的權利。
二、土地收益權不能質押
1、什麼是質押
《擔保法》第六十三條規定：「本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。」
《擔保法》第八十一條規定：「權利質押除適用本節規定外，適用本章第一節的規定。」
從《擔保法》的規定我們可以看出，所謂質押，其具有這樣兩個特徵：一、權利人控制了質押物；二、權利人不能在控制質押物的同時就對質押物行使權利，該權利只有在債務到期不能清償時才能行使。
2、土地收益權不能質押
（1）從理論上講，土地收益權不能質押
①土地處分收益權不能質押
國有土地使用權處分收益是在權利人喪失對國有土地使用權的時候才能取得的收益，只有取得國有土地使用權處分權才有權獲得該部分收益。這是因為在沒有確定的繼受者，無法以合同的形式約束繼受者的情況下，繼受者只會根據交易的原始形式，把對價給付處分權人。
所以，國有土地使用權處分收益權對貸款人來說屬於不可控制的權利，此權利不符合法律規定的質押物的特徵。
②土地經營使用收益權不能質押
以出租來看，租金的收取權屬於既成的權利，貸款人可以直接獲得該權利，以享受租金收益，談不上質押；如貸款人對借款人收租權進行限制以待債務到期不能清償時執行，就要收到土地出租期限的制約；如出租只是借款人對在儲土地的一種可能的管理方式，則在沒有確定出租地塊前，更無法對收租權進行質押。
簡單地說，已出租土地的租金收取權不適合質押，待出租土地的未來的收取租金權無法質押。
這里需要注意的是，租金的收取權質押，質押物是收取租金的權利而不是租金。另外，租金作為一種金錢形式，其本身是不可質押的。
以借款人自己使用來看，從法律和邏輯上講更不存在質押的可能。
（2）從具體操作上來看，土地收益權不適合質押
①土地處分收益權不適合質押
在不能先期約束第三人的情況下，貸款人要想獲得土地處分收益權質押擔保則必須控制國有土地使用權的處分權，也就是說貸款人要掌握國有土地使用權的相關權利證書，但這樣做的結果卻是國有土地使用權的抵押或者說正好能達到國有土地使用權的抵押的結果。
也就是說，我們在操作上無法造成對國有土地使用權處分收益權質押的結果。
有的觀點認為可以以政府批准或其他主管機關的某些形式來限制借款人對目標國有土地使用權的處分權，我們不懷疑政府甚或其他機關對國有土地使用權的權利，但以這種方式對其他交易雙方的介入無疑於政府或其他機關行使了審判職責，並且事前達成審判結果。②土地經營使用收益權不適合質押
以收取租金權為例，貸款人如果直接享有該種收益權，那麼這種方式並非抵押，而是用來抵充貸款，這無疑於要求借款人提前清償債務。
根據我們的理解，勉強談得上收租權質押的做法只能是，對已出租土地的收取租金的權利進行限制，在借款到期不能清償時債權人得對該收租權進行處置。但從各地土地儲備的實踐來看，儲備機構對在儲土地的出租只是一種權宜之計，這就使對出租土地收租權質押喪失了可操作性。（3）從現有法律規定來看，土地收益權不能質押
①根據《擔保法》的規定，土地收益權不能質押
《擔保法》第七十五條規定：「下列權利可以質押：
（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；
（二）依法可以轉讓的股份、股票；
（三）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；
（四）依法可以質押的其他權利。」
對於（四）中的其他權利是否可以包含土地收益權，我們的觀點是否定的。理由有：
a、我們認為本款規定只是為立法和司法提供方便，並不是給當事人的約定留下空間；
b、質押權是一種物權，而我國實行物權法定的法律原則。所謂物權法定，是指物權的種類和各種物權的內容由法律統一規定，不允許由當事人的意思自由創設。
②已有收益權質押方面的規定不適用於土地收益權質押
已有的收益權質押方面的規定有公路收費權質押和電網建設與改造工程電費收益權質押兩種形式。（根據我們的分析，這兩種方式的所謂「質押」其實並非擔保法意義上的質押。所謂「質押」者，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，設定質押的權利必須是確定存在的、切實可行的。但在這兩種形式的「質押」設定時，工程尚處建設階段，收費權或收益權還處在不確定狀態，顯然有悖於質押的本質特徵。我們分析國務院及其他有權機關之所以規定這兩種方式能夠「質押」，其實應歸於擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權的實現。這種建設項目的收費權質押，實質上是根據建設項目的特點，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。）但我們認為這兩個方面的收益權質押規定對土地收益權質押不具有參照性。以公路收費權為例：
《國務院關於收費公路項目貸款擔保有關問題的批復》規定了高速公路收費權質押的內容。但高速公路收費權質押有兩個特點：a、用來質押的收費權是在建借款項目的收益權；b、由於項目尚未完工，該質押權只是對該具體項目收費權的一種期待權；c、該收費權是一種經營使用收益權。
而對土地儲備借款來說，a、其是一種滾動經營模式，整個在儲土地的數量在發生著不確定的變化，不是一定數額的借款用在確定地塊的土地上，土地使用權本身也是在不斷進進出出；b、對於土地儲備機構經營使用的土地來說，其收益權是既成的，確定的；c、對於待處分土地來說，其收益是一種處分收益，而非經營使用收益。
簡單地說，質押公路收費權是對固定、確定建設項目的權利，既是一種經營使用收益權，又是期待權。對土地收益權來說，不管是土地使用權處分收益權還是土地使用權經營使用收益權都和在建公路收費權具有本質的不同。所以，土地收益權和高速公路收費權沒有可比性。
退一步說，即使土地收益權和高速公路收費權是完全類似的東西，根據物權法定原則，高速公路收益權質押的規定也不能由當事人任意擴大適用。

