新城再融资

『壹』 沣西新城管委会城投公司

全国各大城市的政府投资融资平台，全称为城市建设投资公司，简称“城投”。起源于1991年，当时，国务院进行新一轮政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行，承担相应的政府职能；此类城投公司很多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。[

『贰』 置业是啥意思

置业释义置业是房产置业的简称，是对于购置土地、房屋，进行房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。 置业参谋：房贷类型的选择编辑本段等额房贷、递减房贷

开通银行：几乎所有银行
关键词：大众化
特点：住房商业贷款中最基础、最普遍的品种。顾名思义，等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息；而递减房贷即“初期偿还金额较多，后期偿还金额较少”的房贷形式，在还款方式上属于“前紧后松”。
适合人群：等额房贷比较适合收入稳定的工薪阶层，递减房贷适合前期还款能力比较强的人群。
固定利率房贷
开通银行：光大银行、招商银行、建设银行
关键词：利率稳定
特点：选择固定利率房贷，就意味着在还款期内贷款利率固定不变，不受浮动利率的影响，无论银行贷款率上调或下降，固定利率房贷意味着还款总额不变。
适合人群：对成本计算要求比较高，或是对利率远景的判断相当自信的人群。如果你预期贷款利率将上涨，就选择它吧。
气球贷
开通银行：深圳发展银行
关键词：选择性大
特点：举个例子，如果你选择5年期的“气球贷”，如果5年到了，你没法还贷，可延长至20年，但在前5年中，你享受了5年期的贷款利率。
适合人群：具有提前还款意愿且有提前还款能力的人群。如果客户“气球贷”还款记录良好，在“气球贷”到期后也可将剩余本金进行再融资。
宽限期还款

