指数评估报告
『壹』 评价过程及评价结果
一、层次结构模型的建立
根据评价指标体系组建和操作的基本原则，采用分层递阶方法，可将滇藏铁路丽江-香格里拉段工程地质条件评价指标体系分为总体目标层、约束层（一级指标层）、评价指标层（二级指标层）和对象层（评价对象层）4个层次（图13-9）。
（1）总体目标层 目标层是系统分析的最高层，用以表达铁路工程建设的适宜性。在本次分析中，确定研究区工程地质条件分区是总目标。
（2）约束层 按照影响铁路工程建设的逻辑关系，分列地形坡度、工程地质岩组、斜坡结构、地质灾害发育程度、潜在震源区、活动断裂发育状况、微地貌类型（地形与铁路设计高程高差）、人类工程活动、降水量（主要考虑垂直降水差别）等方面的因素，分别考虑其对总目标的影响，这些影响因素构成约束层。
（3）评价指标层 在约束层的基础上，对其中各种因素具体细分，如地形坡度分别为＜15°、15°～25°、25°～35°、35°～45°和＞45°等5个指标层，斜坡结构分为顺向坡、反向坡、横向坡和平坡4个指标层等，一共有32个指标层，这些指标层的权值在上述约束层权重计算的基础上进行划分。
（4）对象层 这是系统分析的最底层，在本次研究中，把工程地质条件分区作为对象层。
二、影响因素和指标权重的确定
影响因素和评价指标的权重采用在专家打分法的基础上，由层次分析法计算各指标的重要性分值。具体而言，就是对影响铁路工程建设的因素和指标，征询专家的意见，并由专家给出分值，然后对这些分值进行均化处理，构造相关判断矩阵，求解得到影响因素和指标的权重。专家打分法在地质领域应用很广，主要是通过专家对评价指标权重赋分，对于每一项指标的权重计算出各位专家打分的均值，对有异议的指标权重可进行多轮反馈，最后将各评价指标的权重确定出来。我们以调查问卷的形式，给在该领域或者该地区具有一定研究背景和研究经验的专家发出调查问卷，最终选出了9份有效问卷进行统计和计算，计算出各评价影响因素和指标的重要性分值的均值，为层次分析法计算权重过程采用，表13-3为在汇总分析专家打分的基础上建立的因素判断比较矩阵。
图13-9 滇藏丽江-香格里拉段工程地质条件分区评价层次分析模型图
表13-3 滇藏铁路丽江-香格里拉工程地质条件影响因素比较矩阵
经过计算，λmax=10.369，CI=0.0410，RI=1.49，CR=0.0275＜0.1，符合一致性判据，各影响因素权重分配见表13-4。
表13-4 滇藏铁路丽江-香格里拉段工程地质条件影响因素权重分配表
从权重分配表中可以看出，活动断裂和地质灾害发育程度的权重最高，其次是工程地质岩组，这3个因素是进行工程地质条件评价的基础，是影响铁路工程选址和建设的先决条件；地形坡度和斜坡结构是影响区域崩塌、滑坡和泥石流的重要条件，所以权重也较高；微地貌类型、人类工程活动和降水量的权值差异不大。以上分析表明，通过专家打分法和层次分析法相结合确定的影响因素权重是符合客观实际的。
在各影响因素权值确定的基础上，对各评价指标层进行权重划分和赋值（表13-5）。其中，活动断裂指标又按照铁路与活动断裂间的远近程度进行了距离分析，不同距离范围的权值见表13-6，数值的大小表示其对铁路工程地质条件的影响程度，数值越大，表示该因素越不利于铁路工程建设。
三、评价计算和结果分析
1.计算过程
利用ArcGIS软件空间分析的空间信息再分类（Reclassify）功能，按照评价指标权重对各个栅格文件的不同属性类别进行赋值。需要说明的是，由于ArcGIS中的栅格值（Value）只能取整数值，而采用层次分析法计算出来的权重为小数型数据，因而在计算过程中将权重放大1×104倍，在栅格叠加运算后将计算结果栅格文件再乘以1×10-4，从而求得各个栅格单元的工程地质稳定性指数值。
采用ArcGIS软件的栅格计算（Raster Calculator）功能，对经过空间信息再分类（Reclassify）处理的10个栅格文件BD_slope、Rock_GRID、Str_GRID、Geohazard_GRID、Earthquake_GRID、Fracture_GRID，Elevation_GRID、Engineering_GRID、Rain_GRID、Distance to River进行各栅格权重值的求和运算，获得每个栅格的工程地质稳定性指数值。
表13-5 丽江-香格里拉段工程地质条件评价指标的权重计算结果表
表13-6 丽江-香格里拉段活动断裂与铁路距离因素的权重赋值
根据计算结果，区内各栅格的工程地质稳定性指数值分布在0.054～0.303之间（图13-10），最大值为0.3029，指数值集中分布在0.08～0.23之间，平均值为0.15，标准差为0.034，变异系数为0.227，工程地质稳定性指数值分布的平稳性较好，反映了工程地质条件在区域上的变化具有一定的递变性。
图13-10 评价区工程地质条件指数值分布图
2.结果分析
综合考虑计算结果、野外地质调查和工程地质勘察资料，确定了用于进行工程地质条件分区的指数阀值，将评价区工程地质条件分为较好、中等、较差和差4级（表13-7），并在ArcGIS软件平台自动生成工程地质条件区划栅格图，经过局部平滑和噪音处理，获得丽江-香格里拉段铁路规划区的工程地质条件计算成果图（图13-11）。现将各分区中的主要工程地质问题分析如下：
表13-7 滇藏铁路丽江-香格里拉段工程地质条件等级划分标准
（1）工程地质条件差 该类分区主要分布于玉龙雪山东麓文笔水库-丽江市西侧-玉湖-玉龙雪山-大具-哈巴雪山（古鲁巴）-俄迪条带状区域内，在香格里拉县城附近及仁河-龙蟠一带也有小面积分布。影响本类区域的最主要因素是活动断裂，突出表现为与强活动断裂距离较近，特别是在1 km范围内影响较大，如玉龙雪山东麓和哈巴雪山中部地区；在多条断裂相交或近于相交的地区工程地质条件亦较差，如丽江市县城至文笔水库一带处于多条中等—强活动断裂的交汇部位，在该区域内工程地质条件差；地质灾害发育地带、软弱松散第四系土石类、顺向坡及斜坡坡度大于45°的地带一般也位于工程地质条件差的区域。该类分区约占评价区总面积的6.52%。
（2）工程地质条件较差 该类分区主要分布在工程地质条件差区域的外围，其一方面受活动断裂的影响，多位于距活动断裂1～5 km的范围内；另一方面，虽然部分区域距强活动断裂小于1 km，如玉湖和古鲁巴附近，但由于地形较平坦或斜坡平缓，工程地质岩组和斜坡结构好，远离沟谷影响，因而工程地质条件属较差级。此外，在仁和以西的虎跳峡镇至哈巴雪山之间的顺向坡发育地带工程地质条件较差，这些地区斜坡结构因素起主导作用。该类分区约占评价区总面积的32.24%。
（3）工程地质条件中等 该类分区多呈点状和块状分布，在丽江市团山地区、拉市海一带、月亮坪-俄迪一带、小中甸镇-碧古-阿热一带以及那帕海地区分布较多。该类工程地质条件分区多位于中等活动断裂和弱活动断裂的影响范围内，距离沟谷水系近，地质灾害较发育，地形坡度小、斜坡结构一般。该类分区约占评估区总面积的32.41%。
