租金收益权质押的风险

⑴ 抵押房产的房租该给谁

抵押人尽管将房屋抵押了，但其还是对抵押物享有所有权，所以对其孳息（租金）自然享有收益权。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保

⑵ 你好，租金收益权质押在哪个部门办手续啊

这个一般没有政府部门会给办理，对方认可的话双方签订质押合同也是可以的

⑶ 房产产租金收益权能否进行质押回购融资

理论上可以，实际操作上很难行得通。资金出借人不是傻子，会评估风险的。

⑷ 融资租赁资产证券化存在哪些风险

一、基础资产真实性风险
对于融资租赁资产证券化业务的投资者来说，投资资金安全的最根本保障就是融资租赁公司能够准时且足额的收回租金。影响融资租赁公司回收应收融资租赁款的因素有很多，比如融资租赁公司的信用、经营状况或者管理能力等。但是，能够保证融资租赁资产证券化业务准时且足额收回租金的最大前提，则是融资租赁项目的真实性。
2015年末，e租宝事件的发酵，对整个行业造成了非常严重的负面影响，影响了整个融资租赁业的健康发展。从2014年7月“e租宝”上线至2015年12月被查封，“钰诚系”相关犯罪嫌疑人以高额利息为诱饵，虚构融资租赁项目，持续采用借新还旧、自我担保等方式大量非法吸收公众资金，累计交易发生额达700多亿元。“e租宝”采用假项目、假三方、假担保的三部障眼法制造了一个庞大的庞氏骗局。其对外宣称的经营模式是先由钰诚集团下属的融资租赁公司与项目公司签订协议，然后在“e租宝”平台上以债权转让的形式发标融资；融到资金后，项目公司向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司收到租金后再向投资人支付收益和本金。在正常情况下，融资租赁公司赚取项目利差，而平台赚取中介费。
然而，“e租宝”通过收购企业或是注册空壳公司等方式在“e租宝”平台上虚构项目。在当时警方已查证的207家承租公司中，只有1家与钰诚租赁有真实的业务联系。不仅如此，钰诚集团还直接控制了3家担保公司和一家保理公司，为“e租宝”的项目担保。融资租赁公司引入有关联关系的担保机构，使得担保起到的实际效力大大降低，当项目出现实际风险时，债权人的资金回收面临较大风险。
因此，只有当融资租赁项目是真实存在时，承租人与融资租赁公司签署了合同后，承租人才有法律义务支付租金，融资租赁资产证券化的投资者本息安全才能有真正的保障。
二、基础资产可能面临重复抵押融资的风险
运营不规范的融资租赁公司运用资产证券化业务进行融资时，还有可能给投资者带来另一种危害投资者资金安全的行为，即用同一笔融资租赁资产进行重复融资。例如，一些已经转让给银行或是其他金融机构进行融资的应收租金，在未解除抵质押的情况下，转让给SPV作为融资租赁资产证券化产品的基础资产时，即会出现上述问题。这种风险一般相对较小，因为在承办此类业务时，律师会对入池基础资产是否处于抵质押状态进行核查。但是如果涉及到循环结构的产品，此类风险将会加大，因为律师可能不会逐笔进行核实，而是基于报备时的资产入池标准进行一些形式审查。这种情况下，此类的风险控制将主要依赖于计划管理人是否能够依据谨慎性原则筛选新的合规基础资产。另一种风险在于，已经作为融资租赁资产证券化底层基础资产的融资租赁款被重复抵押做其他的融资。
重复融资的最大危害在于，资产本身的价值无法覆盖融资金额，甚至大大低于融资金额。如果出现风险，处置资产获得的收入无法覆盖融资金额，投资人的本息就会受到危害。目前中国人民银行征信中心下设了专门的动产融资登记服务机构“中登网”，正规的金融机构在进行应收账款转让的时候，都会在中登网进行登记。登记的目的有两个，第一是证明资产的真实性，第二是防止同一份应收账款被重复融资。
谨慎的计划管理人在承做融资租赁资产证券化业务时，会上中登网查询应收租金是否已经转让给了其他金融机构或互联网金融平台。如果不存在此状况，计划管理人与融资租赁公司决定承做资产证券化业务后，也会主动在中登网进行资产转让登记，避免融资租赁公司后续再使用同一笔融资租赁资产进行重复融资。但是在实际业务操作中，目前大部分承做资产证券化的融资租赁基础资产较为分散，笔数较多，无法实现逐笔进行登记，只有在权利完善事件中约定，在出现某些风险事件时才会去补充登记，这就存在一定的风险漏洞。
三、将融资租赁不动产收益权作为基础资产的风险