开通银行：浙商银行
关键词：还款期限可延长
特点：如果在还款过程中，还款人无法履约，宽限期还款可以将还款期适当延长。例如10年的住房商业贷款，在第9年时还款人因为工作调动收入锐减，无法在最后一年按约还款。若他办理宽限期还款手续，可以将剩余款项转换为3年期甚至更长，以减轻他的还款压力。
适合人群：还款能力、经济状况可能发生重大变化的人群。
直客式房贷
开通银行：招商银行、浦东发展银行、兴业银行、民生银行等
关键词：一次性支付
特点：银行将借款人所需的购房款项直接打入客户账户的房贷方式。为了鼓励消费者一次性付款，很多开发商设立了很多优惠及奖励措施。如果运用直客式房贷，消费者大可不必透露按揭的真实情况，直接争取到一次性付款的实惠。
适合人群：所购买房屋的开发商对于一次性付款有较大优惠的购房群体。
接力贷
开通银行：农业银行、深圳发展银行、光大银行、招商银行
关键词：还款人转变
特点：大部分银行都对借款人的年龄做了要求。例如，有些银行规定，借款人必须60岁以内。如果一个58岁的人想要贷款买房，他的还款期限只能有两年。如果他使用接力贷，贷款期限20年，他就可以和子女一起成为共同贷款人，将剩下18年的部分由子女归还（有些银行规定为直系亲属）。
适合人群：40岁以上人。
双周供
开通银行：深圳发展银行
关键词：加快还款频率
特点：比起其他住房商业贷款按月为单位，一年扣款12次的方式，双周供严格按照14天为还款间隔，一年还款26次左右（个别年可达27次）。通过加快还款频率，可以减少总利息支出。不过，双周供对于还款时间的要求非常高，你得保证两个星期一次的结算。
适合人群：一些收入较为稳定和均衡的人群，特别是期供类房贷业务中的中高端人群。
双月供、季度供
开通银行：一些银行即将开通
关键词：可减慢还款频率
特点：目前仍然处于探索阶段。据悉，一些银行已将其提上议程。双月供、季度供意味着两个月，甚至一季度还一次款，减慢还款频率，利息总额也随之增加。不过，双月供、季度供意味着更多的流动资金，也许证券市场的火爆会加速这种贷款方式的出台。
适合人群：个人经营周转有特别要求的人群，也适合公事繁忙，经常出差的人群。
编后：尽管目前各银行的还贷方式很多样，但目前所有商业住房贷款品种，都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式——等额房贷和递减房贷，万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。对于普通购房者而言，买房在一生的花费中占很大比例。面对琳琅满目的商业住房贷款种类，记住这条“定律”，选择合适自身情况的品种，能够让你在经济博弈中取得主动。 置业心得：购好房要知己知足编辑本段购好房要知己知足
当我们为房子津津乐道的时候，当我们为房型左右为难的时候，当我们为房价琢磨不透的时候，或许心里总在想着：“烦啊，还有多少房能买来呢……”
同是天涯购房人，个人认为“有多少房可以买来？”要做到先“知己知彼”后“ 取长补短”得“知足常乐”。
知己知彼
所谓“知己知彼”，知己体现在量力而为与量力而行，买房最理性最冷静最无风险的前提就是明白自己所有而后取所需。对于只有25万元资金只要80平方米就能实现合家欢乐的目标，又何必强求100平方米之后而算计明日柴米油盐分角之苦；对于家人只要就近而居就能时而常来常往的便利，又何必舍近求远而分隔千里的无助；对于明亮洁净方便安全适宜而居足矣，又何必遥想望江观日赏月听水之豪宅奢望。只有知己后才可善待己。
知彼表现在抓大不放小，大的有城市规划发展方向、城市市政建设投入、区域价值体现、周边居住配套、开发团队组成、项目规划审批手续、户型售价面积总价等等宏观把控。而不放小就在于要望闻问切，望在于在项目周边多看看、走走；闻在于各渠道方式多听听、想想；问在于亲朋好友多探探、聊聊；切在于政策文章条文多读读、记记。
取长补短
再说说如何“取长补短”。很多人买房时渴望既要好地段又要户型佳；既要价格低又要面积大；既要重点小学又要会所泳池；既要铁定升值又要涨了再涨；既要欧美罗马又要苏杭江南。追求尽善尽美、应有尽有固然没错，但理想是建立在现实付出上的，房子可以做的很好很美，豪宅洋房会有很多，但终究有怎样的投入才会有同样的产出。做的很好很多最终的成本都与售价挂钩，或许有部分的开发商愿意舍得自己投入，但毕竟少数。
什么房子才是适合自己的？什么小区才是我最需要的？其实因人而异。有的为了孩子的就学，有的为了居住的空间够大，有的为了有合适的价位，有的为了上班工作方便，有的为了亲近家人好友，所以什么才是自己最想要的，什么才是最满足自己所需的，什么才是自己承受的来的，这才是最重要的。不要为了一房而居，而一烦到老，不要为了要面子而忘了过日子。
所以买房时一定要“知己知彼”后“取长补短”得“知足常乐”。
贷款细节不容忽视
房贷专家建议，买房贷款，很多细节需要精打细算。
细节之一：贷前选银行
目前，各家不同的商业银行在首付比例、贷款期限及贷款利率三方面都有选择空间，特别是各自都有针对不同群体个性化的个人贷款方案组合。即使部分客户已在银行办理过个人住房贷款，也可以通过部分商业银行已经开办的转按揭服务将住房贷款业务转入更适合自己的银行，从而享受到全方位的房贷金融服务。
细节之二：选择利率
利率在房贷中是最重要的价格因素。如果购房者认为未来一段时间内利率将继续保持上升，那么在贷款时就可以选择固定利率贷款，回避未来利率上涨所带来的成本风险；如果购房者认为未来利率将保持下降趋势，那么在贷款时就可以选择浮动利率贷款，回避固定利率贷款因利率下降而带来的成本风险。
细节之三：善用公积金
由于公积金贷款利率相对优惠，因此对于每月缴纳公积金的客户来说，用好自己的公积金非常重要。目前，客户申请公积金贷款额度一般最多不超过总房价的80％，最长贷款年限为30年；商业性贷款额度（大于90平方米）不超过总房价的70％，最长贷款30年；一手自住房单套建筑面积低于90平方米（含90平方米），且根据客户资信等情况其贷款最高不超过房价的80％；目前组合贷款的可贷额度是公积金和商业贷款之和不超过总房价的70％。
