万科项目投资

A. 关于万科的投资分析

1：说出目前全国或世界范围内房地产的一些基本面及政策面的情况

今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。\
但是地震的巨大负面影响将使部分购房者暂缓入市，从而使原本低迷的市场更加下滑，全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍会加强调控，特别是对于投资住房等行为国家加大泡沫防控力度，但是宏观政策有利于房地产长期发展。

2：未来房地产的趋势
整体趋稳，受地震影响会小幅下滑，但由于市场需求旺盛，如果国家不出台有效措施解决群众住房问题，即使短期下滑，长期仍呈现价格上涨趋势。

3：万科以及一些大型房产集团的竞争能力分析（包括利润，运营能力等等越详细越好）
整体竞争能力居于同行业前列。
A、业绩增长符合预期
公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面摊薄每股收益0.70 元）基本符合我们预期的0.71 元。
B、2007年业绩回顾
2007 年公司完成新开工面积776.7 万平方米，竣工面积445.3 万平方米，分别比2006 年增长55.2%和36.0%；销售面积613.7 万平方米，销售金额523.6 亿元，分别比2006 年增长90.1%1 和146.6%。占全国住宅市场的份额达到2.07%。2007 年，公司结算面积393.7 万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8
亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3 亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。
2007 年公司已售未结算金额为238.1 亿元，这些项目大多数将在2008 年竣工，为2008 年业绩增长奠定良好基础。
C、适度项目储备，保障持续经营和增长
2007 年公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增项目中41%是通过收购公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司规划中项目权益建筑面积为1821 万平方米，能够保障未来两年快速发展所需。
F、2008 年计划竣工面积仍将快速增长，而计划新开工面积增速放缓
公司计划2008 年竣工面积689 万平方米，与2007 年实际竣工面积相比增长55％，仍将保持快速增长，这将是2008 年业绩的良好保障；计划2008 年新开工面积848 万平方米，与2007 年实际新开工面积相比增长9％，增速明显放缓。
我们认为，公司计划2008 年新开工面积仅以9％小幅增长的主要原因是2008 年实行从紧的货币政策，房地产开发贷款受到限制。
若2008 年实际新开工面积增速明显放缓，将会对2009 年业绩增长产生一定影响。另一方面，公司减缓新的项目的投资进度，可以更有利的利用公司优势进行行业整合，低成本获取更多优质资源。

4：介绍万科A股的投资前景。。。（越详细越好）
考虑到房地产市场的调整以及公司2008年计划新开工面积低于我们预期，我们调低前期对公司2008～2009年的业绩预测，但是考虑到地震该类产业的推动作用，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

B. 万科的在美项目

2013年2月19日，有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司（Tishman Speyer Properties）宣布，其已与中国龙头房企万科成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块（201 Folsom Street）的高层豪华住宅公寓项目。该项目是万科在北美市场的首次投资，由铁狮门负责管理。该消息人士并称，万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。万科仍须得到中国政府批准，才能将资金汇至海外，完成这笔交易。
2013年4月13日，中国房地产开发公司万科的创始人、董事会主席王石在哈佛大学举行的哈佛中国论坛接受采访时表示，在经历金融海啸之后，美国市场正在渐渐回暖，现在正是投资美国市场的最好时机。

C. 首开万科城市之光这个项目的投资发展有哪些

首开万科城市之光这个楼盘地处通州区，项目由万科操盘打造，保证品质的同时，并受通州整体区域政策、经济、文化带动，未来发展不可限量。从投资角度能为项目带来巨大收益的有以下几点：