虽然在实践中融资租赁的租赁物范围很广，但是我国法律文件中还没有对租赁物范围的规定，只有《外商投资租赁业管理办法》（以下简称“《管理办法》”）列举了租赁资产范围，均为动产（含动产所附带的无形资产），没有列及不动产。外资融资租赁公司是否能以不动产作为租赁物进行融资租赁交易存在争议，一种认为《管理办法》不是法律，不应该成为影响合同效力的因素，另一种认为外商投资企业是特殊企业，需要依法批准才可以设立，因此其经营需要在批准范围之内。
如果法院认定不动产不适合作为租赁物，那往往会认定已经成立的交易为借贷关系，就要适用借贷的法律关系，为融资租赁而做的安排在借贷关系中可能就不被保护，这是融资租赁公司承做不动产业务所面临的风险之一。
与此同时，外资融资租赁公司及内资融资租赁公司运用“不动产收益权”作为资产证券化的基础资产也存在法律瑕疵。在实践中，譬如以高速公路、大桥、大坝等不动产作为基础资产发行融资租赁资产证券化产品，该类融资租赁物只能采取售后回租的方式进行。某单以发电站大坝不动产为基础资产的融资租赁资产证券化项目上报后并未通过交易所的审核，可见监管机构对该类基础资产也并不是很认可。不动产融资租赁并不适宜作为资产证券化的基础资产的主要原因如下。
1、“不动产收益权”不是物权，也不是债权，其不能纳入民法现有权利体系，并不构成一种权利，也无法清晰界定其范围和边界，所以不具备基础资产应具备特定化特性。
2、“不动产收益权”作为资产证券化的专项计划资产（基础资产）无法独立于原始权益人的固有资产（不动产），脱离了对该项不动产本身权利的享有(或所有权，或用益物权、或租赁权)。该“不动产收益权”本身并不能产生收益或现金流，比如把一个水电发电站分割成大坝、发电机组等不同的租赁物，如果分别以大坝、发电机组等作为租赁物承做不同的资产证券化产品，那么这些单独的租赁物是无法变卖，无法处置，无法对融资租赁应收账款提供任何担保，所以就不符合融资租赁资产证券化通过处置抵质押物回收资金的要求。
3、“不动产收益权”不属于动产，无法以物权法上的转移占有来实现向专项计划的权利转移；“不动产收益权”也不属于不动产，从而也无法以物权法上的登记（即将该权利变更登记于专项计划名下）来实现向专项计划的转移。比如高速公路、水坝等作为租赁物，对于此类型的基础资产真正有价值的是相应的土地，但是相应的土地无法随不动产收益权转让给SPV。
4、“不动产收益权”也难以作为买卖合同标的及信托财产，因为从法律上讲，买卖合同的订立及履行、信托合同的订立及信托财产由委托人向受托人交付都是法律行为，而法律行为的生效要件之一是标的须可能、确定、妥当。由于“不动产收益权”难以特定化，也难以实现转移及交付，因此其本身难以作为买卖合同标的及信托财产，所以即使“不动产收益权”套用信托模式也不适合作为融资租赁资产证券化的基础资产。
目前，承做不动产融资租赁业务的融资租赁公司想通过资产证券化业务进行融资的动力很足，但是“不动产收益权”并不适合作为融资租赁资产证券化的基础资产，不动产融资租赁业务并不是严格意义上的融资租赁，更像是信贷业务，主要面临的风险是信用风险，所以需要考虑运用其他的增信措施来规避相关风险。如果融资租赁公司只是为了融资，应该考虑其他的融资渠道，并不一定非要应用资产证券化进行融资。
四、通道类资产证券化业务面临融资租赁公司的经营风险
以融资租赁公司为通道，以银行为委托方为例，一般采用的方式即无追索权保理的方式，即银行向融资租赁公司推荐融资客户，融资租赁公司和融资客户签订融资租赁合同，随即将应收账款向银行进行保理，银行提供资金以促成整个交易。在这样的通道业务中，银行负责资金来源和资产安全。
然而唯一的不同就是融资租赁公司的融资租赁项目不具有独立性，虽然融资租赁公司的应收账款已经卖断给银行，但租赁物的所有权仍然属于融资租赁公司，一旦融资租赁公司自身经营不善，那么这部分租赁物也将被当成融资租赁公司的资产遭受查封，导致承租人（银行的客户）无法正常经营，银行只能被迫卷入融资租赁公司的纠纷当中，债权安全收回面临很大的由于融资租赁公司本身引起的风险。此外，作为通道类业务，由于融资租赁行业竞争较为激烈，通道费用较低，虽然租赁公司对通道类业务形成的资产不承担风险，但一旦发生违约情况，一般情况下，会由资金委托方主导后续催收等工作，同时不良资产将会计入租赁公司的统计数据，因此，租赁公司在风险管控上并没有主导权。
五、股东背景较弱的风险
根据《管理规定》，融资租赁公司在专项计划存续期间，应当维持正常的生产经营活动或者提供合理的支持，为基础资产产生预期现金流提供必要的保障。