细节之四：避免逾期吃罚息
保证每月坚持按时还款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚息，而且会影响自己的信用记录，这损失就远远不是经济上能够弥补的了。因此在办理个人住房贷款时，借款人必须对自己的还款能力有一个长远谨慎的考虑。 热点置业方式编辑本段据广州市房管局的统计数据，2006年11月广州市区的商品房楼价达6163元／平方米，已是1997年以来的新高了，粗略计算涨幅约10％。宏观调控、银行加息、建材价涨、楼价上扬……不断上扬的楼价，引起购房者的热切关注，特别是那些在近年有购房打算的人，可谓持币待购，但不断攀升的房价，又给了他们当头一棒。以下是在2007年元旦采盘期间对购楼者的一些追踪，他们的购楼方式是应对目前市场的一些态度——你属于哪种置业情况呢？
【观望性买家】
有需要才买
胡小姐从事广告业，在广州打工已五年，月收入8000左右，本来是打算今年购房，将父母从老家接来一起过春节，因此，从“五一”开始就开始留意楼市上新推出的房子。胡小姐最喜欢的是天河区，因为多年来自己一直是在天河上班，因而没有考虑其它区域的楼盘，但天河区公园附近一带的房子从三年前的4000元／平方米直逼近6000元／平方米，略好一点的单价每平方米上到七、八千元，涨价太快，让胡小姐的心里不是滋味。面对一些在涨价大潮中急于购楼的人群，胡小姐显得较为冷静，她认为，除非是有非常需求不得不买的情况才会购买“高价楼”，否则将不考虑购楼。虽然楼价看样子难以降下来，但买楼也不是特别需要，所以，在楼价上涨、存款并不太充盈的情况下，她的初步打算是暂时不考虑购楼。
【投资性买家】
投资性价比高的房子
刘先生在元旦前看到一则新闻，说是海珠区某楼盘以3500元／平方米的低价开盘。现在市场上还有如此低价位的房子，让刘先生感动不已，放下报纸就赶往该盘，恰逢该盘是在内部认购期间，楼盘销售部经理告诉他，现在开始认购可享受98、96、94三重折中折的优惠措施，估计在元旦正式开盘时的成交价在3600元／平方米左右，属中低档盘。于是刘先生就一口气认购了二套单位，一套大户型自己居住，一套小户型用来投资。谁知在元旦前一天，刘先生接到售楼部的电话，告诉他所认购的房子，大户型的那一套折完后的成交价在4200元／平方米，小户型的成交价在4000元／平方米，这个价位已包括各种优惠与折扣，同时还要求他元月1日早上八点到售楼部摇珠认购。听到这个成交价格与当初认购时的价格相差甚远，每平方米与价格相隔了近600元，刘先生一算计，当场表示不要，因此在元月1日正式开盘的那天，刘先生也没有去到售楼部。
对于楼价，刘先生是敏感的，尤其是以投资为目的客户来讲，楼价的上涨更使他们谨慎。刘先生认为，尽管有诸多的经济学家认为房价涨是合理的，现时还有上升趋势……但这一切是由市场说了算。他对一手新盘的投资价值是否升值持怀疑态度，尤其是这种名不见经传的小楼盘，他认为，投资性的楼盘是要靠品质和价格来取胜的，品质不好，时间越长其升值和保值的潜力越要打折扣，在广州的一些闹市区，哪怕是同一地段的楼盘，不同品质的楼盘其出盘的价格也是不同的。最明显的例子是，珠江新城，其滨海花园的一套两房单位月租金在3000—3500元左右，而与一路之隔的渔民新村二房单位只能租1200元，而附近的农民屋却只能租到600—800元，因此品质第一。品质不好，房子几年就旧得不可目睹，再以珠江新城为例，早年同时开发的几栋楼盘中，因为规划与设计以及楼盘外立面等问题，有的楼盘显得很旧，其租金上不去，而有的却几年容颜不变，其租金居高不下，且租售活跃，尤其是在出租市场，随着新货的冲击，品质不高的楼盘更是无法与之抗衡比拚的了，因此，对于品质不高的楼盘而言进行投资，除非在价格上有格外的优势才能获利，否则很难得到预期的回报。
【自住性买家】
考虑购买二手新楼
一手新盘广告打的欢，引起人们许多关于家的梦想。本来张女士是准备在郊区购房的，但所看中的几家郊区大盘价格也开始上涨，有的楼盘涨幅还比较厉害，而市区的二手楼价也在往上走。于是，张女士又打消了在市区购二手楼的想法，去郊区看盘，张女士不去售楼部，而是去小区中介所，希望在这里找到性价比高的房子。
在星河湾，她发现，这里一、二期的江景单位由于当初的发售价格比较高，再加上沿江路通车，因此这类房源的成交售价较当初购置价略低。如一期的124平方米三房，带家私电器，售价在55～58万元；88平方米的二房单位成交价一般在36万元左右；几乎与当时的成交价吃平；在锦绣香江和南国奥园，二手新盘不多，楼龄1年左右的80平方米二房单位，南奥成交价多在36万元左右；锦绣香江售价多在38万左右，二手新房的均价一下子窜到4500元／平方米，几乎赶上与这里的新房价格。于是张女士又来到祈福新村，这里二手房源产品类型丰富多样。别墅、多层洋房、高层半山洋房一应俱全，楼龄从10年左右到1左右，园景、湖景或山景也都有多样选择。户型选择更是多样，张小姐几乎挑花了眼，这里的二手房楼龄越长总价就越便宜，而新二手房的价格却不便宜，比如，三年前一套13万左右的二房，现在很有可能在15—17万元右成交；当然楼龄超过10年以上的，价格会走低10％—15％左右，想找新二手房，太老虽然便宜但却不想要，太新的价格上也没有太多的便宜可占，于是只好放弃。
在华南板块转一圈，在详细了解了这里的二手行情后，张女士终于在雅居乐淘到第一期的一套75平方米二房新单位，经协商成交价为31万元左右。张女士觉得很“抵”，因为广州雅居乐的第四期洋房”上善若水“每平方米的均价已走高到6000多元。