電網建設與改造工程電費收益權質押規定的不可參照性與此同。

三、沒有必要考慮土地收益權質押
之所以考慮土地收益權質押，很大程度上是因為該觀點的持有者懷疑在儲土地使用權是否能夠由土地儲備機構用來作為土地儲備貸款的抵押。我們認為這種擔心是不必要的，土地儲備機構的在儲土地可以用來做貸款抵押，下面我們來分析這個問題：
1、土地儲備機構是代表政府在對土地的一級市場進行調控，其對土地的一切運作，包括出讓、置換等管理活動都可以在國土資源行政主管部門等有權部門的授權下進行。國有土地使用權抵押作為一種處分行為同樣應該在有權部門的授權和批准下進行。根據我國法律，市縣級人民政府和土管部門代表國家行使對國有土地的權利，對於其合法授權的效力，還是可資認定的。
2、根據各地儲備制度的相關規定，一般都明確了金融機構借款是土地儲備資金的來源之一，土地儲備機構可以以在儲土地使用權作為借款的擔保。
3、國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》規定，對於各地的土地儲備事宜「金融機構要依法提供信貸支持」。國務院以行政法規的形式鼓勵金融機構對土地儲備貸款，其沒有禁止，也不應該禁止以國有土地使用權抵押的方式擔保金融機構債權的實現。

退一步說，即使土地儲備機構沒有權利也無法經過授權以其在儲土地提供借款抵押，貸款人也可要求市人民政府及土管部門以其行政區劃內的國有土地使用權（土地儲備機構的在儲土地使用權）提供抵押。理由有二：
1、《擔保法》雖禁止政府為第三人提供保證，但並沒有限制其以其他方式提供擔保，且《擔保法》明確規定，國有土地使用權可以設定抵押。
2、土地儲備機構是代表政府行使土地儲備的職能，其在運作上是事業單位法人，但本質上其土地（土地使用權）的整理、收購、置換、儲備等都是一種政府行為。

這里，我們所說的土地儲備機構的在儲土地是指由其掌握或由其政府合法擁有的所有國有土地的使用權，無論土地的用途是要出讓還是劃撥。我們認為，對土地儲備機構在儲土地的來源來說沒有出讓所得和劃撥所得的區別，都是土地儲備機構代表政府在行使土地儲備和管理的職能。正是在這個意義上，土地儲備機構對外轉移土地使用權稱為「出讓」而非「轉讓」，該轉移土地使用權的交易實質都是在由國家壟斷國有土地使用權的一級市場。

既然在儲土地的使用權可以用來抵押，根據土地使用權的價值和土地儲備的運作機制，我們認為，以在儲土地使用權設定抵押足以保障貸款人債權的實現。沒有必要再尋求土地收益權的質押。

