購房杠桿率

1. 漲知識：提前還貸就是降低杠桿率！不可取！

目前的利率水平處於歷史低點，2015年多次降息降准讓很多購房者月供都少了七八百元，「房奴們」負擔的確大為減輕。在這種情況下，還有些人想到了提前還貸。提前還貸是否合適呢？

我們來算筆賬吧，陳先生為購買房產向銀行申請了200萬貸款，總共貸款20年，以2015年初的6.15%的利率計算，等額本息還款共需支付利息為1480535.24元。月供為14502.23元。而如果執行最新的4.9%的利率，則利息支出降至1141331.44元。月供為13088.88元。

利息總支出節省339203.8元，月供降低1413.35元。

這樣一算，不用提前還款，銀行自動幫我們節省了近34萬元的利息支出，那我們還有沒有必要提前還貸呢。

答案很可能不是。我們在這里僅僅討論首套房的購房者，因為二三套房的購房者往往財力雄厚，對於提前還貸的需求不是很迫切。對於首套房購房者而言，買房往往能享受到7折至8.5折優惠。對於這樣的折扣力度而言，提前還款的優勢又被削弱了。另外關於提前還款違約金也是需要關注的。剛剛還貸一兩年，財務狀態突然好起來了，想提前還貸就會遇到這種情況，如果延後幾年再提前還貸，又支出了不少利息了，哪哪兒都不劃算。

其實這就是銀行的高明之處，一兩年內就提前還貸銀行損失最大，所以設置了違約金條款，四五年後，購房者普遍覺得壓力不大，利息已經支出了不少，就不再想提前還貸了。

另外，從購房者的角度來說，我們也得具備一定的理財意識，房貸不要總想著它是債務，手中了有資金就想免除債務，殊不知債務其實就是杠桿，用30%的資金就能買到房，難道不是好事？

在個人財富穩健的情況下，杠桿率應適當擴大，就是說應該適當增加負債，因為負債的增加代表了你有更多資金去博取更多的財富。

（以上回答發布於2016-06-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 購房杠桿率

引用：
杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比。杠桿率是一個衡量公司負內債風險的容指標，從側面反應出公司的還款能力。一般來說，投行的杠桿率比較高，美林銀行的杠桿率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿率在2007年為33倍。
財務杠桿概念：無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。
當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。
這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。
財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿率等於營業利潤與稅前利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。
在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

個人觀點：
就我看來，購房杠桿率應該就是和財務杠桿率類似的一種比值。應該是購房者貸款購房的風險和資產的比值。

3. 家庭貸款買房杠桿率定位多少比較合適

根據經濟學家和專業房地產研究者的研究，目前房產仍是投資的首選，其收益也相對股市、黃金等要高許多。一般來說，可以一次性全款買房的人多半是「土豪」，或者說叫做投資者。他們買房僅僅是為了保持自己的資產增值，不會對生活有多大影響。

4. 房貸杠桿率是什麼意思

杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數為杠桿倍數。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。

當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。

這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。

財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿率等於息稅前利潤與營業利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。

在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

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1、杠桿率的優點

一是反映股東出資的真金白銀對存款人的保護和抵禦風險的作用，有利於維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本(普通股和留存利潤)。

二是能夠避免加權風險資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響銀行的資本水平。有關數據顯示，一些銀行的核心資本充足率和杠桿比率出現背離。2008年年末，瑞士信貸(Credit Suisse)的核心資本充足率為13.1% ，但杠桿比率只有2.9%；UBS核心資本充足率為11.5%，杠桿比率卻只有2.6%。通過引入杠桿率，能夠避免過於復雜的計量問題，控制風險計量的風險。