张女士的购房理由是，在郊区购房，最大的需求是买环境，虽然每个组团的价位不同，但社区的大环境、大教育、大交通、居住氛围、以及整个的社区文化等这些资源是所有小区业主所共享的，因此，在郊区新房价格走高的情况下，在郊区选择较为便宜的新二手来置业，不妨也是一种选择。
【自住性买家】
买尾盘
房价上涨出乎意外，但07年却是孙先生最想购房的一年。其一是不想将钱花在租金上，租房租烦了；其次是对于一个没有房子的人来讲，房价涨多少就是存款贬多少，于是决定趁现在购套房，他决定在自己长年生活的天河区购一套房，但却又接受不了现时新盘的价格，于是把目光投放到发展商的尾货中，“第一次置业嘛，不可能尽善尽美的”，其性价比要放在第一位，于是便开始在天河区的一些“老盘”的售楼部里转悠，有时候也上网查找房源信息，并将自己的购房要求贴在网上，写下了自己求购信息，同时还在中介公司留下购房需求。
功夫不负有心人，在冷冷清清的尾货市场转悠两个月，经过中介公司的推荐，孙先生在天河北粤垦路某楼盘小区找到一个94平方米的尾盘，成交价32万，虽然装修较为陈旧，还需再翻修一下，但单价成交价为3100元／平方米，在天河北附近能买到如此物有所值的房子，令孙先生高兴不已。据说这个小区是在四年前发展商清尾货时，以31万元的价格将所有尾货处理给内部职工，这些职工拿到房子后，恰逢楼市价格低迷，几年来一直上不去，再加上新货的不断冲击，于是这里的尾货便就这样空置了好几年无人问津。同时在这几年的发展中，这里的房子无论是从户型、还是装修，都已不算新颖了，当初想赚上一笔的可能性越来越小，这些业主们经过几年漫长的等待，终于等来今年楼价上涨的市场行情，于是趁机放盘，以当初的成交价售出去。
购买尾货虽然物有所值，但可遇不可求。孙先生之所以能买到这样的房子，最主要的舍得花时间与精力。 精装房置业人语编辑本段购买精装房 你准备好了吗？
省心省力 最看重的是诚信
李世涛，医生
我会选择那些信用度高的开发商出售的全装修住宅。因为平时工作很忙，我不希望投入过多的时间和精力在房屋装修上面，而全装修住宅正好符合我的需求。但让我疑惑的是，现在开发商良莠不齐，一些不讲诚信的开发商做出来的全装修住宅很容易出现装修质量问题。我也看到一些媒体报道消费者买的全装修住宅存在装修质量缺陷，最后导致买房买来一块“心病”，耽误工作，影响生活。所以，虽然我本人十分愿意购买全装房，但我会非常谨慎。
董继鹏，公司职员
我十分看好全装修住宅的前景，在我所住的小区，即使在交房几年后也会经常有人在搞装修，噪音真的让人受不了，但是又没有办法来制止。如果能推行住宅全装修的话，业主在拿到新房钥匙后稍加装饰就可以入住，省去了东奔西跑找家装公司的麻烦，对邻居来说也能得到安静的空间。同时，全装修住宅是由开发商负责实施的，质量应该像房屋硬件一样让人放心，即使出现质量问题我也可以理直气壮地要他们负责。
工薪阶层 最怕房价再兑水
王浩，公司职员
对于全装修住宅，我比较认同，原因是由于工作关系，我曾去外地出差半年多，公司比较体恤员工，为我租下了一套全装房。在外地工作时我住得很舒服也很方便，我认为全装修住宅作为出租房很好，但是买房时，我不会选择全装房。主要原因是，虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱，但装修费加房款，使得房子总价上涨。其中装修费这部分，水分很大，消费者并没有得到多大的实惠。买毛坯房，经济压力相对小一些，房屋装修精简程度也可以按照自己的喜好决定。最重要的，对于装修花费，可以心中有数。
张寅，外来工作人员
我来威海工作两年，一直都是自己租房子住，公司没有任何住房补贴，搬家是我最头疼的事情。我听说过全装房，但我既不会去买全装房也不会租全装房，我选择那些便宜的毛坯房租住。我的工资收入水平不高，“恩格尔系数”却一直很高，全装房租金一般都很贵，我租不起，更买不起。
毛坯与精装 我到底挑哪个？
时下，人们在选择房子的时候，除了以往对地段、环境、户型等因素的考虑外，还要面临一个重要的选择，那就是毛坯房与全装房之间的选择。但是目前市场上对毛坯房与全装房的评价可谓众说纷纭，各有各的道理，那么到底怎样选择才是最重要的呢？
毛坯房：我的地盘我做主
价格特点：一般情况下，毛坯房与全装房相比总价相对较低。因此，在毛坯房的购买者中有相当一部分人群是工薪阶层，他们由于受经济实力的限制，很可能全装修房的装修标准要高于其计划的装修标准，这无形中增加了他们的经济负担，而选择毛坯房，则可以根据自身的实际经济情况来确定装修标准。
个性差异：随着人们生活水平的提高，人们显然已经不能满足“居者有其屋”的原始要求了，个性化、差异化的产品越来越受到消费者的喜爱。因此，毛坯房除了具有相对较低的价格特点外，还能够满足人们的个性化需求。购房者可以按照自己的喜好、需求以及对家的理想来设计属于他们自己的私人空间，同时也可以避免二次装修造成的浪费。 费用明确：由于毛坯房在整个装修过程中都需要自己亲力亲为，如选择装修公司、雇佣装修人员、购买装修材料等，因此每笔费用支出都十分明确。
全装房：咱体验坐享其成
质量保证：出售全装房，开发企业要与装修企业签订合同，装修企业对开发企业负责装修质量；购房者与开发企业签订合同，开发企业对购房者负责装修质量。这样责权明确，一旦出现装修质量问题，一环扣一环，谁也不能推卸责任。
避免干扰：购买毛坯房，业主通常都是单独装修，由于业主的入住时间、装修时间不同，装修时产生的噪声、灰尘对相邻业主难免有所影响。据统计，一个小区从交房到最后一个客户装修完毕一般需要2年时间，长时间的施工噪音干扰，给业主带来诸多烦恼。建筑垃圾的处理和装修材料的进场运输，给电梯和公共部位等也带来污染和损坏。而全装修房则可以避免这些不必要的干扰。
轻松入住：大多数全装房的厨、卫甚至地板、空调等设施都比较齐备，业主只需带上自己的家具和行李便可以入住新家。而且，有的全装房在交房后，还涉及到装修建材的保修问题，信誉佳的开发商可以提供足以让人信赖的售后服务。