這里需要提醒的是，對於土地儲備機構對在儲土地的權利而言，沒有劃撥所得和出讓所得的區別，不管其是以何種方式獲得的土地都歸政府所有，都由土地儲備機構代為行使權利，都可以由儲備機構在經過合法授權後以出讓、劃撥、置換等方式處置。

四、土地使用權抵押的風險和防範途徑
土地是一種不可再生資源，正常情況下，土地使用權的價值（不考慮使用期限）減損的可能性較小，所以借款項目的經營風險不需太多考慮。土地使用權抵押風險點主要在於抵押人對抵押物的處分權和對抵押物處分收益的支配權上，具體表現為以下三點：
1、抵押人是否真正掌握土地使用權
（1）風險
對於國家原始取得的土地（比如政府投資墾造的土地）的使用權殊少爭議。對於政府回收的土地，有時政府及土地儲備機構雖取得土地使用權證書，由於尚未付清回收款項或其他原因，根據相關法律規定，該土地的使用權還不能在土管部門辦理變更登記，這時土地使用權還沒有隨權利證書的交付而轉移。這種情況下，政府及土地儲備機構並未掌握土地的使用權，它們沒有權利以該土地設定抵押，其設定抵押的行為因無權處分而歸於無效。
（2）防範
針對國家從原使用人處收回的土地使用權，抵押權人要在抵押人提供土地使用權證書的同時，向土管部門查證土地使用權是否已完成轉移，政府及儲備機構是否已掌握了該土地使用權。

2、土地儲備機構對土地的處置受已批准土地用途的限制
（1）風險
政府及土地儲備機構的在儲土地具有不同的使用去向，或出讓或劃撥等。在儲土地的用途不由儲備機構決定，也不是由政府及土管部門任意為之。我們的理解是：以確定為用來出讓的土地使用權設定抵押的，抵押權行使時，無論拍賣、變賣、折價都要按照出讓土地使用權的規則來進行；以確定為用來劃撥和調撥的土地使用權設定抵押的，抵押權實現時，對該土地使用權的處置同樣應按照劃撥和調撥土地使用權的規則來進行。國家劃撥土地只向土地使用者收取相應成本，調撥用地也往往給予可觀的優惠。這樣的話，在設定抵押的時候如果不區分劃撥或調撥土地使用權就可能使貸款人的債權難以得到有效的保障。
（2）防範
對於這個問題重點是注意土地儲備中心在儲土地使用權證書中「用途」欄所載明事項。
3、抵押土地使用權的變現價值
（1）風險
土地使用權是一種非常特殊的抵押物，對抵押土地使用權行使抵押權時，除了象普通交易那樣交納稅費之外，拍賣、變賣、折價或其他方式處置的土地使用權收入並非全部能夠用來抵充債務。根據《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》，出讓土地的出讓金總額的5%應上繳中央財政，地方政府也要按照各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門核定土地開發成本的基礎上確定的比例收取一定數額的出讓金。
（2）防範
建議調查相應地方政府收取土地出讓金比例，在此基礎上確定抵押土地使用權的種類和數額，以保證適當的抵押率。

在此前提下，為了
（1）保證形式上的抵押人有設定相應抵押的授權，
（2）保證適當的抵押率，
建議注意以下問題：
（1）以土地儲備機構的名義進行土地使用權抵押時，應該要求土地儲備機構至少提供以下材料：
①市縣人民政府及土管部門對相應地塊用途和設定抵押的授權（既可以以具體地塊授權，也可以以規范性文件的形式概括授權）
②市縣人民政府及土管部門對該項土地所有權的授權處分符合省級人民政府土地規劃乃至國家土地利用總體規劃的證明。
（2）以市縣人民政府及土管部門的名義進行抵押時，至少要滿足前述第二個條件。

