土地质押比例

㈠ 设施农业抵押的抵押率是多少

申请土地承包经营权抵押贷款的借款人需同时具备以下条件： (一)土地承包经营权已经合法程序流转; (二)企业依法注册，且年检合格; (三)信用观念强，资信状况良好，具有清偿贷款本息的能力，无拖欠贷款和政府税费等不良记录，未与贷款行发生过经济纠纷; (四)农户须持有长丰县常住户籍，或在长丰县域范围内从事本办法第五条规定的其他自然人，具有完全民事行为能力，且贷款到期时不得超过60周岁; (五)贷款行规定的其他条件。 (六)接受并积极配合贷款行在贷后风险管理时进行的监督检查; (七)从事土地耕作或者其他符合国家产业政策的生产经营活动，生产经营情况正常，并有合法、可靠的经济来源; 另外： 对认定为省市级农业产业化龙头企业的，贷款行可优先办理。借款人必须是土地承包经营权的合法所有权人。借款人用于抵押贷款的土地承包经营权必须符合以下条件： (一)符合农业政策性保险的产业，参加农业保险的。 (二)贷款额度原则上不超过借款人农业生产经营项目投入资金的50%; (三)用于农业生产机具、运输工具和生产设施配套; (四)具备持续生产能力的果园、茶园、养殖场、农业种植基地及其它符合抵押条件的农村土地，且经营面积在50亩以上或基础设施投入在30万元以上; 贷款额度、期限及利率贷款额度：贷款行以借款人生产经营情况、实际资金需求量和用于抵押的土地承包经营权评估价值为主要参考依据，具体金额由贷款行按土地承包经营权评估价值的一定比例确定，最高额度原则上不得超过农业生产项目投入资金的50%，或抵押评估价值的40%，即抵押率最高不超过40%旦胆测感爻啡诧拾超浆。贷款期限：贷款行根据借款人的生产经营周期、还款能力和土地承包经营权有效期限确定贷款期限。土地承包经营权短期流动资金贷款期限不超过1年(含1年)，中长期贷款期限不超过3年(含3年)，且贷款合同到期日设定，原则上应早于承包经营期限的1年，并已经支付贷款到期日之前的土地流转金。贷款利率：贷款行在办理土地承包经营权流转抵押贷款业务时，应充分了解贷款可能存在的市场风险，并按照中国人民银行相关利率规定，科学合理的确定每笔土地承包经营权抵押贷款利率，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，同时贷款行给予适当优惠。 土地承包经营权抵押贷款的操作程序 (一)贷款申请：借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款，需提交下列资料： 1.农户 (1)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业); (2)借款申请书; (3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明; (4)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明; (5)租金支付期限证明材料; (6)投资人的投资证明材料; (7)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书; (8)贷款行要求的其他资料。 (9)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告;

㈡ 什么叫做土地抵押率

土地抵押率，简单来说，就是土地抵押贷款能得到的贷款额度和土地评估价的比例。是指通过银行指定的评估机构对抵押的土地进行估价，银行发放贷款不能高于评估价的相应成数（比如抵押率为60%，评估价为100万元，那贷款额就不能高于60万元），所以抵押率的多少直接决定了客户的贷款额度。
土地抵押的应该是土地的使用权！

㈢ 中国人民银行土地、房产以及设备抵押率是多少

一、人民银行是货币的银行，银监局管这个；
二、各个银行执行标准不一，但一般如下：
1、土地：只与项目贷款配套，除此不可单独作为抵押；抵押率一般不过70%，但如今状况一般不过60%；
2、房产：抵押率一般不高于70%，但在当前房地产畸形发展情况下，一般没有高过60%的。50%的居多；
3、设备抵押：大型银行不单独做专用设备抵押；但信用社工城社行可以，抵押率一般不会超过40%，30%至35%居多。