『叁』 中小房地产企业融资渠道分析

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额变化

图2.17 不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。

1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态

1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品

1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一） NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；

难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二） 香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三） 国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。

第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。

（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）

『肆』 如何看待新城控股股价下跌28%

我们从三个问题上来讨论新城控股股份下跌的问题：

三、从具体楼盘来看，倒也不至于太紧张

对购房来说，最害怕的是开发商突然跑路，或者资金链断裂成了烂尾楼。从上面分析来看，虽然新城控股股票债券价格大跌，但账上财务表面看起来还比较健康，并不一定意味着会面临资金链断裂的风险。

所以，现在新城控股的危机，还只是创始人的危机，老板的危机，它是一家上市公司，信息都还算比较透明，不会因为老板出事就彻底倒掉，顶多只是元气大伤，所以静观其变即可。

『伍』 武汉的房价明年会稳住吗

今天的最新消息，你可以看看，本人认为明年稳中有降吧 上海开发商开始打折 北京有楼盘直降4000元/平米 来源：东方网 作者：刘秀浩 黄佐贞 朱楠 杜琴庆 2010年04月19日03:51 “新国四条”和“国十条”的出台，使不少购房者决定选择观望一段时间。CFP 资料 国务院调控重拳频出 楼市出现抛售降价现象 相比此前6年的楼市调控，2010年的房地产调控政策来得更早，更猛烈。与此同时，“新国四条”和“国十条”的传导效应也变得更加迅速。除了银行已在第一时间内作出反应外，房地产开发商也纷纷行动，开始动用各种手段加快现金回笼。 郊区楼盘率先松动 早报记者了解到，4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐”的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。 如，总价在2000万-2500万元/套的别墅项目绿宝园，现支付50万元意向金在购房时可享受50万元优惠，另根据首付时间还有相应折扣。松江九亭楼盘富顿街区可以免费办理VIP卡，并享受5000元购房优惠；位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾由于房价已经上涨至约25000元/m2高位，开始打出9.3折的大幅度折扣。 据中央电视台报道，通州区是近几月北京房价快速上涨的地区之一，随着调控新政推出，17日开盘的K2清水湾项目已开始降价，全款买房单价降4000元/m2，而均价22000元/m2，也比网站宣传的售价24000-29000元/m2低了很多。北京中原市场研究部张大伟则认为北京部分郊区房价年内有望下调20%至30%。 另据报道，政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿元的抛售。 购房者考虑放弃中签号 然而，与开发商打折相对，购房者的观望情绪却已经明显显露。 上周末，沪上约有10个楼盘开盘，绿地集团名下浦东南汇地区楼盘绿地布鲁斯小镇开盘时虽仍有排队队伍，但售楼现场并未出现此前一抢而空的情景，不少购房者表示，因为政策出台，将选择观望一段时间。 曾一度需要摇号才能买房的临港新城楼盘港城滴水湖馨苑今天开始选房，已有不少购房者表示，考虑是否要转让中签号或干脆放弃购买。 业内人士表示，由于此次“国十条”对开发商的“基础”资金来源进行了全线限制，包括银行贷款、上市以及再融资等全部被阻。这种情况下，一旦市场走冷，销售回款将成开发商保证现金流正常运转的最重要法宝，因此尽早回笼资金将是当务之急。 实际上，已有开发商采取非常手段，包括恒大地产、碧桂园、恒盛地产等公司全部都开始发行利率超过10%的高息债券，以获得资金补充。 申城各方反应 贷款 新政今起实施没法赶末班车 昨天，早报记者从凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到，今日起，沪上所有银行统一对二套房贷全面收紧，首付一律五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，“一般从贷款送件到获批至少需要一至两周的时间，而这次从政策出台到落实仅3天，所以（贷款者和贷款中介公司）根本赶不上末班车。”赵炜表示，至少是2周前送件的房贷案件还能在这3天内抓紧操作，赶紧批下来，其他没获批的房贷案件只能按新政策执行。 据了解，不仅是二套房贷，首贷房贷也全部收紧。目前上海的银行对首套房贷7折优惠利率已全面叫停，各银行优质客户也最多只能拿到首付三成、7.5折的优惠利率，而大多数贷款客户只能拿到8-8.5折的优惠。 银行 等待三套房限令本地细则 对于新“国十条”中暂停第三套房的放贷和异地炒房者贷款的规定，沪上多家银行信贷部负责人均表示，由于周末原因，目前尚未接到总行的通知。不过，某大行信贷部人士透露，“估计上海是此次房价调控地区之一，不然也不现实。”他估计经上海各相关部门协商后，上海相关的细则将会很快出炉，“这也算是一种表态。” 昨日接受早报采访的银行信贷部人士均表示，在目前尚未明确上海是否划入三套房调控城市前，对于三套房和异地购房的申请还是会受理，但能否最终审批下来就另当别论了。 凯盛经略总经理苏晓江认为，暂停第三套房贷和异地炒房贷款的最新政策，要落实尚有一段时间，不会像收紧二套房贷那样“说来就来”。苏晓江表示：“目前银行对第三套房的认定都不统一，到底是以个人为单位，还是家庭为单位，有待商榷。” 苏晓江认为，新“国十条”中对异地炒房不予贷款的规定，可以说是“精确打击”。“之前政府对楼市的调控政策，其实大多还是压制本地购房需求，而对于真正的外地炒房者并没有相应的打击措施。我认为暂停对异地炒房者的贷款对楼市的影响比二套房贷政策更大。” 不过，在实施细则上，“国十条”异地炒房的定义，苏晓江表示，这在操作上可能会出现问题，比如说很多外地来沪工作人员购买的是综合保险，这在认定上可能会较为复杂，具体执行细则还有待银行落实。 中介 同样二手房已应声下调12万 记者昨日从沪上多家房产中介了解到，新政影响在二手房市场上已有显现，周末带看量有明显减少。上海永庆房屋总经理陈史翎告诉记者，政策出台后，该公司旗下门店客户看房量已减少近三成。 陈史翎认为，接下来市场肯定会陷入冰冻期，“很多买家一听出政策了，立刻陷入观望，认为房价肯定会出现下调；而房东则几乎没有立刻下调叫价的，急抛急售的也极少。” 陈史翎的这一判断在购房者黄小姐身上得到印证。记者昨天在一家中介公司门口遇到的购房者黄小姐告诉记者，她本打算在浦东潍坊板块购置一套110万元左右的老公房，政策一出，她立刻将总预算缩减至90万元。“政策出台前一天，我接到中介电话，说一套130万元的潍坊新村房源要立刻看房，否则就要被人抢购了。第二天调控政策出台了，中介再给我打电话，口气完全变了，说潍坊板块还是比较抗跌的，又推荐给我一套同小区同样面积的房源，总价已下调到118万元了。”黄小姐对房价走势坚决看跌，决定观望一段时间再出手。(东方早报) 北京： 二手房源已涨4成 业内人士称房价可能跌30% 据北京中原地产统计，新政出台短短4天之内，北京新增二手房房源暴涨了四成，二手房市场新增客户量却下跌了八成，并有近七成老客户转向观望，二手房价格上涨的趋势已经明显被遏制。与此同时，记者从上周末开盘的多个楼盘处获悉，客户流失率普遍超过两成。业内人士认为，楼市很可能因为系列政策出现明显的转向，由卖方市场转向买方市场，房价下跌可能达到30%。 买房人“突然消失” 北京隐现退房潮 “您还考虑我们的房子吗？今天我们退出来了几套房子，新政策出台后有些人因凑不齐首付退房了。”4月18日一早，王小姐就接到北京通州区楼盘珠江拉维小镇销售人员的电话。 此前，受通州国际新城规划的利好影响，该项目均价由3月份的18000元/平方米一下调高到25000元/平方米。昨天在电话中，销售人员告诉王小姐，此次退出的几套房的价格在21000~23000元/平方米。 上海重庆 ： 住宅消费税或近期开征 首选上海重庆 昨天，有媒体报道指，“两会”后，重庆市已将“特别房产消费税”的征收方案上报国务院。决策层已批复当地财税部门会同住房部门准备操作此事。另外，二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取，这一政策或将率先在济南实施；而对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”
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『陆』 胶州少海新城的缘起