三是有利於控制銀行資產負債表的過快增長。通過引入杠桿率，使得資本擴張的規模控制在銀行有形資本的一定倍數之內，有利於控制商業銀行資產負債表的過快增長。

2、杠桿率的缺點：

一是對不同風險的資產不加以區分，對所有資產都要求同樣的資本，難以起到鼓勵銀行有效控制資產風險的目的。

二是商業銀行可能通過將資產表外化等方式規避杠桿率的監管要求。

三是杠桿率缺乏統一的標准和定義， 同時對會計准則有很強的依賴性。

5. 居民購房杠桿率將保持較高水平嗎

據報道，回顧2017年，在房地產市場調控趨嚴的大基調下，銀行的房貸以及整體涉房貸款增速均出現下滑。業內人士表示，今年整體房貸規模增長會呈現和去年一樣的特點。

分析人士表示，中國居民加杠桿的最主要用途是買房產，如果房價下跌，將可能出現金融機構資產負債表急速惡化並開始大規模收緊信貸，進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發金融風險。

希望樓市調控可以持續下去！

6. 央行表示我國居民杠桿率在國際處合理水平，你對杠桿率有何了解

央行表示我國居民杠桿率在國際處合理水平，但是人們對於杠桿率的了解不是很深，在這里給大家解釋一下杠桿率。

在金融中，杠桿的含義很明確，這意味著經濟實體承擔的債務與自身資產的比率，並且意味著經濟實體使用自身資產履行債務的程度。迅速上升的杠桿比率已成為中國經濟的主要風險因素。近年來，居民的杠桿比率增長過快，居民的債務過分集中在住房投資上，這加劇了房地產泡沫。

但是，如果投機者對房價有相同的期望，它將使房價上漲的趨勢由群體的期望形成。為了將來獲得豐厚的利潤，他們將開始購買大量房地產以促進房價的上漲。隨著房價的快速上漲，這將導致更多的投機者購買房屋。房價上漲的預期將進一步成為集團的預期。最後，整個團隊將加入購房大軍，這使房價遠離其價值。這個過程通常存在於房地產價格上漲的過程中。這種情況是：由於一定的因素，房地產價格上漲，使得投機需求持續增加，投機者將購買大量房地產拉高房價，人們形成了對房地產價格上漲的一致預期並急於購房，導致居民總債務不斷增加。

7. 居民購房杠桿率正在持續下降嗎

在房貸利率上調、房地產政策收緊的背景下，居民購房杠桿率呈持續下降之勢。據《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸余額同比增幅35.5%出現收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房杠桿率回落至31.9%，環比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續五個季度收窄。

數據顯示，2017年四季度, 個人購房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續小幅反彈至9800億元，環比上漲2%。沈昕認為，短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊，預計居民購房杠桿率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。

8. 房地產杠桿率的介紹

《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地產泡沫中「吸血」。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地產行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
另據統計，在國外成熟的房地產市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
國內房地產市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地產開發的「高杠桿率」。「高杠桿率」使中國的房地產偏離了其民生屬性，放大了房地產金融投資屬性的一面，加速了財富向地產商集中，並且增強了地產市場的投機性。
業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的「賣樓花」方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。

9. 首付貸加大居民購房杠桿，這句話是什麼意思

購房杠桿率就是說居民購房新增貸款與住宅銷售的比值，越大就越不穩定，不僅有金融風險，還影響了房地整個市場。

10. 近半年房價跌了5.85%，現在是購房的最好時機嗎

近半年房價跌了5.85%，我認為房地產還會跌價，現在並是購房的最好時機，還可以再等一等。前三個季度，對家庭的中長期貸款(主要是抵押貸款)增加了4.14萬億美元，比去年同期增加了約3.1千億美元。這並不奇怪。更重要的是，家庭存款增加了8.53萬億美元，比去年同期增加了2.89萬億美元。相比之下，你會發現家庭儲蓄增量比貸款增量多4.39萬億。

這些數據也支持發言人的說法，即房地產相對穩定。房地產肯定會繼續回升，但不是成交量和價格會一起上升，而是成交量和價格會分別上升和下降。這個消息對於購房者來說，這當然是一個好事。所以我我認為房地產價格還會跌價，現在並是購房的最好時機。如果有買房子的需要，就不妨再等等。