當然，重復抵押、不適當抵押致使抵押無效等情況往往也是債權人面臨的風險，這里不再贅述。

五、怎樣獲得土地收益
對於獲取土地收益（金錢），我們認為：
（1）處分收益
土地儲備機構儲備機構有權處分或授權後有權處分的土地使用權都可以設定抵押，所抵押土地使用權的處分收益自然可以保障抵押權人債權的實現。
（2）經營使用收益
為了保障債權的實現，根據土地儲備機構運用資金的特點，貸款人可以要求儲備機構以在儲土地未來的經營使用收益來提前清償債務。適用這種方式時可以由貸款人、借款人、銀行簽訂償債資金帳戶監管協議，借款人保證在土地使用權出租等事由發生時，將出租或其他收益進入指定帳戶；銀行保證該帳戶的資金不得由借款人隨意挪用，並在借款人不能清償到期債務時貸款人得以以該帳戶的資金抵充貸款。對於已出租土地使用權的出租收入，貸款人還可以和借款人、承租人簽訂三方協議。在協議中，借款人放棄其土地出租租金，承租人保證將該租金直接交付貸款人。

綜上所述，我們認為土地收益權質押擔保不具可行性，就各地的土地儲備機構土地儲備項目借款來說也沒有必要考慮就土地收益權設定質押。

⑻ 什麼是收益權轉讓收益權轉讓項目有哪些收益權轉讓安全嗎

收益權轉讓即收益權所有人將自己有收益權的東西的收益部分轉讓出去。在資產證券化基礎資產的轉讓大致可以分為收益權的轉讓和債權的轉讓。例如，昂道招財貓平台上的收益權轉讓項目就是由平台合作方乾道集團旗下乾道財富資產管理（北京）有限公司提供。為了實現資產證券化，獲得資金流動性補充，乾道財富將優質的債權項目收益權的部分交由昂道招財貓，投資者通過平台選擇收益權轉讓項目進行投資從而獲得較高的收益。
下面具體對收益權、收益權轉讓、收益權轉讓項目進行具體介紹：
收益權是財產所有權之一。我國法律規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有佔有、使用、收益和處分的權利。公民財產所有權包含四個權能，即佔有權、使用權、處分權和收益權。隨著市場經濟的發展，收益權在實現所有物的價值方面也越來越被更多人所發現和挖掘。
什麼是收益權
收益權是指獲取基於所有者財產而產生的經濟利益的可能性，是人們因獲取追加財產而產生的權利義務關系。收益權是所有權在經濟方面的實現形式，該權利或權能的行使可以為所有人帶來經濟上的收益。
我們以租房為例，房屋主人不僅擁有房屋的佔用權、使用權、處分權還擁有收益權，為了增加經濟上的收入，房屋主人有權利將房屋出租出去，以此獲得租金收入。這個過程就是房屋主人在行使自己的房屋收益權。
大多數經濟行為到此已然完結。但如果房屋主人現在急需用錢而手上積蓄不夠，而又因為房租只能到下一個月才能收取。為了解決問題，房屋主人還可以將自己一定時期內的房租收益權轉讓給手上擁有現金的人以充當利息，並承諾到期還本。這樣房屋主人通過房租收益權轉讓獲得了現金，解決了燃眉之急，而受讓方通過自己手上現金交易或者說投資獲得了收益。這個過程就是一個收益權轉讓過程。
什麼是收益權轉讓
所謂收益權轉讓，通俗一點講就是資產所有人將部分收益轉讓出去，受讓方獲得這部分收益。在金融領域，收益權轉讓主要涉及到資產證券化和基礎資產。基礎資產也稱標的資產，例如債權、知識產權、物權、股權、企業應收賬收益權、基礎設施收益權等等，它是衍生金融工具交易所依賴的資產。資產證券化就是以這些特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。
現今，資產證券化可以是某一資產或資產組合採取證券資產這一價值形態資產的一種運營方式。比如實體資產向證券資產轉換；比如信貸資產（銀行的貸款、企業的應收賬款）所產生的未來現金流的收益權轉變為可以在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券（如債券型基金）進行發行；比如證券資產的再證券化過程；以及現金的持有者通過投資將現金轉化成證券等形式。