融资租赁资产证券化项目的原始权益人及资产服务机构一般都为融资租赁公司本身，而且大部分融资租赁公司都承担着对融资租赁资产证券化项目提供差额补足的承诺，或是提供不合格资产的替换或是回购承诺。从业人员的专业能力及风控能力对于其业务经营的稳健性及持续性至关重要，融资租赁公司不但承担着融资租赁基础资产存续期间的贷后服务职责，而且承担着融资租赁基础资产的损失回收服务职责，提供这些专业化的质量是否能够满足专项计划的要求关系着预期现金流产生的额度及稳定性。
融资租赁业务在我国兴起的时间还不长，众多的融资租赁公司的成立时间也较短，融资租赁行业经营数据严重缺乏，这都给预测基础资产的损失率和回收率带来一定的困难，尤其是成立时间不长的中小型融资租赁公司，其经营的稳定性及持续性对于基础资产产生现金流的可靠性影响性非常大，较强股东背景的中小型融资租赁公司的经营稳定性更好，对于资产证券化的还本付息更有保障。
较为成熟的大型融资租赁公司已经占领了传统的优势行业。新成立的，尤其是小型融资租赁公司开展业务比较困难，只能去寻找新的有特色的业务去开拓市场，这时候股东的产业链客户就可以为融资租赁公司提供丰富的客户资源，推进其发展。较强的股东背景可以为融资租赁公司的经营提供业务支持、资金支持、合理的战略定位、较为严谨的风控措施，这些支持都为融资租赁资产证券化的还本付息提供了重要保障。
六、承租人退租风险
在专项计划存续期间，承租人退租将增加当期的基础资产现金流，但会减少基础资产未来的现金流入，有可能会导致专项计划在未来特定租金回收期间取得的现金流入低于预期现金流，对于固定摊还的优先级资产支持证券，以后各期本金和利息的偿付都有可能受到影响；对于过手摊还的优先级资产支持证券，当期的利息可能有影响。
七、设置循环购买结构可能会面临基础资产不足或质量恶化风险
部分融资租赁资产证券化项目设计了循环购买的交易结构，因后续被用于循环购买的基础资产规模于专项计划设立日还未最终形成，基础资产规模、期限匹配等方面都存在一定的不确定性，因此存在各循环购买日时点专项计划账户可用于循环购买资产余额大于融资租赁公司提供的可被用于循环购买的基础资产规模及期限未能完全匹配的可能，或是各循环购买日时点专项计划账户可用于循环购买资产质量次于初始入池资产质量，从而导致循环购买期内专项计划资产未能被充分利用于进行循环购买的风险，或是循环购买的基础资产质量恶化的风险。
八、基础资产行业集中度较高的风险
以真实租赁为主开展业务的融资租赁公司，一般会深耕一个或几个产业，并对产业链的上、下游客户进行开发从而提供产业链融资。相较银行等金融机构，融资租赁公司对自身开展业务的某一或某几个产业具有较高的专业性，但相对银行等金融机构发放的贷款，融资租赁公司形成的租赁资产行业集中度较高，行业分散性较差。尤其对于那些和经济周期密切相关的行业，一旦宏观经济进入下行周期，融资租赁资产证券化产品的逾期率将会明显增加，由逾期转为不良的概率也会明显增长。因此，入池基础资产租赁租金的行业集中度相对较高使融资租赁资产证券化产品面临较高的行业集中度风险。
九、单笔基础资产占比较高导致的集中度风险
虽然计划管理人和原始权益人在筛选基础资产时会尽可能地考虑到控制单笔租赁资产的未偿本金余额占比及不同行业租赁资产的比重等，但是部分融资租赁资产证券化产品的资产池中，基础资产笔数可能在10笔左右，每笔基础资产对应一个承租人，单笔基础资产占总资产比重可能会很高，该等租赁租金的回收情况将对资产池整体租金回收情况产生较大影响。一般该风险通过以下两种措施进行缓释：第一，由原始权益人或是原始权益人的母公司提供差额支付承诺；第二，通过大额压力测试等测算手段增加次级的比例。一般原始权益人会持有全部次级资产支持证券，最先承受资产池损失带来的风险，因此原始权益人有较强的尽职意愿全面管理资产池的风险。
十、债权人与债务人关联性较高可能导致集中性违约风险
融资租赁公司可以为自己的股东或是股东的相关企业提供融资租赁业务，该类业务属于关联交易，关联交易额度是受到限制的，一般来讲取决于监管机构和融资租赁公司自己的限制。融资租赁公司自己的限制一般以公司章程规定，关联交易不超过多少规模；商务部对管理的融资租赁公司有关联交易制度，但是没有限制具体规模。
部分融资租赁资产证券化项目的基础资产池中，承租人大部分为关联企业，为同一实际控制人，具有较高的相关性风险。原始权益人与基础资产的承租人也为同一控制人控制的企业，关联性较高，具有集中违约风险。
综上，融资租赁资产证券化评级中的风险关注点较多，以上仅对主要的风险关注点进行了梳理，并结合一定的案例进行了详细的分析。随着融资租赁资产证券化产品的不断创新，未来将通过更加丰富的案例对该类资产证券化的风险特殊性进行归纳总结。

