城中村融资

Ⅰ 城投公司为平台进行城中村改造的融资问题，跪求高手指点

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Ⅱ 开发商为什么要通过EB5融资,有什么好处

城中村改造最大的困难不是融资，而是拒绝拆迁的村民。（这些人被开发商和利益集团称作“钉子户”）至于开发商，他们并不存在什麽问题。原因很简单，愿意去开发城中村的多数都是一些地方开发商，他们和政府的关系很密切，而且你可以留意一下他们的出身，这些人都不是好惹的。（全国性或其它的大开发商是不会去赚这个钱的。城中村大多数地理条件不好，建设商品房是唯一的选择，但又需要投入大量基础设施建设，这就加大了开发商的投入力度）
这是我个人的见解，没有正面回答楼主的问题，不知是否能帮到你，希望能采纳，谢谢

Ⅲ 什么是城中村

国内关于城中村的定义有很多种，有从外部形态描述性定义的，有从产权关系定义的，有从政府适用角度定义的，有从咨询逻辑定义的，我把他们总结如下，供诸位参考。1、针对城中村外部形态描述性的定义。杨安在城乡建设杂志（1996）文中描述道，“繁华的闹市里，纵横的道路边排列着一幢幢票亮气派的新现代建筑，在现代建的背后却往往有一大群坐落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。整座昔日的农庄被包裹在现代城市建筑中。真正的农庄是农舍加周围的田园，充满宜人的乡土气息和田园风光。而城中村却是农舍加周围的水泥高楼，充满了城乡间的不协调。城中村里的许多农舍建设也挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距，道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。城中村内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少上水和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在城中村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”（意思表示）2、从成因角度定义。敬东在《城市规划》1999年第九期“城市里的乡村研究报告”中指出，城市里的乡村是指改革开放以来，在一些经济发达地区或城市，由于急风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入到城市用地范围，大部分耕地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民宅基地、自留地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区称为城市里的村庄，也就是我们这里所说的城中村。3、从土地关系角度定义。李俊夫在《城中村的改造》（2004年）一书中指出，“城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡接合部，被城市建成区包围或者半包围的，没有或者仅有少量农用地的村庄。”4、从产权和经营制度定义。谭炳才、何启环在经济日报（2002年）“特别关注城中村，城市化的死角”一文中指出，“城中村是指城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。城中村是城市化过程的产物，是一定发展阶段的必然现象。”5、从社区特征角度定义。张建民在《广州城中村研究》一书中认为，城中村有广义和狭义之分，但不论广义和狭义，都必须有村民委员会或管理区委员会等农村群众自治组织的存在。张认为城中村应该符合四个原则，即位于城市边缘地带；城市化过程迅速；存在农村自治组织和行政边界完整。6、从人员的社会关系角度定义。谢志岿在《城市经济、区域经济》（2004）“化解城市化过程中的城中村问题”一文中指出，“城中村是急剧城市化过程中，在城市范围内原农村居住区域（包括土地、房屋等要素）、人员和社会关系等就地保留下来，每有机会参与新的城市分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系（地缘和血缘关系）而不是一次级关系（业缘关系和契约关系）为基础形成的社区。” 7、实用性定义。北京市在城中村治理中提出城中村分为四种。第一种、位于城市建成区内，早已没有农民户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤消了乡、村行政建制，已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。第二种：村内已没有耕地，原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地，村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权还是农民产权。第三种：“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用，虽然村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，实行村的管理方式。甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。第四种：还有部分耕地,仍是乡政府、村委会建制，还有不少人是农民户口，农牧种植业仍占一定比重的村落。8、关键特征法定义。李伟在“统筹城乡发展，做好新城投融资规划”的报告（2005）中指出，有五个特征描述城中村，这五个关键特征是。一是是否具有宅基地及农民私产房；二是是否具有宅基地以外土地；三是是否有农业户村民；四是是否有村委会或区域管委会等农村农村群众自治组织；五是是否有有农民集体财产。在以上五个关键特征中，只要具备其中的一个特征，就意味着城中村的存在。

Ⅳ 城中村 有哪些政策

将可持续发展作为城中村改造遵循的基本原则. 城中村的改造,必须延续城中村原有的良性社会功能,并根据不同的群体需求设计不同的城中村改造规划方案,在保障城中村失地农民权益的同时,重视城中村租客群体的需求.要将城中村改造工程和保障住房建设工程等相结合,以城中村改造为契机,努力满足未列入现行保障计划范围内租客群体的住房需求,降低其租房开支的增长幅

以完善社会保障制度作为城中村改造的核心要义.要消除各种就业歧视. 城中村失地农民的“农转非”,其关键不仅在于转户口,也在于相关社会保障、医疗、教育等制度的配套改革,要做到城中村失地农民与城市居民一视同仁.政府要拓宽就业服务渠道,设立为城中村失地农民提供就业服务的中介机构,建立健全以职业技术教育为主的、多层次的城中村失地农民职业技能培训体系

