北京房地产行情

A. 北京房产现在适合投资吗

目前最新政策有1.央行降准。2.贷款资质审核缩短至1个工作日；3.工商专银行宣布贷款年限延属长至75岁；以央行降准为例：2018年4月18日，央行宣布降低存款准备金率。这意味着什么呢？存款准备金率降了，商业银行向央行交的钱就变少了，银行用于放贷的钱就变多了。那么从三个方面来考虑影响，1.对于开发商：银行放贷周期变短，开发商资金周转就没有问题了，不用再担心新房买卖，房价自然不会降低，会涨。2.对于银行理财，商业银行钱变多了，不用太担心吸纳居民的钱了，理财利率自然下降。3.对于人民币来说，市场中的钱变多了，人民币会贬值，钱不值钱了。从08年和14年降准的经历来看，一降准房价直线上涨。钱越来越不值钱，银行理财利率又下降，房价不断上涨，那么钱究竟放在哪里合适呢？综上，无论投资还是刚需，对于北京而言，目前是北京新房上车的最佳时机。

B. 北京房地产市场有没有可能价格能低

第一个是北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后，房地产市场进入了白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

第二个是单价6万后的上涨空间问题。

这个主要要看大的方针政策，特别是政府政策导向。

1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园，15家央企之外会引进更多的办公企业。

2、北京定位为“科技创新”中心，在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行，而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。（中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量，昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持）。

3、目前园区进入了配套阶段，处于快速发展时期，还有发展的空间，除了央企独栋，各种商业、出行、居住配套都在建设中，全部成型仍需2-3年时间，这段时间的入手会比成形交房后更有意义。

4、按照目前房价增速，您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下，均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大，涨幅虽较低，但是总价差价高。

C. 请问一下，现在的北京房地产的前景如何

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D. 请问北京目前的房价走势是怎么样的

北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后版，房地产市场进入了权白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

E. 北京的房价走势

三年以前政府提前结构性改革，三年去存货，很重要的是去房地产领域的存货。
我们如果使用自己的计算方法，全国范围内的房地产库存水平是异常低的，我们也看到存货水平的大幅度下降，确实出现在过去几年，发生在政府去存货的强力政策之下，聚焦在三四线城市，因为过去两年去存货集中在三四线城市，他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候，房地产领域的存货异常高，的确给经济带来一定风险，现在这个去存货政策取得了圆满完成。

经过3年的去存货，政策取得了成功，同时也开始面对新的调整，我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。但是我认为，另外一个需要提出来考虑的领域是扩大保障性住房的供给，所以北京在近的一年内，已经拍了70块左右的限竞地块。


下来我们分享一下我们看到的数据：

（1）城市化率，中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升空间，提升到75%以上应该说都是可能的。
（2）产业的就业人口/全部劳动力的比较重，我们相对于亚洲近邻应该是非常低的，它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。
（3）如果考虑到产业的统计不够准确，我们看非农就业人口/适龄人口的比重也有比较大的向上空间。

城市化对于房地产的提振作用是比较大的，从这个指标来看，我们还没有结束，除非我们自己出了很多问题。另外一个问题是居民户口的杠杆率是不是非常的高，从而使得在金融层面上支持房地产上涨的力量受到了抑制。


总结：从城市化率和住户部门的杠杆来看，维持杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的，甚至随着城市化率的深入是不可避免的。短期内房价基本不会发生变化，但是新的限竞房的位置会相对较远，城区的限竞房的限制价格也是比较高的。

F. 目前整个北京房产市场的价格走势

2017年“317新政”后整个北京房产市场的成交量明显下降不少，究其原因，主要是因为新政对北京购房资质和首付比例有了一个很大的改变加上贷款政策的变更首付比例大大提升

这两点是导致市场成交量下降的主要原因，但是有一点，目前整个北京的新房项目没出现任何降价的情况。

因为房价跟几个维度关系密切，这几个维度不改变，房价也是没办法下降的。

1、土地拍卖价格，近年来北京土地供应量呈现越来越少的情况，土地拍卖价格也因稀缺而节节高升，拿地价高，房价肯定也会随之变高。

2、供需比决定了市场经济下的楼房价格走势。目前北京在不停地转移底层工作人员，但是为了首都的继续发展，北京还需要不断地引进大量的高层人员，这会让整个北京出现一场换血运动，新进入的高层人才多是具备买房能力的人，这样无形中增大了购房需求，供求的市场经济下，房价的上涨是个必然的趋势。

3、建筑耗材成本一直在上涨，人工成本也在上涨，这也直接导致建房成本的上涨，肯定也会影响到房价的上涨。

在新房越来越少的今天，置业首都仍然不会是一个赔本的买卖。

G. 北京目前的房产市场怎么样

从北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后，房地版产市场权进入了白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