⑸ 收益权质押与经营权质押如何办理，需要准备什么材料

1申报。办理人员领取抵押登记申请审批表，按规定填写并盖章
2、收件。公有房屋：抵押人营业执照、法人授权委托书、法人代表身份证、房屋所有权证书、国有土地使用证、抵押人同意抵押证明、借款合同、抵押合同；私有房屋：房屋所有权人身份证、房屋所有权证书、国有土地使用证、借款合同、抵押合同。
3、监证。抵押权人对估价结果进行确认，抵押双方当事人办理手续，审核人员复核无异议后予以监证。
登记部门：收益权质押到工商管理部门如合同见证科去办理租金收益权质押登记。如果不知道可以咨询当地管理部门。
经营权质押
1、质押合同采用书面形式，所担保的主债权存在，出质人具有担保资格，质押内容不违反法律法规强制性规定。
2、要具有证明出质人依法享有经营权或被赋予经营权，并享有对经营权进行处分的权利凭证。
3、要有公示的途径或手段。
登记部门：不同的经营权办理质押登记的部门是不一样的

⑹ 账户质押的几种以账户质押为操作模式的担保方式

业务实践中几种以账户质押为操作模式的担保方式：
(1)学费收入和医疗费收入质押
①以公益为目的的学校和医院等事业单位，其学杂费收入和医疗费收入，一般已列入预算收支计划，属于财政收入，任何单位和个人不得侵占和挪用。为确保贷款银行担保权益的实现，建议不将此类收入设置担保。
②利用非国家财政经费举办的学校和医院，其性质不属于事业单位，《担保法》也未对这种非公立的学校和医院的担保资格进行明确规定。
根据《民办教育促进法》的规定，民办学校对其财产享有法人财产权，我们认为可以接受民办学校的财产质押。具体到学费收入来讲，在民办学校资不抵债无法继续办学而终止的情况中，由于学校不能提供相应的教育服务，因此学杂费是首先要被清偿的，从而用学费收入作担保的银行债权存在担保落空的风险。
对于非公立医院，也可以根据具体悄况，仕防范担保落空的风险的条件下，接受其财产质押。
③学费收入和医疗费收入不属于不动产收益：目前我国法律认可的收费权是一种不动产收益权，这种收益权依附并取决于不动产的存在而存在：但是学费收入和医疗费收入并不是来自于不动产的收益，而是取决于学校、医院这个主体的存在和经营情况，因此学费收入和医疗费收入不属于一种不动产收益，也不构成我国法律认可的收费权。
(2)旅游景区收费收入质押
①旅游景区收费收入属于不动产收益，收费主体虽然可以对旅游景区进行收费，但有权收费并不等同于享有法律认可的收费权，因此旅游景区收费收入质押不能被称为收费权质押。
②目前旅游景区收费主体一般有事业单位和企业法人两类：如果收费主体是事业单位，其收费收入可能被纳入当地财政预算计划，属于财政收入，为保证贷款银行担保权益的落实，建议不将此类收费收入设置担保：如果收费主体是企业法人，对收费收入享有独立的法人财产权，可以将收费收入进行质押。
③旅游景区收费收入质押一般也采取账户质押的操作方式，但是由于收费收入并不是由游客直接汇入银行账产，因此贷款银行应加强对收费账户的监管，
(3)市政公用行业不动产收益质押
①此处所讲不动产收益是指有关市政公用行业单位通过固定管网工程供水、供电、供热、供气而获得的收费收益。这种不动产收益与农村电网建设与改造工程电费收益有相似之处，区别在于前者仍是一种收益，不构成收费权；而后者是已被法律认可可以用于质押的一种收费权，并且有明确的设定质押程序。
②市政公用行业单位中，部分仍保留原来的事业甚至行政单位的性质，部分已经转变为企业法人，从建设部2002年—F发的《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》来看，这些单位企业化的趋势是明确的。实践中对于收费主体是事业单位的，建议不对此类收费收入设置担保；收费主体是企业法人的，可以将收费收入进行质押。
③市政公用行业不动产收益质押一般采取账尸质押的操作方式，应遵循设定账户质押时应注意的问题。
④排污费收费不能设定质押；根据《排污费征收使用管理条例》及《排污污费征收标准管理办法》的规定，排污费是一种行政事业性收费，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门向排污者收取。排污费的征收、使用必须严格实行“收支两条线”，征收的排污费一律上缴财政。为确保贷款银行担保权益的落实，对于这种行政事业性收费，不宜设定质押。
(4)不动产租赁收入质押
①租赁是出租人与承租人之间的一种合同关系，是财产权利人使用财产获职收益的一种方式：法律上并没有租赁权这个概念，出租人之所以有权将财产出租，是因为出租人享有该财产的所有权或使用权：这种出租的权利不能脱离出租人对财产的所有权或使用权而单独存在：如果出租人丧失了对财产的所有权或使用权，他也就丧失了使用财产获取收益的权利：假设借款人和贷款银行将租赁权设定质押，双方在质押合同中也明确规定出质人在质押期内不得转让租赁财产，但是如果出质人违反这一约定，其后果将极易导致银行担保权益的灭失，银行寻求救济的手段只能是追究出质人的违约责任，却无法再以质权人的地位去行使质权，违背了以租赁权质押作为贷款担保方式的初衷。
②所谓租赁权质押，实际是以出租人未来可能获得的租金收入作为还款保证，准确地说就是租赁收入质押，通过不动产租赁而获得的收入属于不动产的收益，目前我国司法实践只承认某些特定的不动产收益权可以用于质押，因此不动产租赁收入质押不构成不动产收益权质押。
③以不动产租赁收入质押可以采用账户质押的操作方式。