沧海桑田，世事变迁。随着青岛开埠，蓝色的大海渐行渐远。当初停泊船只的塔埠头如今已经淡出人们的视线，曾经是大海的胶州湾堆积成了一片片长满杂草的荒滩。
2003年，胶州市进行了新一轮的城市总体规划调整，随着城市规模的进一步扩大，规划区的基础设施急需完备。2004年胶州市将完善城市防洪功能，开挖水面面积为6.28平方公里的东部滞洪区并建设高品位特色生态旅游项目作为当年实事之一。2004年11月起，按照“给洪水以出路，变荒滩为宝地”的思路，运用市场化手段融资6.8亿元，在东部盐碱地兴建东部滞洪区工程。除了满足胶州城区的滞洪功能外，胶州决定以少海为核心，再造一片亲水生态新城，将其周边定位为一个集景观居住、休闲娱乐、商务活动为一体的高档休闲旅游区。少海新城项目的实施是一项庞大的系统工程，是城市经营建设的有益探索，也是一项利在当代、功在千秋的民心工程。

『柒』 莘县高铁新城融资合法吗

从官方角度和法律角度来讲，是合法的，因为这么重要的事情，各项经济管回理手续都很齐全，各项答公司手续，各项金融管理手续，都是政府备案的，从这两方便不要怀疑。唯一可以说的，就是市民自愿。如果是单位人员，就不要妄自评论了。

