恒大宣布去杠杆

A. 对于恒大终止与深深房的重组计划一事，你抱有什么观点

我认为，重组计划的终止对恒大和深深房双方来说，某种程度上也是一个比较好的结果。

首先对于恒大而言，放弃对重组的幻想，安心解决好自身的债务问题。4年前重组计划发布时，恒大从房地产新贵做到了中国地产头把交椅，虽然在香港市场上市，但不忘争取A股市场。彼时的恒大风光无两，市场普遍对这次重组寄予了厚望。可是，随着国内房价炒作导致房价高企，国家的房地产调控政策开始趋严，重组计划因而被搁置了。如今“房住不炒”的理念成为政策主流，加上对房地产企业的提出的“三道红线”等去杠杆要求，基本宣告恒大谋求借壳上市的幻想是不可能的。

深深房发布重组终止公告，深深房的股东们奔走相告。11月9日深深房复牌当天，股价一开盘就大涨，收盘前已经涨停。可以说深深房卸下了背负4年之久的包袱，重新起航。

B. 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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C. 强劲股权激励计划加持 恒大接下来要怎么飞

根据你的提问，经邦咨询在此给出以下回答：
9月15日，中国恒大发布公告称，将在10月3日举行股东特别大会，届时将表决新增总股本10%期权额度的决议案。
早在2009年，中国恒大登陆香港上市时，便推出期权激励计划，期权红包占当时已发行股本的10%。2010年和2014年又进行了第二次和第三次股权激励，分别授予135和101名高管，两次合计授出购股期权12.43亿股，行权价分别是2.40港元和3.05港元。
截至目前该额度仅余下1.96%。为了进一步激励管理团队推动公司发展，因此，中国恒大决定新增期权额度至股本的10%。
恒大股价从年初的5.04港元震荡上行，截至9月15日收报26.75港元，涨幅高达453.83%%，总市值已3513亿港元，这意味着这次占总股本10%的期权红包目前价值351.3亿港元。
在一个多月前的半年业绩发布会上，恒大提出低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的“规模+效益型”战略转型。2017年上半年，恒大实现231亿元净利润，效益规模突显。
降低杠杆板块，2017年至今，恒大正大笔回购永续债——今年3月，恒大表示，全年将偿还三分之二永续债。4个月前的5月4日，恒大已赎回561.8亿元，而2016年永续债规模达1129.44亿元，彼时已经收回50%，杠杆率大幅下滑。而现在，恒大已经回购了全部永续债，比许家印的回购计划更快！

恒大得以降低杠杆率的核心因素，是诸多战略投资者对恒大的看多和入股。迄今为止，恒大已先后两轮引入战投700亿元，占恒大地产扩大后股本的26.1%。

去年年底，恒大地产引入中信聚恒投资、广田投资、山东高速等第一批投资人，增资规模300亿元。今年6月，恒大公布苏州工业园睿灿投资、宁波鸿达投资等第二轮战略投资人。

据恒大总裁夏海钧表示，现在恒大还在酝酿第三轮战投，资金规模在300-500亿间。此次融资恒大地产估值更高。

除了引进战投，为降低负债率，恒大还计划未来三年实施土地储备负增长——土地储备每年下降5%-10%，平均每年减少1000到2000万平米土地储备；此外，恒大表示将进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

随着恒大转型初见成效，其回A也渐渐登上日程。标普企业评级董事黄馨慧表示，内地楼价上升以及销售强劲，仍会支持内地开商有更高的毛利率及健康的盈利增长。长期来看，深耕传统地产行业并积极拓展新领域的恒大仍具发展前景。
以上就是经邦咨询根据你的提问给出的回答，希望对你有所帮助。经邦咨询，17年专注于股改一件事。

D. 许家印：一定要把负债降下来，如今的许家印负债到底多少

恒大在19年的业绩发布会上表示，恒大最新的战略规划是增加营收，然后控制拿地规模、降低负债。那恒大它实际的一个负债情况是如何呢？据数据显示恒大目前的一个资产负债率的话是高达70%多，而它的一个净负债率的话是高达150%多。所谓的资产负债率其实指的是企业的一个负债除以它的一个资产，我们知道资产一般是由所有者权益和负债作构成的。高达70%多的资产负债率说明我们的一个所有者权益相对来说是比较小的。企业的一个财务杠杆相对来说是非常大，财务风险也很大。

但是近来房地产企业频频受到政策调控，房企的融资渠道也相对来说比较受限，很多房地产企业都是通过二级市场发行企业债。如果说到期不能偿还本金或者找不到新融资渠道，会引发挤兑效应。这对企业的经营带来了不确定性。所以根据当前的经济形势，恒大选择减少负债实现瘦身，稳定经营。

E. 什么是恒大概念

2016年8月4日，万科A以巨量封住涨停板，中国恒大则是这背后最大的推手。收盘后，中国恒大发布公告称，中国恒大增持万科A股票比例达4.68%，耗资大约91.1亿元。
在中国恒大开启大买万科的同时，A股市场的一大批“恒大概念股”齐齐迎来大涨，短期有望持续获得资本市场的关注。

F. 恒大回归A股市场的回归怎么理解难道恒大曾经失败过

恒大目前在香港上市，回归指的是回归A股上市

G. 恒大先全国“七折”卖房，后“0元购”商铺，许家印为何这么缺钱

“折扣促销”一直是恒大最独特的“标签”。为了显示出抢占房地产市场的决心，恒大集团董事会主席徐家印于9月6日晚上亲自主持了集团营销会议，并宣布从9月7日至10月8日，恒大全国楼盘全线7折。许家印终于放大招了，恒大“全国七折卖房”，传递什么信号？

华创证券认为，计息债务的减少取决于房地产公司自身现金流的改善，因此偿债规模可以超过新的规模。但是对于长期依赖杠杆的房地产公司而言，短期内解决债务更加困难。因此，在现阶段，房地产公司可能更倾向于债务的库存管理。对于恒大而言，在内部寻求新的动力并大力追求具有高客户回报率的增长道路，因为其核心战略是高回报模式。

H. 恒大终止与深深房的重组计划，终止的原因是什么

据报道，11月8日晚间，中国恒大发布公告宣布了关于终止与A股公司深深房的重组计划，这让停牌前持有深深房股票的投资者而言或许有点失望了，毕竟苦苦等待4年，对这两家公司的重组计划成功一直翘首以盼，最终却化为泡影。对于恒大与深深房的重组失败，其实跟如今监管层对于坚持“房住不炒”的政策有一定关系，在房地产企业融资方面也是层层严格把关。恒大今年以来也在不断自我革新，负债率降低可观，把发展规模控制良好，再加上近期销售业绩也算不错，回笼了不少资金，在一定层面上很好地缓解资金流压力，也偿还了不少债务，减负效果还算不错。恒大也在进行分拆其他业务上市计划，增加资产价值，提升融资能力，恒大近段时间可谓是逐渐摆脱高负债压力，开始走向稳健发展。