H. 目前北京房地产的走势，房地产的情况

2017年3月17日至3月26日，政府出台了一系列房地产政策。其中包括购房资质限制，首二套判定方法以及首二套首付比例，很大程度上打压了房地产市场，使得北京的房价出现明显下降，下降幅度为10-30%。这一两年以来，北京房地产市场处于平稳状态。如果没有大的政策变动，后续房价不可能再像16年那样涨幅翻一番甚至翻两番。趋于平稳的情况下，不同区域的房价有涨有跌，所以说目前房产溢价空间还是注重在区域规划。

2018-2021年，是南城计划的第三轮计划。目前共计划投入7200亿元发展南城，无论是早早规划发展的亦庄经济开发区，还是今年刚刚搬迁的北京市政府，还是即将建成的大兴国际机场都表明国家大力发展南城的决心。国家目的是拉平北京城南北城差距，发展成为国际化大都市。对于溢价空间的话，一定要看区域的发展。目前通州和大兴是国家发展的重头戏，政策和规划都会更倾向于这两个版块。针对通州，主要是6号线和八通线沿线的通州核心区域。针对大兴，分为两个版块，大兴新机场沿线及亦庄两个版块。

I. 目前北京的市场行情是怎么样的

其实目前市场的形式非常明显，从十九大到年底的这段时间可以说是目前买房的最佳时机了；可以从两方面盘点：1.购房者方面——从年初的3.17号称史上最严的限购政策到十九大会议的结束期待着下一步的政策动作，在一切没有尘埃落定之前，谁都不敢轻举妄动，就这样，北京市场的的买房需求被积压了半年之久，在十九大开完之后，并没有房地产的具体政策落地，那么这部分的需求会在这个节点之后缓慢释放。2.开发商方面——在经历的半年的市场空窗期，开发商也一直实在持观望态度的，看看政策有没有放松（和买房者完全相仿），十九大之后开发商也没有达到应有的预期开发商只能拿出最有竞争力和产品力的楼盘进行市场对冲，进而完成自己的汇款目标，所以目前既是是周期、优惠和折扣力度最大的时候也是大量优质楼盘上市可供选择的时候。其中比较有代表性的楼盘诸如 五和万科长阳天地、万科公园里、华润西山墅、西山燕庐、西山天璟、以及大兴亦庄的海梓府项目。

J. 目前北京房地产市场是怎样的一个发展趋势

上半年可以看，下半年可以买。上半年可以看，我觉得大多数都是看中国的经济。下半年可以看能买1号线不买2号线，这是我一个最基本的。 【王军】我说一个数据从09年来看，09年销售面积比08年涨了44%，而土地出让面积09年反而比08年低了，降低了14%。也就是说09年供应还不如08年。我说这个说明了什么，我认为2010年下半年房价可能还会上涨。我认为越早买越好。这是第一个观点。第二个观点，以后如果房子主力消费人群，商品房的主力消费人群，以后是改善型居住这些人。也就是最有消费能力的那些人。为什么？因为他本身有房子了，他把房子卖了，赚一个差价就有能力买新房。从这个角度来讲，也就是说，资源是稀缺的，品质又要好，这个才具有投资价值。 【耿梅】我觉得投资性的，你现在没法说该不该买，从历史发展来说，这么多念了，所有前期买房的人，应该说一大半90%的人都没有亏。所以我觉得在合适的机会，从投资角度上，我觉得房价相对稳定的。这是中国相对在投资领域比较稳定比较踏实的。投资选择什么样的产品呢？我本人认为主要是看它的稀缺性、位置。你必须是有增长的空间。 【毛大庆】我一般说你是不是真有用这个房子，如果你真有用，不管是改善的还是什么，就赶紧去买。为什么赶紧去买？事实上这是一个规律。现在北京我刚刚说了，盆就这么大，我们北京16000平方公里土地，我跟多位学术和政府领导检查过这个数，也就6千平方公里能盖房子。不光是盖住宅。以我实际的需要，如果需要买就赶紧去买。但是这个里面有一些要注意的。今年下半年出现的这些高价地到一年多以后投入市场，那个时候房价和那个时候北京的平均消费能力，我觉得这个里面要警惕一件事情。我觉得北京房价终究会走上很高的价格，但是要注意，有可能出现一个时期房价已经远远脱离了市场的平均消费能力。那个时候会出现一批房子放在那，可能走得很慢的局面。不代表北京的房子多了，需求少了，或者说供过于求，我觉得不是。仍然是供不应求。从这些角度来看，我觉得一手房、二手房都是房源，不能说新房是房源，二手房也是重要的房源。一季度二手房交易量骤然下降。大家也都看到了。 【裴晓红】谢谢毛总。 【周荣友】我希望更多的人能买得起好的大的房子。 【裴晓红】实现居者有其屋是我们大家共同的期待。让我们充满信心的走进值得期待的2010年，感谢台上嘉宾与我们分享了他们的观点和智慧。谢谢！

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