以新型土地信托制度作为城中村改造的发展方向. 可推出具有共同基金性质的城中村改造土地信托

Ⅳ 广州城中村改造如何补偿

整治改造模式
(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

全市52条全面改造“城中村”名单
越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，
海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，
荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，
天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，
白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，
黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，
萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，

第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

Ⅵ 如何看待城中村改造

城中村“重建改造融资？

A：”城中村“重建改造融资：

开发贷款。贷款审批是很长一段时间，并正密切监视金融机构
2，营运资金贷款。特点是短期贷款处理时间短，对项目的进展情况，，如控制资金的使用和销售资金回笼。周转，降低融资成本。

3，民间借贷，企业借款人在司法实践中普遍认同视为无效合同，因此，企业间的金融机构的贷款，委托贷款，因此，在实践中，有大量的民营企业，民营企业向个人借款人，高利率以这种方式，操作不当是涉嫌非法集资。

4个项目承包建设的资金。全面建设单位未支付的项目将建造的建筑施工企业的进步。在现实中比比皆是，在这种情况下，其实，也成为间接融资的一种方式。

5，募集资金自我改造的模式。例如，村民，村民自己筹集资金城中村改造重建。

6股额外股份，发行债券，上市公司可能会考虑资本市场融资，发行股票，发行债券，吸引投资基金的融资方式也成为今年以来就上涨。

“城中村”重建改造安置模式融资的影响？
/> A：目前，昆明城中村改造转型探索阶段，不同的放置方式确定的主要建设和融资机构，从而影响融资模式设置。阶段看，主要有以下做法：
</ 1，政府主导的模式，由政府主导完成集体土地征用，收回的国有土地，并负责统一拆迁，村级组织负责施工的村民安置用房，这种模式特点是需要使用政府资金的成本给村民。，如果大面积出现政府的资金和人力资源短缺的问题。
2，村集体合作的主要合作开发模式。房地产代理，房地产中介支付搬迁费用，拆迁人给予货币补偿或回迁安置的项目，建成后，村集体享受一些房地产开发商的收益，这种模式的特点的基础上房换房明显直接的好处，村组织不具有投资，项目所需资金由住宅建筑商和房地产公司在拆迁，获得土地使用权，并在各个阶段的发展和建设是商业风险

3，自建的公共援助模式。村建筑单位联合的建筑业工会（由村或建设领导组织，统一规划，设计，审批，管理的基础上实施的村民大型），负责建造成本和质量的村级组织，村组织统一的区域配套设施建设（监理单位，也可以请求村民质量监督组双监督），这种模式的特点有利于调动各方面的积极性工作分工，以减轻政府建设资金压力和拆迁的阻力。资金由村民提出，更广泛的来源。

在除了上述重建村庄改造模式，根据的建设模式，可以用于代表所提出的模型，回购模式，BT模式，选择多种融资方式不同
对于开发商来说，“城中村”重建改造项目融资的法律风险是什么？有何对策？

A：对于开发者而言，“城中村”重建改造项目融资的可能存在的风险：

收入风险。项目完成后，该物业是否是建的开发计划进入市场或认购，可能形成的收入风险的项目，因此，该项目的预可行性研究分析，合理的营销策划就显得尤为重要。
2，完工风险。完工风险存在于项目建设阶段和调试阶段，其中包括项目预算和完成时间，达到了设计的技术经济指标。一般情况下，开发人员可以使用下面的方法，以减少完工风险：

（1）建设工程施工合同签订一个固定的价格。当然，承包人未绑定到接受固定价格合同安排经常寻求机会成本增加，并有机会写的建设工程施工合同，让人们通过的计划安排降低施工合同完工风险的虚线鉴于此，在履约过程中的成本控制，开发人员应该做好
（2）采购工程商业保险和财产损失（尤其是在建筑机械和设备）的项目公司，项目公司根据保险单得到一些索赔金，以及修复受损的设施和设备，尽快恢复建设项目。

（3）控制建设资金使用预算专款专用。

3，法律风险融资过程中，采取合理的合同安排，以保证设置，税务规划，法律风险可以降低到在一定程度上。

例如，根据法律规定，开发商是无法支付承包商安排工程时，承包商应有权行使工程价款优先受偿权的规定，按照合同法286在这种情况下，通过事先安排的合同，明确双方的权利和义务，同时也可以减少法律风险

Ⅶ 城中村改造项目如何运行

城中村”重建改造的融资方式有哪些？

答：“城中村”重建改造主要有以下几种融资方式：

1、项目开发贷款。此种贷款审批时间较长，且受到金融机构对项目进展的严密监控，例如对资金的使用和销售资金的回笼的控制。

2、流动资金贷款。特点是贷款期限短，审批时间短、周转性强、融资成本较低。

3、民间借贷。由于司法实践中企业借款一般作为无效合同认定，因此，企业间借款必须通过金融机构以委托贷款方式进行。故在实务中存在大量私企、民营企业向个人借款，这种方式利率偏高，且操作不当有非法集资之嫌。