㈣ 土地抵押贷款能吗土地市值5000万，大概是多少的利率

只要是国有出让土地，都是可以抵押的。（不考虑查封、未缴清出让金等因素）。银行根据评估报告给予对应的折扣率，最高7折，最低不限。即5000万可以最高抵押3500万。
利率问题根据各个地区各个银行，都有所不同，这个要询问当事银行。
另外，国有划拨土地也可以抵押。相关政策不再重述，银行方面都清楚。

㈤ 个人土地证抵押贷款比例是多少

国内外银行抵押贷款的抵押率一般为70%左右确定抵押率的高低主要取决于借款人的资信程度、抵押物的品种、抵押物估价的准确程度、贷款期限等因素。
土地证抵押贷款流程：
1、到当地评估机构评估土地价值；
2、到银行申请土地证抵押贷款，并填写申请表格；
3、银行工作人员审批借款人提交的资料，并到当地参观抵押的土地；
4、银行审批通过，发放贷款。
5、借款人按照合同约定进行还款。
土地证抵押贷款手续：
用土地证抵押贷款，所需的资料包括土地证原件、土地证权属证明、抵押人夫妻的身份证、结婚证、户口本原件复印件。

㈥ 以土地经营权作为抵押,抵押率一般为多少

集体土地和租赁土地不设他项权利，国有土地分为出让土地和划拨土地，出让土地的抵押率在50-70%之间，划拨土地的抵押率是在扣除土地出让金之后的50-70%。

目前的政策可执行的就只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权才需要登记才能设立抵押权。
农村土地承包法第四十九条规定： 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。