『捌』 汇加顾问集团的专业服务

美国EB-5投资移民项目于1990年起实行，目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。1993年，EB-5移民法规中特别增设了“地区中心移民方案”（Regional Center Pilot Program），将移民投资“应直接创造十个就业机会”之就业规定放宽为“直接或间接创造十个就业机会”，使EB-5成为美国所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷通道。
申请条件
l 无经商背景、年龄、学历、英语要求；
l 投资方式：申请人应投资50万美元 (约合320万人民币)于美国政府核准之地区中心(Regional Center)，该投资应直接或间接创造10个就业机会。
项目优势
l 无经商背景要求，资产来源要求不严格，资产来源途径包括多种形式；
l 无定居地点要求，申请成功后可自由选择美国任何一个城市居住；
l 对申请人及家属均无严格居住要求，申请人可选择继续留在中国工作和生活；
l 无须自己经营企业，并可同时分享美国企业收益；
l 一人申请，全家(配偶及21岁以下未婚子女)均可同时获得绿卡，享受美国优厚的福利待遇；
l 子女可以享受美国免费基础教育，并有更多机会就读哈佛、耶鲁、普林斯顿等世界一流高等学府。
项目缺点
与加拿大投资移民、英国投资移民不同，美国EB-5投资无联邦政府担保，投资者需自行承担商业风险。因此，选择合适的投资项目至关重要。目前，美国共有约220个地区中心，各中心的投资项目内容不同，投资安全性也有很大差异。因此，在选择地区中心投资项目时，需特别谨慎。
美国投资移民项目-旧金山猎人角新城组C【在售】
【项目摘要】 项目类型：债权类项目 总募集资金：$1.65亿美元 EB-5资金：$0.96亿美元 资金用途：I期297套住宅的建造及II期CPO1及CPO5地块的基建工作 单位投资额：$50万美元 募集单位：192个 投资期限：5年 年优先收益：0.5% /年 【项目优势】 优势一：钻石级项目 – 旧金山史上最大建设项目. 优势二：钻石级开发商 - 全美最大上市房产开发集团开发，奠定项目成功基础. 优势三：钻石级成功率 - 组A/B已获批准 & 项目盛大动工. 优势四：钻石级资金安全 - 2倍还款能力之双重保障. 优势五：钻石级信誉 - 获联邦、加州及旧金山市政府全力支持,成就旧金山地标之作.
美国投资移民项目-好莱坞温得姆梦幻酒店项目【售罄】
【项目摘要】 项目类型：股权类项目之六 总募集资金：$3600万美元 资金用途：建设173个房间之温德姆梦幻精品酒店 单位投资额：$50万美元 行政管理费：$4.5万美元 人均就业机会：17个 募集单位：72个 退出机制：15%溢价退出(含既有分红) 【项目优势】 优势一：钻石地段 - 好莱坞温德姆梦幻酒店位于西玛大道（Selma Avenue）, 地理位置极其突出. 优势二：梦幻品牌 - 温德姆酒店集团是全球最大的酒店管理集团.目前市值约为88亿美元. 优势三：建筑保险 - 格雷集团已为好莱坞温德姆梦幻酒店签署了建筑封顶协议并投保了竣工险. 优势四：就业机会 - 1.7倍就业机会,投资人绿卡坚固保障. 优势五：投资安全 - PKF权威资产评估.在2019年酒店价值将达到8410万美元，超过EB-5资金的2倍. 优势六：升值潜力 - 温德姆集团梦幻酒店品牌，酒店升值充分潜力. 优势七：政府支持 - 两届市长推荐,好莱坞全新地标. 优势八：退出机制 - 5-7年15%溢价退出，PKF权威资产评估. 美国投资移民项目-旧金山猎人角新城项目【售罄】
【项目摘要】 项目类型：债权类项目 总募集资金：$6000万美元 资金用途：I期Hilltop区50/51/53/54号地块，247套联体别墅及公寓的建造 单位投资额：$50万美元 基金发行费：$4.5万美元 资金托管条件：I-526批准后放款 募集单位：120个 投资期限：5年 年优先收益：1% /年 美国移民局审核状态：已获模范认证(Exemplar)批准 【项目优势】 优势一：钻石级项目 – 旧金山史上最大建设项目. 优势二：钻石级开发商 - 全美最大上市房产开发集团开发，奠定项目成功基础. 优势三：钻石级成功率 - 获美国移民局模范认证.绿卡快速获批准. 优势四：钻石级资金安全 -托管账户 & 2倍还款能力之双重保障. 优势五：钻石级信誉 - 获联邦、加州及旧金山市政府全力支持,成就旧金山地标之作. 美国投资移民新项目-波特兰凯悦套房酒店项目【售罄】
【项目摘要】
资金用途：建设波特兰凯悦套房酒店
套房总数：203间
总投资：$5100万美元
EB5投资人出资：$3600万美元(股权投资)
单位投资额：$50万美元
行政管理费：4.5万美元
募集单位：72个
就业机会：21个
退出机制：15%溢价退出(含既有分红) 或保留股权，长期投资
【项目优势】
优势一： 玫瑰之城波特兰 – 全美最宜居城市之一,无消费税,每年吸引近800万游客,酒店平均入住率达79%.
优势二：绝佳地段 – 紧邻耐克市区全球新总部及俄勒冈医科大学分析，楼下即为轨道交通Riverplace站.
优势三：充分的就业机会数量 – 人均创造21个就业机会.远超移民局要求.
优势四：无可比拟的品牌优势 – 世界顶级酒店集团-凯悦集团旗下豪华套房酒店项目,在波特兰享有长年专营权.
优势五：100%的成功记录 – 项目开发WDA /EB5 Global成功开发多个EB-5酒店项目,持续保持100%的成功记录.
优势六：双重建筑保险 – 金牌建筑商HSW签署封顶协议&投保竣工险.
优势七：双重退出机制 – A. 5-7年内15%溢价退出。B. 长期持有股份,享有稳定收益及资本增值.
优势八：亏损担保 – 凯悦酒店集团史无前例地提供每年最高100万美元的亏损担保,充分保障了EB-5的资金安全.
美国投资移民又传奇项目-华盛顿希尔顿酒店项目【售罄】
【项目摘要】
l 资金用途：建设234个房间之希尔顿旗下华盛顿希尔顿酒店
l 总投资：$6247.1万美元
l 其中EB-5募集资金：$4200万美元
l 开发商出资：2047.1万美元
l 单位投资额：$50万美元
l 募集单位：84个
l 贷款期限：5年
l 年息:1%
l EB5 Capital
业界最成功的区域中心
I526/I829永久绿卡100%成功记录
【项目优势】
I 优势一：完美的首都华盛顿 – 2011年有808场大型会议在此召开，会展业酒店房间预订量逾106万间
I 优势二：绝佳的地理位置 – 距国会山、会议中心&联合火车站均在3公里内
I 优势三：资金安全保障 – EB5资金为第1顺位贷款方,抵押品价值为EB5资金之150%
I 优势四：优异的历史记录 – 业界最成功的区域中心,I-526/I-829永久绿卡100%成功记录
I 优势五：顶级的品牌优势 – 希尔顿酒店集团，全球最知名的酒店管理公司之一
美国投资移民项目典范：旧金山万豪臻品酒店项目【已售罄】
【项目摘要】
l 资金用途：将旧Renoir酒店改建为旧金山万豪臻品酒店
l 总投资：$6000万美元
l 其中EB-5募集资金：$4200万美元
l 单位投资额：$50万美元
l 募集单位：84个
l 每位投资者可创造就业人数：20个