4、工程带资承包建设。指建设单位未全额支付工程款，由建筑企业垫款进行施工。此情形在现实中大量存在，实际上也成为间接融资的一种方式。

5、集资款。例如村民自行改造模式中，村民自行集资进行城中村重建改造。

6、增发股票及发行债券。上市公司可考虑资本市场融资，增发股票及发行债券，另外，吸引投资基金也成为今年来兴起的融资方式。

“城中村”重建改造安置模式对融资有何影响？

答：目前，昆明城中村重建改造处于探索阶段，不同的安置模式决定了不同的建设主体和融资主体，从而影响了融资模式的设置。就现在阶段看，主要有以下几种做法：

1、政府主导模式。由政府主导完成集体土地征收、国有土地收回，并负责统一拆迁，村组织负责建设村民安置用房，以成本价提供给村民。这种模式特点是需使用政府资金，若大面积推广会出现政府资金及人力资源短缺的问题。

2、合作开发模式。村集体主要通过与房产商合作，房产商支付拆迁费用，对被拆迁人给予货币补偿或 回迁安置，在项目建成后，村集体享有一定的房地产开发收益分成。这种模式特点是以房换房，眼前利益明显，村组织不必投入资金，项目所需资金由房产商负责，房产商在拆迁、获得土地使用权以及开发建设的各个阶段均有商业风险。

3、自建公助模式。村组织在统一规划、设计、报批、管理的基础上，实行村民以幢为单位的联建联管（或由村委会牵头进行较大规模的建设），建设费用和质量由村组织负责，村组织统一进行小区配套设施建设（也可请监理单位、村民质量监督组进行双重监督）。这种模式特点是有利于调动各方面工作积极性，实现分工协作，减轻政府建设资金压力和拆迁阻力。资金由村民自筹，来源较广。

除以上几种模式外，在城中村重建改造中，根据建设模式的不同，还可采用代建模式、回购模式、BT模式等，对融资方式的选择多种多样，各有不同。

对于开发商而言，”城中村“重建改造项目融资的主要法律风险是什么？有何对策？

答：对于开发商而言，“城中村”重建改造项目融资可能发生的风险主要有：

1、收入风险。项目完成后，开发商所建的房产能否按计划进入市场销售或被认购，可能形成项目收入的风险。因此，项目前期的可行性分析、合理的销售策划尤为重要。

2、完工风险。完工风险存在于项目建设阶段和试运行阶段，它覆盖了项目预算、按时完工、达到设计的技术经济指标等。一般，开发商可采用下述办法来降低完工风险：

（1）签订固定价格的建设工程施工合同。当然承包商也不必然接受固定价格合同安排，往往会寻求费用增加的机会，并将该机会写入建设工程施工合同，使得发包人通过建设合同安排降低完工风险的计划部分落空。有鉴于此，开发商应当做好履约过程中的造价控制工作。

（2）购买工程商业保险。在项目公司财产受到损害后（尤其是施工所需的机器、设备），项目公司可以根据保单获得一定理赔金，以及时修复受损的设施及设备，使工程尽快恢复施工。

（3）控制建设资金的使用。应当精打细算，专款专用。

3、法律风险。融资过程中，采取合理的合同安排、担保设置、税收策划等，可以在一定程度上降低法律风险。

例如，根据法律规定，当开发商无法按期支付承包商的工程款时，承包商有权依《合同法》第286条的规定行使工程价款优先受偿权。在此情况下，通过合同安排，事先明确双方的权利义务，也可降低法律风险

Ⅷ 中国城乡建设投融资工作委员会是什么单位

在党中央，国务院的指导原则下，全面建设小康社会，在全面建设小康社会的指导原则下，中国重点城镇和城市将积极，有效，有力地推进全面建设小康社会的关键时期。建设社会主义新农村，整合多方资源，2008年在北京正式成立了专门从事中国重点城镇建设和发展的国家机构

在政府各部委的联合协调下，党和国家的新型城镇化和城市建设将成为重点工作，全面服务于中国城市经济发展和企业事业单位参与城镇化和城市建设。

重点发展以新型城镇化和城市建设为核心战略，农业创新，扶贫，精准扶贫，文化，教育，养老，医疗等行业的智慧城市，打造新型的全国城镇化和城市多元化，多行业，多维该系统提供全面的服务。

(8)城中村融资扩展阅读：

工作内容

中国重点城市建设投资指导委员会的工作是全面推进“1887工程”。（建设部，国家发展和改革委员会，民政部，国土资源部，农业部和科技部六部委在全国范围内共同评选了1887年。该镇将进行小康示范建设（简称“1887工程”）。

按照重点城市建设的总体要求，从中国重点城市的理论研究，模式探索，经验推广，提供重点项目投资，融资咨询和指导，到发展“农业现代化，农村城镇化，农民发展”。具有中国特色的“公民化”。发展路径将促进中国特色重点镇的建设。

中国重点城镇的建设是一种基于城乡一体化理念的新发展战略，旨在解决“三农”问题。这是有关改革，改革，开放和逐步转变的首要问题。农业蓬勃发展，工业蓬勃发展；农民富裕，国家富裕；农村地区稳定，世界稳定。