㈦ 什么叫土地出让收益权质押

一、什么是土地收益权
1、什么是收益权
根据通说，收益权是所有权的四项权能——占有、使用、收益、处分——中的一种，即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益的权利。
我们所讨论的土地收益权其实指的是国有土地使用权人因对其国有土地使用权的合法处置而取得相应经济收益的权利，确切地来说它应叫做国有土地使用权收益权。为了研究土地收益权质押的可行性，根据获取收益的途径不同，我们将土地收益权归为两类：处分收益权和经营使用收益权；前者指权利人以丧失国有土地使用权为对价获取相应收益的权利，后者指在不丧失国有土地使用权的情况下因对土地使用权的经营使用而获取相应收益的权利。具体到土地储备机构来说，处分收益权是指国有土地使用权的出让、置换、划拨或调拨等过程中处分人对其增加的利益依法享有的权利。经营使用收益权是指土地储备机构将在储土地出租或自己使用在储土地进行经营，在此过程中对在储土地的收益依法享有的权利。
二、土地收益权不能质押
1、什么是质押
《担保法》第六十三条规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”
《担保法》第八十一条规定：“权利质押除适用本节规定外，适用本章第一节的规定。”
从《担保法》的规定我们可以看出，所谓质押，其具有这样两个特征：一、权利人控制了质押物；二、权利人不能在控制质押物的同时就对质押物行使权利，该权利只有在债务到期不能清偿时才能行使。
2、土地收益权不能质押
（1）从理论上讲，土地收益权不能质押
①土地处分收益权不能质押
国有土地使用权处分收益是在权利人丧失对国有土地使用权的时候才能取得的收益，只有取得国有土地使用权处分权才有权获得该部分收益。这是因为在没有确定的继受者，无法以合同的形式约束继受者的情况下，继受者只会根据交易的原始形式，把对价给付处分权人。
所以，国有土地使用权处分收益权对贷款人来说属于不可控制的权利，此权利不符合法律规定的质押物的特征。
②土地经营使用收益权不能质押
以出租来看，租金的收取权属于既成的权利，贷款人可以直接获得该权利，以享受租金收益，谈不上质押；如贷款人对借款人收租权进行限制以待债务到期不能清偿时执行，就要收到土地出租期限的制约；如出租只是借款人对在储土地的一种可能的管理方式，则在没有确定出租地块前，更无法对收租权进行质押。
简单地说，已出租土地的租金收取权不适合质押，待出租土地的未来的收取租金权无法质押。
这里需要注意的是，租金的收取权质押，质押物是收取租金的权利而不是租金。另外，租金作为一种金钱形式，其本身是不可质押的。
以借款人自己使用来看，从法律和逻辑上讲更不存在质押的可能。
（2）从具体操作上来看，土地收益权不适合质押
①土地处分收益权不适合质押
在不能先期约束第三人的情况下，贷款人要想获得土地处分收益权质押担保则必须控制国有土地使用权的处分权，也就是说贷款人要掌握国有土地使用权的相关权利证书，但这样做的结果却是国有土地使用权的抵押或者说正好能达到国有土地使用权的抵押的结果。
也就是说，我们在操作上无法造成对国有土地使用权处分收益权质押的结果。
有的观点认为可以以政府批准或其他主管机关的某些形式来限制借款人对目标国有土地使用权的处分权，我们不怀疑政府甚或其他机关对国有土地使用权的权利，但以这种方式对其他交易双方的介入无疑于政府或其他机关行使了审判职责，并且事前达成审判结果。②土地经营使用收益权不适合质押
以收取租金权为例，贷款人如果直接享有该种收益权，那么这种方式并非抵押，而是用来抵充贷款，这无疑于要求借款人提前清偿债务。
根据我们的理解，勉强谈得上收租权质押的做法只能是，对已出租土地的收取租金的权利进行限制，在借款到期不能清偿时债权人得对该收租权进行处置。但从各地土地储备的实践来看，储备机构对在储土地的出租只是一种权宜之计，这就使对出租土地收租权质押丧失了可操作性。（3）从现有法律规定来看，土地收益权不能质押
①根据《担保法》的规定，土地收益权不能质押
《担保法》第七十五条规定：“下列权利可以质押：
（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（二）依法可以转让的股份、股票；
（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
（四）依法可以质押的其他权利。”
对于（四）中的其他权利是否可以包含土地收益权，我们的观点是否定的。理由有：
a、我们认为本款规定只是为立法和司法提供方便，并不是给当事人的约定留下空间；
b、质押权是一种物权，而我国实行物权法定的法律原则。所谓物权法定，是指物权的种类和各种物权的内容由法律统一规定，不允许由当事人的意思自由创设。
②已有收益权质押方面的规定不适用于土地收益权质押
已有的收益权质押方面的规定有公路收费权质押和电网建设与改造工程电费收益权质押两种形式。（根据我们的分析，这两种方式的所谓“质押”其实并非担保法意义上的质押。所谓“质押”者，本质上是就既成权利对债权设定的一种担保，设定质押的权利必须是确定存在的、切实可行的。但在这两种形式的“质押”设定时，工程尚处建设阶段，收费权或收益权还处在不确定状态，显然有悖于质押的本质特征。我们分析国务院及其他有权机关之所以规定这两种方式能够“质押”，其实应归于担保这一法律行为的本源意义，即以可能的方式保障贷款人债权的实现。这种建设项目的收费权质押，实质上是根据建设项目的特点，由借款人向贷款人提供的一种借款条件。）但我们认为这两个方面的收益权质押规定对土地收益权质押不具有参照性。以公路收费权为例：
《国务院关于收费公路项目贷款担保有关问题的批复》规定了高速公路收费权质押的内容。但高速公路收费权质押有两个特点：a、用来质押的收费权是在建借款项目的收益权；b、由于项目尚未完工，该质押权只是对该具体项目收费权的一种期待权；c、该收费权是一种经营使用收益权。
而对土地储备借款来说，a、其是一种滚动经营模式，整个在储土地的数量在发生着不确定的变化，不是一定数额的借款用在确定地块的土地上，土地使用权本身也是在不断进进出出；b、对于土地储备机构经营使用的土地来说，其收益权是既成的，确定的；c、对于待处分土地来说，其收益是一种处分收益，而非经营使用收益。
简单地说，质押公路收费权是对固定、确定建设项目的权利，既是一种经营使用收益权，又是期待权。对土地收益权来说，不管是土地使用权处分收益权还是土地使用权经营使用收益权都和在建公路收费权具有本质的不同。所以，土地收益权和高速公路收费权没有可比性。
退一步说，即使土地收益权和高速公路收费权是完全类似的东西，根据物权法定原则，高速公路收益权质押的规定也不能由当事人任意扩大适用。