⑺ 什么叫土地出让收益权质押

一、什么是土地收益权
1、什么是收益权
根据通说，收益权是所有权的四项权能——占有、使用、收益、处分——中的一种，即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益的权利。
我们所讨论的土地收益权其实指的是国有土地使用权人因对其国有土地使用权的合法处置而取得相应经济收益的权利，确切地来说它应叫做国有土地使用权收益权。为了研究土地收益权质押的可行性，根据获取收益的途径不同，我们将土地收益权归为两类：处分收益权和经营使用收益权；前者指权利人以丧失国有土地使用权为对价获取相应收益的权利，后者指在不丧失国有土地使用权的情况下因对土地使用权的经营使用而获取相应收益的权利。具体到土地储备机构来说，处分收益权是指国有土地使用权的出让、置换、划拨或调拨等过程中处分人对其增加的利益依法享有的权利。经营使用收益权是指土地储备机构将在储土地出租或自己使用在储土地进行经营，在此过程中对在储土地的收益依法享有的权利。
二、土地收益权不能质押
1、什么是质押
《担保法》第六十三条规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”
《担保法》第八十一条规定：“权利质押除适用本节规定外，适用本章第一节的规定。”
从《担保法》的规定我们可以看出，所谓质押，其具有这样两个特征：一、权利人控制了质押物；二、权利人不能在控制质押物的同时就对质押物行使权利，该权利只有在债务到期不能清偿时才能行使。
2、土地收益权不能质押
（1）从理论上讲，土地收益权不能质押
①土地处分收益权不能质押
国有土地使用权处分收益是在权利人丧失对国有土地使用权的时候才能取得的收益，只有取得国有土地使用权处分权才有权获得该部分收益。这是因为在没有确定的继受者，无法以合同的形式约束继受者的情况下，继受者只会根据交易的原始形式，把对价给付处分权人。
所以，国有土地使用权处分收益权对贷款人来说属于不可控制的权利，此权利不符合法律规定的质押物的特征。
②土地经营使用收益权不能质押
以出租来看，租金的收取权属于既成的权利，贷款人可以直接获得该权利，以享受租金收益，谈不上质押；如贷款人对借款人收租权进行限制以待债务到期不能清偿时执行，就要收到土地出租期限的制约；如出租只是借款人对在储土地的一种可能的管理方式，则在没有确定出租地块前，更无法对收租权进行质押。
简单地说，已出租土地的租金收取权不适合质押，待出租土地的未来的收取租金权无法质押。
这里需要注意的是，租金的收取权质押，质押物是收取租金的权利而不是租金。另外，租金作为一种金钱形式，其本身是不可质押的。
以借款人自己使用来看，从法律和逻辑上讲更不存在质押的可能。
（2）从具体操作上来看，土地收益权不适合质押
①土地处分收益权不适合质押
在不能先期约束第三人的情况下，贷款人要想获得土地处分收益权质押担保则必须控制国有土地使用权的处分权，也就是说贷款人要掌握国有土地使用权的相关权利证书，但这样做的结果却是国有土地使用权的抵押或者说正好能达到国有土地使用权的抵押的结果。
也就是说，我们在操作上无法造成对国有土地使用权处分收益权质押的结果。
有的观点认为可以以政府批准或其他主管机关的某些形式来限制借款人对目标国有土地使用权的处分权，我们不怀疑政府甚或其他机关对国有土地使用权的权利，但以这种方式对其他交易双方的介入无疑于政府或其他机关行使了审判职责，并且事前达成审判结果。②土地经营使用收益权不适合质押
以收取租金权为例，贷款人如果直接享有该种收益权，那么这种方式并非抵押，而是用来抵充贷款，这无疑于要求借款人提前清偿债务。
根据我们的理解，勉强谈得上收租权质押的做法只能是，对已出租土地的收取租金的权利进行限制，在借款到期不能清偿时债权人得对该收租权进行处置。但从各地土地储备的实践来看，储备机构对在储土地的出租只是一种权宜之计，这就使对出租土地收租权质押丧失了可操作性。（3）从现有法律规定来看，土地收益权不能质押
①根据《担保法》的规定，土地收益权不能质押
《担保法》第七十五条规定：“下列权利可以质押：
（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（二）依法可以转让的股份、股票；
（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
（四）依法可以质押的其他权利。”
对于（四）中的其他权利是否可以包含土地收益权，我们的观点是否定的。理由有：
a、我们认为本款规定只是为立法和司法提供方便，并不是给当事人的约定留下空间；
b、质押权是一种物权，而我国实行物权法定的法律原则。所谓物权法定，是指物权的种类和各种物权的内容由法律统一规定，不允许由当事人的意思自由创设。
②已有收益权质押方面的规定不适用于土地收益权质押
已有的收益权质押方面的规定有公路收费权质押和电网建设与改造工程电费收益权质押两种形式。（根据我们的分析，这两种方式的所谓“质押”其实并非担保法意义上的质押。所谓“质押”者，本质上是就既成权利对债权设定的一种担保，设定质押的权利必须是确定存在的、切实可行的。但在这两种形式的“质押”设定时，工程尚处建设阶段，收费权或收益权还处在不确定状态，显然有悖于质押的本质特征。我们分析国务院及其他有权机关之所以规定这两种方式能够“质押”，其实应归于担保这一法律行为的本源意义，即以可能的方式保障贷款人债权的实现。这种建设项目的收费权质押，实质上是根据建设项目的特点，由借款人向贷款人提供的一种借款条件。）但我们认为这两个方面的收益权质押规定对土地收益权质押不具有参照性。以公路收费权为例：
《国务院关于收费公路项目贷款担保有关问题的批复》规定了高速公路收费权质押的内容。但高速公路收费权质押有两个特点：a、用来质押的收费权是在建借款项目的收益权；b、由于项目尚未完工，该质押权只是对该具体项目收费权的一种期待权；c、该收费权是一种经营使用收益权。
而对土地储备借款来说，a、其是一种滚动经营模式，整个在储土地的数量在发生着不确定的变化，不是一定数额的借款用在确定地块的土地上，土地使用权本身也是在不断进进出出；b、对于土地储备机构经营使用的土地来说，其收益权是既成的，确定的；c、对于待处分土地来说，其收益是一种处分收益，而非经营使用收益。
简单地说，质押公路收费权是对固定、确定建设项目的权利，既是一种经营使用收益权，又是期待权。对土地收益权来说，不管是土地使用权处分收益权还是土地使用权经营使用收益权都和在建公路收费权具有本质的不同。所以，土地收益权和高速公路收费权没有可比性。
退一步说，即使土地收益权和高速公路收费权是完全类似的东西，根据物权法定原则，高速公路收益权质押的规定也不能由当事人任意扩大适用。