1、项目受通州整体城市发展影响未来随着通州整体建设有着不可估量的发展前景。

2、项目北部8公里左右是世界最大环球影城（斥资500亿打造），未来会带动周边旅游业发展。

3、城市之光项目受通州环渤海高端总部基地辐射影响有大量人口居住需求，会带动房价走势。

4、项目周边未来会开通17号地铁线（今年已落成，明年开通），在环渤海高端总部基地还会经建立京津高铁站点。

综上所述，项目从升值回报率和租房回报率都有大幅的提升空间，为整体项目带来不可估量的未来前景。

D. 万科除了房地产还有什么方面的投资

2000年以来万科坚持专业化道路，所以其他业务逐渐都转让出去了。目前只剩下房地产业务。今年以来进入商业地产领域，所以会成立一些酒店和商业管理公司操作。

E. 恒大在万科投资上真的亏了70亿吗

恒大在万科投资上确实亏了70.7亿元 ！这是根据其持股成本与出让价格计算出来的。
恒大持有万科股票 15.53亿股，持股成本362.73亿元，折 每股 23.4 元；如今以每股18.80 出让予深铁，总共是 292亿元，所以亏损了70.7亿元！
不过，虽然恒大70.7亿元的账面亏损远远超过恒大每年50亿元的营业收入，然而恒大着眼的或许并不止于此。早在2016年9月12日，恒大便将公司注册地迁往深圳，这也被外界纷纷解读为恒大在为借壳回归A股做准备。不仅是公司注册地的改变，恒大背后的股权也有深圳投资的影子——深圳投资控股有限公司的第一大股东深业集团旗下的子公司，参与了恒大第二轮增资，占股2%。且就在转让万科股权之前的6月1日，恒大以54.25亿元获得了深圳市国资委旗下深圳投资控股有限公司挂牌出让的4个项目，其中三水地产、三水投资及三水酒店现时共同拥有位于佛山市三水区的项目，项目地块规划为低密度居住用地及商服用地。
无论是甚嚣尘上的恒大以退出万科股权之争换取“深深房A”的壳资源，还是恒大看中了深圳长期发展中的大量潜在地块的前景，与深圳政府签订了桌底协议，亦或是单纯地想拉近与地方政府的关系，以换取恒大在未来房地产开发中的政商合作，恒大此番壮士断腕都是一个多赢的局面。

F. 万科集团，绿地集团还有恒大地产最近两年在东北投资了哪些地产项目 求能人帮助 谢谢

万科的，我只知道辽宁这块的。近两年的楼盘。沈阳：万科柏翠园，高端住宅；内22000元/m2，万科金域容蓝湾，13000元/m2；万科明天广场、中铁万科香湖盛景、万科朗润园、万科蓝山、万科鹿特丹、这些都8000左右的。万科春和里，15000元/m2地理位置比较好，还有万科惠斯勒小镇，个人比较喜欢的，但离市里很远，在棋盘山别墅区。大连、鞍山也有万科的，具体就不太清楚。
绿地在辽宁的楼盘不是很多，绿地老街坊，在郊区了；绿地国宾府，在棋盘山别墅区。
恒大的，恒大的楼盘几乎长得都一样，主要就是恒大绿洲，恒大名都，恒大华府，恒大翡翠华庭、恒大雅苑，恒大江湾。

G. 000002万科A投资价值分析

一、基本面分析：
万科企业股份有限公司（股票代码：000002），上世纪90年代初上市，属第一批上市公司，公司主营房地产开发、物业管理、投资咨询等项目。因人民币升值关系，作为地产蓝筹股的万科得到了市场资金的热烈追捧，不到一年的时间，其股价已翻越6倍，其走势表现十分坚挺。预计未来公司业绩3年将能保持30%以上的增长，公司2006、2007年EPS分别为0.51元和0.68元。公司在20多个城市的区域布局，能有力降低区域市场波动风险；而卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”中占尽先机。
研究结果表明，未来十年全国城镇人口人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，合计每年需求5.35亿平方米，对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量，未来需求旺盛。行业调控的持续深入，为公司提供了绝佳的扩张机遇。公司加大资源整合力度、加快项目储备工作。公司本年度通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目38个，总占地面积约789.2万平方米，规划建筑面积971.2万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积776.8万平方米。此外，14个新增项目正在办理有关转让手续，占地面积合计174.1万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计276.7万平方米。公司今年4月实现销售面积34.6万平方米，销售金额24.9亿元。公司最新公告称5月份公司实现销售面积61.7万平方米，销售金额47.1亿元，5月销售面积及收入均较上月大幅增长。
2007 年公司将进一步增加1000 万平方米左右的项目资源。预计公司近3 年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%，近 3 年EPS 的复合增长率达41%，预计公司07、08 每股收益分别为0.76、0.99 元。在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。
业务构成及毛利率：