电网建设与改造工程电费收益权质押规定的不可参照性与此同。

三、没有必要考虑土地收益权质押
之所以考虑土地收益权质押，很大程度上是因为该观点的持有者怀疑在储土地使用权是否能够由土地储备机构用来作为土地储备贷款的抵押。我们认为这种担心是不必要的，土地储备机构的在储土地可以用来做贷款抵押，下面我们来分析这个问题：
1、土地储备机构是代表政府在对土地的一级市场进行调控，其对土地的一切运作，包括出让、置换等管理活动都可以在国土资源行政主管部门等有权部门的授权下进行。国有土地使用权抵押作为一种处分行为同样应该在有权部门的授权和批准下进行。根据我国法律，市县级人民政府和土管部门代表国家行使对国有土地的权利，对于其合法授权的效力，还是可资认定的。
2、根据各地储备制度的相关规定，一般都明确了金融机构借款是土地储备资金的来源之一，土地储备机构可以以在储土地使用权作为借款的担保。
3、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，对于各地的土地储备事宜“金融机构要依法提供信贷支持”。国务院以行政法规的形式鼓励金融机构对土地储备贷款，其没有禁止，也不应该禁止以国有土地使用权抵押的方式担保金融机构债权的实现。

退一步说，即使土地储备机构没有权利也无法经过授权以其在储土地提供借款抵押，贷款人也可要求市人民政府及土管部门以其行政区划内的国有土地使用权（土地储备机构的在储土地使用权）提供抵押。理由有二：
1、《担保法》虽禁止政府为第三人提供保证，但并没有限制其以其他方式提供担保，且《担保法》明确规定，国有土地使用权可以设定抵押。
2、土地储备机构是代表政府行使土地储备的职能，其在运作上是事业单位法人，但本质上其土地（土地使用权）的整理、收购、置换、储备等都是一种政府行为。

这里，我们所说的土地储备机构的在储土地是指由其掌握或由其政府合法拥有的所有国有土地的使用权，无论土地的用途是要出让还是划拨。我们认为，对土地储备机构在储土地的来源来说没有出让所得和划拨所得的区别，都是土地储备机构代表政府在行使土地储备和管理的职能。正是在这个意义上，土地储备机构对外转移土地使用权称为“出让”而非“转让”，该转移土地使用权的交易实质都是在由国家垄断国有土地使用权的一级市场。

既然在储土地的使用权可以用来抵押，根据土地使用权的价值和土地储备的运作机制，我们认为，以在储土地使用权设定抵押足以保障贷款人债权的实现。没有必要再寻求土地收益权的质押。

这里需要提醒的是，对于土地储备机构对在储土地的权利而言，没有划拨所得和出让所得的区别，不管其是以何种方式获得的土地都归政府所有，都由土地储备机构代为行使权利，都可以由储备机构在经过合法授权后以出让、划拨、置换等方式处置。

四、土地使用权抵押的风险和防范途径
土地是一种不可再生资源，正常情况下，土地使用权的价值（不考虑使用期限）减损的可能性较小，所以借款项目的经营风险不需太多考虑。土地使用权抵押风险点主要在于抵押人对抵押物的处分权和对抵押物处分收益的支配权上，具体表现为以下三点：
1、抵押人是否真正掌握土地使用权
（1）风险
对于国家原始取得的土地（比如政府投资垦造的土地）的使用权殊少争议。对于政府回收的土地，有时政府及土地储备机构虽取得土地使用权证书，由于尚未付清回收款项或其他原因，根据相关法律规定，该土地的使用权还不能在土管部门办理变更登记，这时土地使用权还没有随权利证书的交付而转移。这种情况下，政府及土地储备机构并未掌握土地的使用权，它们没有权利以该土地设定抵押，其设定抵押的行为因无权处分而归于无效。
（2）防范
针对国家从原使用人处收回的土地使用权，抵押权人要在抵押人提供土地使用权证书的同时，向土管部门查证土地使用权是否已完成转移，政府及储备机构是否已掌握了该土地使用权。