电网建设与改造工程电费收益权质押规定的不可参照性与此同。

三、没有必要考虑土地收益权质押
之所以考虑土地收益权质押，很大程度上是因为该观点的持有者怀疑在储土地使用权是否能够由土地储备机构用来作为土地储备贷款的抵押。我们认为这种担心是不必要的，土地储备机构的在储土地可以用来做贷款抵押，下面我们来分析这个问题：
1、土地储备机构是代表政府在对土地的一级市场进行调控，其对土地的一切运作，包括出让、置换等管理活动都可以在国土资源行政主管部门等有权部门的授权下进行。国有土地使用权抵押作为一种处分行为同样应该在有权部门的授权和批准下进行。根据我国法律，市县级人民政府和土管部门代表国家行使对国有土地的权利，对于其合法授权的效力，还是可资认定的。
2、根据各地储备制度的相关规定，一般都明确了金融机构借款是土地储备资金的来源之一，土地储备机构可以以在储土地使用权作为借款的担保。
3、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，对于各地的土地储备事宜“金融机构要依法提供信贷支持”。国务院以行政法规的形式鼓励金融机构对土地储备贷款，其没有禁止，也不应该禁止以国有土地使用权抵押的方式担保金融机构债权的实现。

退一步说，即使土地储备机构没有权利也无法经过授权以其在储土地提供借款抵押，贷款人也可要求市人民政府及土管部门以其行政区划内的国有土地使用权（土地储备机构的在储土地使用权）提供抵押。理由有二：
1、《担保法》虽禁止政府为第三人提供保证，但并没有限制其以其他方式提供担保，且《担保法》明确规定，国有土地使用权可以设定抵押。
2、土地储备机构是代表政府行使土地储备的职能，其在运作上是事业单位法人，但本质上其土地（土地使用权）的整理、收购、置换、储备等都是一种政府行为。

这里，我们所说的土地储备机构的在储土地是指由其掌握或由其政府合法拥有的所有国有土地的使用权，无论土地的用途是要出让还是划拨。我们认为，对土地储备机构在储土地的来源来说没有出让所得和划拨所得的区别，都是土地储备机构代表政府在行使土地储备和管理的职能。正是在这个意义上，土地储备机构对外转移土地使用权称为“出让”而非“转让”，该转移土地使用权的交易实质都是在由国家垄断国有土地使用权的一级市场。

既然在储土地的使用权可以用来抵押，根据土地使用权的价值和土地储备的运作机制，我们认为，以在储土地使用权设定抵押足以保障贷款人债权的实现。没有必要再寻求土地收益权的质押。

这里需要提醒的是，对于土地储备机构对在储土地的权利而言，没有划拨所得和出让所得的区别，不管其是以何种方式获得的土地都归政府所有，都由土地储备机构代为行使权利，都可以由储备机构在经过合法授权后以出让、划拨、置换等方式处置。

四、土地使用权抵押的风险和防范途径
土地是一种不可再生资源，正常情况下，土地使用权的价值（不考虑使用期限）减损的可能性较小，所以借款项目的经营风险不需太多考虑。土地使用权抵押风险点主要在于抵押人对抵押物的处分权和对抵押物处分收益的支配权上，具体表现为以下三点：
1、抵押人是否真正掌握土地使用权
（1）风险
对于国家原始取得的土地（比如政府投资垦造的土地）的使用权殊少争议。对于政府回收的土地，有时政府及土地储备机构虽取得土地使用权证书，由于尚未付清回收款项或其他原因，根据相关法律规定，该土地的使用权还不能在土管部门办理变更登记，这时土地使用权还没有随权利证书的交付而转移。这种情况下，政府及土地储备机构并未掌握土地的使用权，它们没有权利以该土地设定抵押，其设定抵押的行为因无权处分而归于无效。
（2）防范
针对国家从原使用人处收回的土地使用权，抵押权人要在抵押人提供土地使用权证书的同时，向土管部门查证土地使用权是否已完成转移，政府及储备机构是否已掌握了该土地使用权。