（4）工程地质条件较好 该类分区主要分布在4个地带，即：虎跳峡镇一带、团山-文化村一带、安南地区和阿热北部区域，在研究区其他区域仅零星分布。该类地区远离活动断裂带，地质灾害不发育，工程地质岩组以较坚硬中厚层状砂板岩、玄武岩岩组和坚硬块状碳酸盐岩岩组为主，地形坡度一般小于15°，斜坡结构好，以横向坡、反向坡和平坡为主。该类分区约占评价区总面积的28.83%。
『贰』 win7 无法完成系统体现指数的评估(提示是:这是操作系统,驱动程序,或其它组建报告错误引起的)
这个不是系统的问题，是你硬件问题，有些时候有的硬件在一些检测软件里得不到认可，或者识别不对，所以导致你检测不成功，没啥大问题，只要用着好就行了，
『叁』 简述barthel指数量表包含哪些内容
ADL是日常生活活动的缩写，指人们为独立生活每天必须进行的衣食住行个人卫生活动。
Barthel指数是评估日常生活活动能力的具体指数，依据Barthel指数来判断病人是否需要给予生活帮助。
『肆』 windows10怎么查windows体验指数评估
Windows体验指数功能最早出现在Vista中，为Windows系统打分，从1.0到7.9，可以测量处理器、内存(RAM)、图形、游戏图形和主硬盘五大子项目的成绩，最终分数由最低子分数决定。在Win8.1，Windows体验指数在控制面板中就找不到了，但是提供了Windows系统评估技术，到了Win10，尽管系统中仍可以激活该功能，但却无法显示结果。
Windows体验指数
所幸的是，这些结果会保存到本地文件中，官方报告会以XML文件格式保存至\Windows\Performance\WinSAT\DataStore文件夹中，但通常更简单的方法是访问\Windows\Performance\WinSAT\winsat.log来进行确认。
用户选择从下往上查找，然后寻找到类似于“…. > Wrote CRS score to the registry 59”这样结尾的行。在这些行中包括了WEI的最终基本分数、内存、处理器、图形、游戏图形和主存储的成绩参数。
通过搜索找到并打开评估工具
运行评估工具
查看结果
如果你无法找到成绩，你或许需要重新测量下，用户只需要在开始菜单中直接输入“winsat formal”,选择命令行模式运行之后就会跳出命令行方式运行。而另外一种方式就是运行免费软件ExperienceIndexOK，该软件只有48K大小，在完成解压并运行之后能够显示你当前的设备基本分数。
『伍』 房屋拆迁评估所用的评估报告该如何写 具体写那些 越详细越好
第二章 住宅房屋拆迁评估
第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；
2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：
基准价格 = × × × ×
Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；
—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；
3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 ×
K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。
第三章 非住宅非营业用房拆迁评估
第十六条 非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。
第十七条 成本法评估技术路线：
1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；
3．估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格Vi为：
Ｖi＝PD＋PJ－C。
『陆』 节能评估报告中，能评指标所谓的能评前和能评后是怎么分的
你做的节能评估报告，要提出措施，这就是能评后。之前就是能评前
『柒』 求房地产评估报告范文
房地产评估报告范例
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分
一、估价物概况
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。
3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.1100110110110110
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.1100100110110115
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
<4>个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0.3100140140140140
装饰装修0.210095959595
使用性质0.2100100100100100
临街状态0.21001201109085
面积形状0.1100130120110110
小计1100118115110109
<5>比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
4
估价对象价格=2682×78.9=211609
<二>收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a1
V=— × [ 1 ————— ]
r(1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 ——————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247
『捌』 房地产评估报告如何查看其中的风险
你指的风险是什么？是报告的风险？还是评估结果的风险，还是评估机构的风险。
如果是说评估的风险：一般包括：
1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。
2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。
4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。
5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。
6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。