2、土地储备机构对土地的处置受已批准土地用途的限制
（1）风险
政府及土地储备机构的在储土地具有不同的使用去向，或出让或划拨等。在储土地的用途不由储备机构决定，也不是由政府及土管部门任意为之。我们的理解是：以确定为用来出让的土地使用权设定抵押的，抵押权行使时，无论拍卖、变卖、折价都要按照出让土地使用权的规则来进行；以确定为用来划拨和调拨的土地使用权设定抵押的，抵押权实现时，对该土地使用权的处置同样应按照划拨和调拨土地使用权的规则来进行。国家划拨土地只向土地使用者收取相应成本，调拨用地也往往给予可观的优惠。这样的话，在设定抵押的时候如果不区分划拨或调拨土地使用权就可能使贷款人的债权难以得到有效的保障。
（2）防范
对于这个问题重点是注意土地储备中心在储土地使用权证书中“用途”栏所载明事项。
3、抵押土地使用权的变现价值
（1）风险
土地使用权是一种非常特殊的抵押物，对抵押土地使用权行使抵押权时，除了象普通交易那样交纳税费之外，拍卖、变卖、折价或其他方式处置的土地使用权收入并非全部能够用来抵充债务。根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，出让土地的出让金总额的5%应上缴中央财政，地方政府也要按照各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门核定土地开发成本的基础上确定的比例收取一定数额的出让金。
（2）防范
建议调查相应地方政府收取土地出让金比例，在此基础上确定抵押土地使用权的种类和数额，以保证适当的抵押率。

在此前提下，为了
（1）保证形式上的抵押人有设定相应抵押的授权，
（2）保证适当的抵押率，
建议注意以下问题：
（1）以土地储备机构的名义进行土地使用权抵押时，应该要求土地储备机构至少提供以下材料：
①市县人民政府及土管部门对相应地块用途和设定抵押的授权（既可以以具体地块授权，也可以以规范性文件的形式概括授权）
②市县人民政府及土管部门对该项土地所有权的授权处分符合省级人民政府土地规划乃至国家土地利用总体规划的证明。
（2）以市县人民政府及土管部门的名义进行抵押时，至少要满足前述第二个条件。

当然，重复抵押、不适当抵押致使抵押无效等情况往往也是债权人面临的风险，这里不再赘述。

五、怎样获得土地收益
对于获取土地收益（金钱），我们认为：
（1）处分收益
土地储备机构储备机构有权处分或授权后有权处分的土地使用权都可以设定抵押，所抵押土地使用权的处分收益自然可以保障抵押权人债权的实现。
（2）经营使用收益
为了保障债权的实现，根据土地储备机构运用资金的特点，贷款人可以要求储备机构以在储土地未来的经营使用收益来提前清偿债务。适用这种方式时可以由贷款人、借款人、银行签订偿债资金帐户监管协议，借款人保证在土地使用权出租等事由发生时，将出租或其他收益进入指定帐户；银行保证该帐户的资金不得由借款人随意挪用，并在借款人不能清偿到期债务时贷款人得以以该帐户的资金抵充贷款。对于已出租土地使用权的出租收入，贷款人还可以和借款人、承租人签订三方协议。在协议中，借款人放弃其土地出租租金，承租人保证将该租金直接交付贷款人。

综上所述，我们认为土地收益权质押担保不具可行性，就各地的土地储备机构土地储备项目借款来说也没有必要考虑就土地收益权设定质押。