2、土地储备机构对土地的处置受已批准土地用途的限制
（1）风险
政府及土地储备机构的在储土地具有不同的使用去向，或出让或划拨等。在储土地的用途不由储备机构决定，也不是由政府及土管部门任意为之。我们的理解是：以确定为用来出让的土地使用权设定抵押的，抵押权行使时，无论拍卖、变卖、折价都要按照出让土地使用权的规则来进行；以确定为用来划拨和调拨的土地使用权设定抵押的，抵押权实现时，对该土地使用权的处置同样应按照划拨和调拨土地使用权的规则来进行。国家划拨土地只向土地使用者收取相应成本，调拨用地也往往给予可观的优惠。这样的话，在设定抵押的时候如果不区分划拨或调拨土地使用权就可能使贷款人的债权难以得到有效的保障。
（2）防范
对于这个问题重点是注意土地储备中心在储土地使用权证书中“用途”栏所载明事项。
3、抵押土地使用权的变现价值
（1）风险
土地使用权是一种非常特殊的抵押物，对抵押土地使用权行使抵押权时，除了象普通交易那样交纳税费之外，拍卖、变卖、折价或其他方式处置的土地使用权收入并非全部能够用来抵充债务。根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，出让土地的出让金总额的5%应上缴中央财政，地方政府也要按照各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门核定土地开发成本的基础上确定的比例收取一定数额的出让金。
（2）防范
建议调查相应地方政府收取土地出让金比例，在此基础上确定抵押土地使用权的种类和数额，以保证适当的抵押率。

在此前提下，为了
（1）保证形式上的抵押人有设定相应抵押的授权，
（2）保证适当的抵押率，
建议注意以下问题：
（1）以土地储备机构的名义进行土地使用权抵押时，应该要求土地储备机构至少提供以下材料：
①市县人民政府及土管部门对相应地块用途和设定抵押的授权（既可以以具体地块授权，也可以以规范性文件的形式概括授权）
②市县人民政府及土管部门对该项土地所有权的授权处分符合省级人民政府土地规划乃至国家土地利用总体规划的证明。
（2）以市县人民政府及土管部门的名义进行抵押时，至少要满足前述第二个条件。

当然，重复抵押、不适当抵押致使抵押无效等情况往往也是债权人面临的风险，这里不再赘述。

五、怎样获得土地收益
对于获取土地收益（金钱），我们认为：
（1）处分收益
土地储备机构储备机构有权处分或授权后有权处分的土地使用权都可以设定抵押，所抵押土地使用权的处分收益自然可以保障抵押权人债权的实现。
（2）经营使用收益
为了保障债权的实现，根据土地储备机构运用资金的特点，贷款人可以要求储备机构以在储土地未来的经营使用收益来提前清偿债务。适用这种方式时可以由贷款人、借款人、银行签订偿债资金帐户监管协议，借款人保证在土地使用权出租等事由发生时，将出租或其他收益进入指定帐户；银行保证该帐户的资金不得由借款人随意挪用，并在借款人不能清偿到期债务时贷款人得以以该帐户的资金抵充贷款。对于已出租土地使用权的出租收入，贷款人还可以和借款人、承租人签订三方协议。在协议中，借款人放弃其土地出租租金，承租人保证将该租金直接交付贷款人。

综上所述，我们认为土地收益权质押担保不具可行性，就各地的土地储备机构土地储备项目借款来说也没有必要考虑就土地收益权设定质押。

⑻ 什么是收益权转让收益权转让项目有哪些收益权转让安全吗

收益权转让即收益权所有人将自己有收益权的东西的收益部分转让出去。在资产证券化基础资产的转让大致可以分为收益权的转让和债权的转让。例如，昂道招财猫平台上的收益权转让项目就是由平台合作方乾道集团旗下乾道财富资产管理（北京）有限公司提供。为了实现资产证券化，获得资金流动性补充，乾道财富将优质的债权项目收益权的部分交由昂道招财猫，投资者通过平台选择收益权转让项目进行投资从而获得较高的收益。
下面具体对收益权、收益权转让、收益权转让项目进行具体介绍：
收益权是财产所有权之一。我国法律规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公民财产所有权包含四个权能，即占有权、使用权、处分权和收益权。随着市场经济的发展，收益权在实现所有物的价值方面也越来越被更多人所发现和挖掘。
什么是收益权
收益权是指获取基于所有者财产而产生的经济利益的可能性，是人们因获取追加财产而产生的权利义务关系。收益权是所有权在经济方面的实现形式，该权利或权能的行使可以为所有人带来经济上的收益。
我们以租房为例，房屋主人不仅拥有房屋的占用权、使用权、处分权还拥有收益权，为了增加经济上的收入，房屋主人有权利将房屋出租出去，以此获得租金收入。这个过程就是房屋主人在行使自己的房屋收益权。
大多数经济行为到此已然完结。但如果房屋主人现在急需用钱而手上积蓄不够，而又因为房租只能到下一个月才能收取。为了解决问题，房屋主人还可以将自己一定时期内的房租收益权转让给手上拥有现金的人以充当利息，并承诺到期还本。这样房屋主人通过房租收益权转让获得了现金，解决了燃眉之急，而受让方通过自己手上现金交易或者说投资获得了收益。这个过程就是一个收益权转让过程。
什么是收益权转让
所谓收益权转让，通俗一点讲就是资产所有人将部分收益转让出去，受让方获得这部分收益。在金融领域，收益权转让主要涉及到资产证券化和基础资产。基础资产也称标的资产，例如债权、知识产权、物权、股权、企业应收账收益权、基础设施收益权等等，它是衍生金融工具交易所依赖的资产。资产证券化就是以这些特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
现今，资产证券化可以是某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态资产的一种运营方式。比如实体资产向证券资产转换；比如信贷资产（银行的贷款、企业的应收账款）所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券（如债券型基金）进行发行；比如证券资产的再证券化过程；以及现金的持有者通过投资将现金转化成证券等形式。