收益權轉讓就是將基礎資產的未來收益通過在合法的中介交易平台上發布轉讓出去，資產所有方通過轉讓這部分未來收益來達到迅速融資和發展的目的，受讓方則通過投資獲得基礎資產的收益。這里的受讓方就是在資產證券化過程中的投資者。
收益權是財產所有權之一，收益權轉讓就是將財產的收益權讓予他人，受讓方獲得他物權。即受讓方對於不屬於自己所有的物，依據合同的約定或法律的規定所享有了該財產或資產的收益權。
收益權轉讓的項目有以下幾種：
常見的收益權轉讓項目多在基礎資產收益權轉讓之中。常見的有企業應收賬、土地或礦產權等、股權、債權、市政基礎設施、上市公司某項資產、票據等收益權轉讓項目。其中，市政基礎設施和上市公司某項資產、信託最為常見。如今隨著互聯網金融的發展，收益權轉讓也在這個新的業態中開始萌芽。
企業應收賬
應收賬款是指企業在正常的經營過程中，提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括現有的或未來的金錢債權及產生的收益，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權。企業通常會將應收賬款出讓給銀行等金融機構或其他企業進行融資。
一般來說，企業應收賬款轉讓主要有以下兩個方式：（1）抵借。是指持有應收賬款的企業與金融機構訂立合同，以應收賬款作為擔保品，在規定的期限內企業有權以一定額度為限借用資金的一種融資方式；（2）讓售。是指企業將應收賬款出讓給金融機構或其他企業，籌集所需資金的一種方式。對於應收賬款進行融資，可以進行出質、轉讓。
股權
股權的收益權轉讓，是在合夥企業不發生股東變更的情況下，出讓人僅將其在合夥協議約定的收益權轉讓給受讓方。除該收益權之外，出讓方在合夥企業中的其 他權利仍由出讓方自行享有和行使；受讓方除享有出讓方在合夥企業中約定的收益權外，不享有合夥企業的任何其他權利，也不需向合夥企業承擔任何義務。轉讓期間，如涉及合夥企業對外轉讓財產、對外擔保、重大款項支付、分紅等可能影響受讓人分紅權的事宜時，出讓方應在進行合夥人表決前提前告知受讓方並徵求受方的意見。股權收益權的投資者，購買的是一定時間內的部分股權。
債權
債權轉讓又稱「債權讓與」，是指在不改變合同內容的合同轉讓，債權人通過債權轉讓第三人訂立合同將債權的全部或部分轉移於第三人。在債權融資條件下，由於業務及自身發展，一些提供貸款融資的金融機構會將抵押或質押財產的部分資產的收益權，在合法的交易場所掛牌轉讓出去，以此來實現資產證券化，提高資本的運用效率，增加收入來源。投資者通過選擇金融機構在中介交易平台上的 收益權轉讓標的獲得高收益。這個過程就是債權的收益權轉讓。
市政基礎設施
由於市政基礎設施投資規模大，建設周期長而回本慢，政府通過基礎設施項目收益權轉讓，比如供熱收費權轉讓、公路收費權轉讓、電費收益權轉讓等等，通過這些 轉讓以政府信用背書，未來可預測的現金流為收益，向資本市場推出，這樣可以快速實現資產證券化達到融資建設的目的。
上市公司某項資產
上市公司通過某項資產收益權轉讓可以盤活現有存量，實現資產證券化迅速在資本市場獲得大額融資。比如，在2015年8月凱迪電力(000939)這家總市值 不到200億的公司，通過將旗下部分已投產電站的上網收費權轉讓，發行優先順序資產支持證券，便從市場獲得100億的融資。同月，眾合科技(000925) 也啟動了電價收益權的資產證券化進行融資。
票據
票據是指出票人依法簽發的由自己或指示他人無條件支付一定金額給收款人或持票人的有價證券，即某些可以代替現金流通的有價證券。
廣義的票據泛指各種有價證券和憑證，如債券、股票、提單、國庫券、發票等等。狹義的票據僅指以支付金錢為目的的有價證券，即出票人根據票據法簽發的，由自己無條件支付確定金額或委託他人無條件支付確定金額給收款人或持票人的有價證券。
票據收益權轉讓，主要是在借貸過程中，企業會以其持有的未到期銀行承兌匯票，通過質押的方式將票據收益權轉讓給投資人。票據由平台發布，向個人投資者融資，以解決自身資金流動性問題。票據到期之後，投資人可拿承兌匯票到承兌銀行進行兌付票據，兌付金額與之前購買票據理財產品的差額即為投資收益。
收益權轉讓項目可以說是現在網路金融理財平台較安全的一個項目，主要就是以穩健為主。