l 退出机制：在5-7年内通过整体收购或再融资以15%溢价（含既有分红）收回投资
【项目优势】
l 优势一：独一无二的旧金山 – 全美最佳酒店市场，2011年平均入住率达80.2%
l 优势二：无以伦比的地理位置 – 市政文化中心、大型购物中心、旧金山会展中心举步可达
l 优势三：便捷的交通 – 毗邻湾区捷运和地铁站，直达机场并连接所有重要景点
l 优势四：无可比拟的品牌优势 – 万豪臻品酒店，卓尔不群的高端定位
l 优势五：政府税收支持 – 可立即上市交易，折现净值630万美元
l 优势六：双重营建保险 – 建商已签署费用封顶协议并为项目投保
l 优势七：独创的股权项目退出机制 – 开发商提供15%溢价退出
l 优势八：秉承系列万豪酒店项目之成功经验 – 100%的I-526临时绿卡及I-829永久绿卡成功率
汇加美国投资移民项目过往业绩
汇加顾问集团是业内最早提供美国EB-5投资移民服务的顾问公司,迄今汇加已协助逾千户家庭成功移民美国。汇加顾问集团在推广美国投资移民项目上一直保持着优异的业绩：
l EB5地区中心项目成功率：100%
l I-526首次2年绿卡申请成功率：100%
l I-829长期绿卡申请成功率：100% 加拿大投资移民项目成立于1986年：包括联邦投资移民（FIIP）、魁北克省投资移民项目（QIIP）和省投资移民项目。
联邦投资移民及魁北克省投资移民
联邦投资移民及魁北克省投资移民是加拿大投资移民经典项目，以其投资方式灵活及移民申请处理速度快而成为最受欢迎的投资移民项目之一。目前，2012年配额均已用罄，暂停申请。
l 加拿大联邦投资移民：2011年加拿大联邦新例接收之申请数量逾2000例，远超联邦投资移民香港办公室既定之700名额；联邦移民局决定自2011年7月1日起，新增全球700名额，该名额已于2011年7月4日用磬。联邦移民部长Jason Kenny计划在2013年项目重开后，将加拿大投资移民额进一步上调至150万-200万加元。
l 加拿大魁北克省投资移民：魁北克移民局驻港办公室年度配额约3500例，往年皆未满额；但是，由于联邦投资移民名额已满，许多申请人转投魁北克省，2011年魁北克省共收到5599件申请。然而，加拿大魁北克省移民局于2012年3月宣布，魁北克省2012年3月20日至2013年3月31日的申请配额仅为2700。因此，2012年魁北克配额仅为上年度的48%。考虑到联邦投资移民不会重开，因此大量申请人转投魁北克省投资移民，上述魁省投资移民配额已于2012年4月11日迅速满额。
魁省投资移民8月1日重启【热售中】
自2013年8月1日起至2014年4月30日，魁北克移民局共接受1750件申请，而针对来自同一国家的申请名额不得超过1200件；因此，我们可以理解为：针对中国申请人的配额仅1200件。 作为加拿大投资移民的最大输出国，仅2012年，魁北克移民局即收到来自中国地区逾4000件申请。因此，可以确定的是，魁北克投资移民的2013年配额将在1-2周内填满，甚至最快1天即会售罄，停止接受申请。
魁省投资移民8月1日重启规则：
1）每个国家上限1200个申请案；2）平信方式递件，中国的申请者递件香港；3）申请费一个家庭1万加币；4） 八月一日至十六日均可收件，以收件邮戳为准；5）收到的案子再以随机抽签的方式来确定最后入围1200名额，并以抽签的顺序来排档案号及受理的顺序；每个申请者只能送一套申请;6）如果主申请人有参加官方标准法语考试，并获中高级成绩，则可在八月一日后随时递交文件，合且不受1200名额的限制。
NB省提名项目申请条件【售罄】
签证种类：加拿大无条件永久居民签证
年龄要求：22 - 55周岁
资产要求：300,000加币
管理经验：过去5年中需3年或以上之中高层管理经验
英语要求：有基本英语能力要求
投资要求：a. 7.5万加币投资押金不退还(若移民2年后未在NB省投资b. 7.5万加币投资押金退还（若在NB省另行投资12.5万加币创办或入股企业）
联邦申请条件-现已暂停
l 主申请人及配偶名下应拥有至少160万加元 (约1,000万人民币)之净资产；
l 主申请人在过去5年内应有2年以上之中高级经商或管理经验；
l 投资方式：
A. 全额投资方式：投资至少80万加元（约500万人民币）于由加拿大政府批准之基金，投资期限为5年，无利息，政府担保投资到期后本金全额退还；或者
B. 融资方式
项目优势
与其它国家及其它类别之投资移民项目相比，加拿大联邦及魁北克省投资移民项目有着以下显著优势：
l 被动投资。投资者无需在移民目的国家开办企业，也无需花费精力管理投资；
l 投资由政府担保，无任何风险；
l 投资额适中，投资方式灵活。
l 在移民申请被批准前，无需作出任何投资；
l 全家可一步到位直接获得无附加条件之移民签证，登陆后将立即享有加拿大之所有福利。
省投资移民项目
自1990年代始，联邦移民部同意加拿大部分省份自行提名一定数量之移民，称为省提名项目(PNP)。一般而言，省提名项目对申请人之资产要求较低，投资金额亦较小，具体申请条件因省而异；自2008年4月起，加拿大联邦政府要求，省提名项目申请人必须居住在提名本省并经营生意(主动投资)。目前，汇加顾问集团受理的加拿大省投资移民项目包括：爱德华王子岛省提名项目、曼尼托巴省提名项目和沙省提名项目。
汇加加拿大投资移民项目过往业绩
2007年至今汇加联邦投资移民客户面试豁免率逾90%；自2009年魁北克移民局实施豁免面试政策以来，汇加之魁北克投资移民客户面试豁免率居国内榜首。 英国投资移民始创于1994年。在2004年以及2006年，在汇丰银行(HSBC)的建议下，英国投资移民进行了进一步的修改。由于在推广加拿大、澳洲及新西兰投资移民项目上积累了丰富的经验，汇加顾问集团获正式授权在中国大陆推广该项目。
英国企业家移民【在售】
申请要求：
签证种类：英国长期居民签证年龄要求：18岁及以上.投资要求：在英国投资至少20万英镑创办企业或购买现有企业25%以上股权
项目优势：
优势一 更多福利，更少支出：英国移民不是梦，圆您子女的英国留学梦，节省大量留学开支！.优势二 更多回报，更加灵活：移民创业两不误，移民同时有生意！.优势三 更少要求，更快速度：除投资要求以外，无其他语言、学历、年龄或管理经验要求，3个月即可获批登陆！
英国投资移民项目
申请条件
l 主申请人及配偶名下应拥有至少200万英镑 (约2,100万人民币)之净资产；
l 主申请人及配偶名下之可转移资产达100万英镑（约1050万元人民币）。
l 投资方式：
A. 在英国投资100万英镑（约1050万元人民币），为期5年；投资交由银行购买英国国债，5年后返还本金和利息。
B. 选择银行提供之融资服务：有两种融资方式可供选择。
项目优势
l 无资产来源要求；
l 无需管理经验；
l 无年龄、学历、英语要求；
l 审批时间短，全部申请过程约8个月。
汇加英国投资移民项目过往业绩
汇加顾问集团是英国投资移民项目在中国大陆的首家代理。自2006年来，在汇加的协助下，诸多商界精英成功办理英国投资移民，手续简便且速度快捷。汇加连续6年保持的100%成功率的傲人记录。此外，英国投资移民允许投资者将总投资中不超过25%的部分用于房产投资。汇加集团国际地产部已协助多位客户投资于英国房产，在满足移民法律要求的同时，为客户带来丰厚投资回报。