收益权转让就是将基础资产的未来收益通过在合法的中介交易平台上发布转让出去，资产所有方通过转让这部分未来收益来达到迅速融资和发展的目的，受让方则通过投资获得基础资产的收益。这里的受让方就是在资产证券化过程中的投资者。
收益权是财产所有权之一，收益权转让就是将财产的收益权让予他人，受让方获得他物权。即受让方对于不属于自己所有的物，依据合同的约定或法律的规定所享有了该财产或资产的收益权。
收益权转让的项目有以下几种：
常见的收益权转让项目多在基础资产收益权转让之中。常见的有企业应收账、土地或矿产权等、股权、债权、市政基础设施、上市公司某项资产、票据等收益权转让项目。其中，市政基础设施和上市公司某项资产、信托最为常见。如今随着互联网金融的发展，收益权转让也在这个新的业态中开始萌芽。
企业应收账
应收账款是指企业在正常的经营过程中，提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的或未来的金钱债权及产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。企业通常会将应收账款出让给银行等金融机构或其他企业进行融资。
一般来说，企业应收账款转让主要有以下两个方式：（1）抵借。是指持有应收账款的企业与金融机构订立合同，以应收账款作为担保品，在规定的期限内企业有权以一定额度为限借用资金的一种融资方式；（2）让售。是指企业将应收账款出让给金融机构或其他企业，筹集所需资金的一种方式。对于应收账款进行融资，可以进行出质、转让。
股权
股权的收益权转让，是在合伙企业不发生股东变更的情况下，出让人仅将其在合伙协议约定的收益权转让给受让方。除该收益权之外，出让方在合伙企业中的其 他权利仍由出让方自行享有和行使；受让方除享有出让方在合伙企业中约定的收益权外，不享有合伙企业的任何其他权利，也不需向合伙企业承担任何义务。转让期间，如涉及合伙企业对外转让财产、对外担保、重大款项支付、分红等可能影响受让人分红权的事宜时，出让方应在进行合伙人表决前提前告知受让方并征求受方的意见。股权收益权的投资者，购买的是一定时间内的部分股权。
债权
债权转让又称“债权让与”，是指在不改变合同内容的合同转让，债权人通过债权转让第三人订立合同将债权的全部或部分转移于第三人。在债权融资条件下，由于业务及自身发展，一些提供贷款融资的金融机构会将抵押或质押财产的部分资产的收益权，在合法的交易场所挂牌转让出去，以此来实现资产证券化，提高资本的运用效率，增加收入来源。投资者通过选择金融机构在中介交易平台上的 收益权转让标的获得高收益。这个过程就是债权的收益权转让。
市政基础设施
由于市政基础设施投资规模大，建设周期长而回本慢，政府通过基础设施项目收益权转让，比如供热收费权转让、公路收费权转让、电费收益权转让等等，通过这些 转让以政府信用背书，未来可预测的现金流为收益，向资本市场推出，这样可以快速实现资产证券化达到融资建设的目的。
上市公司某项资产
上市公司通过某项资产收益权转让可以盘活现有存量，实现资产证券化迅速在资本市场获得大额融资。比如，在2015年8月凯迪电力(000939)这家总市值 不到200亿的公司，通过将旗下部分已投产电站的上网收费权转让，发行优先级资产支持证券，便从市场获得100亿的融资。同月，众合科技(000925) 也启动了电价收益权的资产证券化进行融资。
票据
票据是指出票人依法签发的由自己或指示他人无条件支付一定金额给收款人或持票人的有价证券，即某些可以代替现金流通的有价证券。
广义的票据泛指各种有价证券和凭证，如债券、股票、提单、国库券、发票等等。狭义的票据仅指以支付金钱为目的的有价证券，即出票人根据票据法签发的，由自己无条件支付确定金额或委托他人无条件支付确定金额给收款人或持票人的有价证券。
票据收益权转让，主要是在借贷过程中，企业会以其持有的未到期银行承兑汇票，通过质押的方式将票据收益权转让给投资人。票据由平台发布，向个人投资者融资，以解决自身资金流动性问题。票据到期之后，投资人可拿承兑汇票到承兑银行进行兑付票据，兑付金额与之前购买票据理财产品的差额即为投资收益。
收益权转让项目可以说是现在网络金融理财平台较安全的一个项目，主要就是以稳健为主。