公司主营收入及成本：

（注：主营业务收入、主营业务成本单位为万元）
利润构成：

通过上面数张图表，我们可以清楚的看到万科公司的财务数据，其毛利率主要来自房地产开发和销售，这给公司的业绩有了一个很大的支撑作用，因为人民币升值是长期的过程，这将带动公司的业绩长期向好。

二、技术分析：
长期走势（2006年8月11日~2007年6月15日）：

万科A 同期上证指数
该股走势良好，始终在上升通道内震荡上升。
万科长期涨幅5倍，而同期大盘只涨了1倍多

中期走势（2006年12月20日～2007年6月15日）：

万科A
突破三角形整理后，该股打开向上空间。
中期调整与大盘基本一致。

同期上证指数

短期走势（2007年5月8日～2007年6月15日）：

万科A 同期上证指数
5.30因消息面利空大盘下挫，而万科逆势收阳，近日反弹又创新高，可谓王者风范，14、15号是创新高后的整理走势，有望再创新高！

H. 请问首开万科城市之光有哪些投资价值

在通州可以考虑用作投资的地方有两块，第一就是运河核心区，一般炒房的人买这块的比较多，因为处在五河交汇的地方，也是十三五规划中的一核五区中的核心商务区，但是这个地方的局势相对来说比较明朗，大家都知道这个地方未来有发展前景，所以价格已经处在高位，项目均价5万以上，并且每个项目的竞品都非常多（世界侨商中心、华业新北京中心、保利大都会、中根绿地悦公寓，）买这个地方的房子等到2020年左右肯定能涨，但是价格上涨的空间也有限，前期投入成本较高，从时间维度上看，回报率也不高。

另外一个区域是亦庄次渠板块——台湖（交通枢纽地）——属于一核五区中的一区（环渤海总部基地）规划中将来迁到这个区域内的企业非常多，都是一些世界500强的企业独栋，另外此板块西部是亦庄文化产业园（例如：京东的总部、、奔驰等等就在亦庄线经海路地铁站在加上周边竞品产品几乎没有，所以将来这个区域内的项目考虑出租或者转手不会很难。

交通规划：
现有的地铁站是亦庄线的最后一站——亦庄火车站（本身即是高铁站又是地铁站，16年底通车）规划中有两条线，一条是S6号线，连接顺义的第一机场、和大兴区在建的首都第二国际机场，与八通线在九棵树地铁站换乘，另外一条线是17号线，也是目前换乘最多的一条线，在十里河、广渠门、永安里、东大桥、太阳宫、望京西可换乘，并且由三条地铁线串联起来的区域都能带来十分巨大的人口流量（目前有三条地铁线的位置是东直门、西直门、国贸）都是非常繁华的地段，另外还有三大高速：京津、京哈、京沪高速。

开发商：
万科、泰禾、华润、首开、北京城建等等排名靠前的大开发商聚集拿地，都是在这个区域规划了项目。业态多样（别墅，写字楼，住宅）同时也就保证了配套的规划，例如：医疗用地，商业用地等等，全北京区域来看，知名开发商的聚集地就那么几个(门头沟新城，大兴义和庄，通州台湖）其中就有这个区域，暂处于价格洼地而且大多数人还持有观望的态度。

项目投资价值

1、首开、万科联合拿地，大体量，业态多样，“造城”的规模。

2、万科的物业，项目作为二手房入市的时候，顶尖的物业能保障项目本身的折旧率低所以具备了较强的同业态竞争力。

3、同区域内，缺乏同品质、同业态项目，稀缺性较强。

4、项目东北方向2公里，16年新出地王，地价3.8万，2年后入市价格问鼎8万，对于此区域房价推动是巨大的利好消息。

I. 万科企业新增投资公司，万科企业未来的发展前景如何

在房地产行业万科的品牌影响力一直是最强的，虽然销售额这几年有所下降，但品牌影响力并未受到影响。媒体报道，日前万科集团新增加了一家投资公司，未来万科可能在新兴行业有更多的投资。其实这几年，万科颇为低调，作为最早宣布转型的企业，万科曾经表示，自己不再是一家房地产企业，已经变成了一家生活服务企业，未来万科给自己的定位是一家服务型企业。其实这些年，宣布要转型的房企不在少数。